热点城市密集调控至今已过三周，市场变化正在更加清晰起来。
虽然市场环境各不相同，调控强度也有差别，但整体而言，无论是热点城市中的一二手房成交，还是具体到此前受外溢影响受到较大程度欢迎的商住类市场，都开始逐步转向理性。在核心经济圈周边受外溢影响的二三线城市，也开始从更加具体的层面对楼市进行降温，比如拿地环节。
在此环境下，房企也都在考虑新的出路探索。不过无论是对已经跻身一线的房企，还是对正走在扩张路上的房企而言，这都需要足够的成本付出作为代价。
导读
当市场升温、房价上涨时，购房者往往出于追涨心态而大量入市，业主却表现出惜售情绪，等待房价进一步上涨。反之，当调控降临后，购房者易陷入观望，期待政策对房价实施打压，业主则得出“阶段性高点”的判断，从而选择出手。
出台楼市调控新政后，北京房产经纪人的工作量骤然减轻了许多。
21世纪经济报道记者近日走访多家中介门店发现，经纪人普遍反映，国庆长假后，北京二手房市场的客户量出现明显减少，并直接导致成交量出现下滑。机构统计数据显示，最近一周（10月10日-10月16日），北京二手房网签量较国庆节前下滑40%。
但与此同时，新政后，北京二手房市场的房源量却明显增加，表明业主判断已到市场高点，且不再惜售。
分析认为，新政将使市场的恐慌情绪得以缓解，在此前成交量连续冲高后，预计未来北京二手房交易将继续下滑，房价涨势也将得到遏制。
客源明显减少
“最近看房的客户明显减少了，成交频率也低了一些。”10月20日，链家地产朝阳区定福庄门店的业务员小胡向21世纪经济报道记者表示，国庆长假之后，该区域的二手房交易相比节前出现明显降温，具体表现为：业务员带看量减少，成交量下滑，成交周期拉长。
造成这种变化的原因，在于节前的一纸新政。9月30日，北京市发布《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施的通知》，将购买首套普通住房的最低首付款比例提高至35%，非普通住房提高至40%；二套房的最低首付比例分别为50%和70%，二套房的认定标准改为“认房不认贷”。
政策发布后，由于国庆假期的到来，楼市成交出现明显降温。但长假之后，交易数据并未恢复到新政前的状态。
伟业我爱我家统计显示，今年第42周（10月10日-10月16日），北京二手住宅网签量为5623套，与长假之前的第40周（9月26日-10月2日）相比，下降了40%。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖向21世纪经济报道记者表示，10月以来网签的客户，大部分都在新政出台前就已经签署了购房合同。新政影响下，部分客户延缓或取消了购房计划，违约现象确有发生，但是大规模违约的现象并未出现。
但他认为，由于政策力度较大，未来将进入一个调整窗口期。从客源的大量减少不难看出，市场交易量的下滑恐不可避免。
据统计，10月上半月，伟业我爱我家新增买卖客户量环比上月下降了36.6%。这表明客户购房意愿降低，市场需求正在减少，交易热度正在下降。
但房源量却开始增多。10月上半月，我爱我家门店新增买卖房源挂牌量环比9月份增长了10%。说明之前业主惜售的现象有所减弱，不少业主希望能够赶紧将房屋出售。
这一现象颇能反映供不应求状态下的市场心态。胡景晖表示，当市场升温、房价上涨时，购房者往往出于追涨心态而大量入市，业主却表现出惜售情绪，等待房价进一步上涨。反之，当调控降临后，购房者易陷入观望，期待政策对房价实施打压，业主则得出“阶段性高点”的判断，从而选择出手。
走出恐慌情绪
在这之前，北京二手房市场的供应缺口颇大。小胡向记者表示，在北京朝阳区定福庄区域，今年以来的房源/客源比例一直维持在1:3至1:5之间，在市场较为火热的3、4月份，以及新政出台前的9月，客户“抢房”现象屡见不鲜。
而在西城区的新街口区域，经纪人反映，由于学区较好，上半年部分学区房源的房客比在1:10的水平。到9月份，学区房有所降温，但市场仍然处于严重供不应求状态，且房源极少。
与新房不同，二手房的供应具有一定弹性，通常视业主的判断而发生变化。按照上文分析，由于北京楼市整体供应不足，当市场升温时，二手房供应往往较为低迷，但市场需求旺盛。
今年北京楼市经历了两拨上涨行情，分别在3、4月和9月，二手房的走势也较为一致。3月北京二手房成交量达到32009套的高点，但随后一路下行，6月降至12674套的低点。7月以来，二手房成交升温，到9月再度突破3万套，达到30516套。
主流观点认为，9月市场交易升温，一方面是传统的“金九”因素所带动；另一方面，调控政策出台的预期强烈，购房者出现恐慌性入市。
体现到市场的微观层面，今年9月，通过我爱我家达成的二手住宅交易中，每位客户的平均看房次数为2.79次，自7月以来连续回落，且回落幅度加大。每套房源的平均看房次数为8.76次，同样较8月大幅下降。这说明9月的交易节奏明显加快，客户的购房决策周期缩短。
但10月以来的情况表明，“客户已走出‘930新政’之前的恐慌购买状态”。上述机构表示，由于新政将对市场实施全面影响，二手房市场将可能出现大幅降温。
胡景晖还表示，当前北京二手房中，六七成的购房家庭都是改善型的换房需求，两三个家庭，甚至更多家庭串在一起的连环交易不在少数。因此，违约情况不会大规模出现，但交易会更加慎重，交易周期会有所延长。
与此同时，二手房价格涨幅也将会受到一定遏制。统计局数据显示，今年8月，北京二手住宅价格同比上涨34.8%，新建商品住宅价格的涨幅则为25.8%。机构的数据显示，当前北京二手住宅均价在4.5万元/平方米，明显高于新房。(编辑 骆轶琪)
（作者：张敏）