“如果按照普通住宅的价格估算，这个地块的楼面价格大约为每平方呎7000-8000港元，但目前这个中标价格相信未来是定位为豪宅出售。”莱坊高级董事及估价与咨询主管林浩文向21世纪经济报道记者表示。
他表示，这个地块毗邻正在建设中的启德地铁站，如果做分层住宅设计，未来高层单位可有全维多利亚港海景，附近地段未来亦有写字楼、酒店、体育园区等商业物业项目，整个区域有望成为媲美九龙地铁站的高端商住核心地段。
香港地政总署的资料显示，该地块批租期为五十年，面积约为11262平方呎，最高的楼面面积可达60814平方呎。相比中国海外于2013年6月中标的临近地块，当时的楼面呎价仅为4913港元，香港海岛此次的交易溢价高达1.75倍。
21世纪经济报道记者在香港公司注册处查询到的资料显示，香港海岛建设地产有限公司前身为2004年7月注册的峰景高尔夫旅运公司，于今年9月正式改名。据多位市场人士透露，该公司为海航集团海航实业旗下子公司。
住宅开发利润10%-15%
香港地政总署的资料显示，此次启德地块招标吸引了共20个财团参与，包括长江实业地产、新鸿基地产、恒基兆业地产、新世界发展有限公司等多家香港本地老牌地产商，并有12家中资企业以独资或合作形式入标，如恒大、万科、华润置地、中国海外、世茂地产、保利置业等。
由于多个内地发展商近年来在香港积极“抢地”，本土老牌发展商在土地市场的垄断地位正不断面临挑战。瑞银去年10月发表的报告指出，香港五大龙头发展商长实、新地、新世界、信置及恒地的土地市场占有率，已由5年前的89%，骤降至去年9月的41%。
“这些老牌的本地开发商通常拥有充足的土地储备，因此并不急于高价抢地，相比之下，内地发展商在香港拥有土地或者开发项目的数量有限，随着内地经济放缓，房地产风险不断增加。因此，很多发展商纷纷将目光转向海外，一方面可以分散风险，另一方面也可以对冲人民币下行的压力。”林浩文表示。
他透露，目前在香港开发单个住宅项目的利润率约为10%-15%，与内地一线城市的项目开发利润水平相若，但考虑到香港税率低，融资渠道多元化，以及香港楼市风险相对较低等因素，内地开发商对香港核心地段的地块兴趣越发浓厚。
根据德意志银行于9月底发表的报告，以总楼面面积计算，2016年年初至9月底推售出的地皮，24%由内地发展商竞得，2009年的相关比例仅为6%；若以地皮成交价计算，内地开发商的占比已由2009年的4%飙升至21%。
传内地买家购李嘉诚中环中心
另一边厢，内地企业和机构仍然在香港密集扫入写字楼物业。
据香港媒体报道，李嘉诚旗下长实地产出售皇后大道中的中环中心75%权益的交易临近拍板，最终作价约357亿港元，买方为内地机构。这宗交易将刷新香港最高单价商业大厦成交，打破湾仔美国万通大厦125亿港元的纪录。
长实持有的75%权益，涉及中环中心约122万方呎楼面，按作价约357亿港元计算，平均呎价约2.93万港元。据悉，目前长实持有的中环中心每月租金收入约7000万港元，租金回报率约2.8厘。
作为毗邻内地的国际金融中心，香港依然是很多内地机构海外房地产投资的首选之一。房地产顾问公司莱坊（Knight Frank）的统计数据显示，今年上半年，内地机构在香港共投资16.8亿美元，同比下跌9%，主要投资标的为办公室物业。
“内地机构首选中环甲级写字楼，通常会购买全幢或分层作为总部，主要寻找一些有命名权、拥有海景及楼底高的物业。但这些物业很少放售，通常是一些上市公司或地产商减持非核心物业，或者通过商业地产销售收入抵消住宅销售收入下滑的影响。”高力国际企业房地产策略顾问甄浚岷向21世纪经济报道记者透露。