今年春节期间，梅州城区一手房楼市火热，那么二手房销售情况又如何？另一方面，二手房价格虽“亲民”，但也有不少人担心买到的二手房会因为楼龄的增长，今后不好转手。那么，到底哪类二手房最有市场？购买二手房应该如何选择才能保值？
连日来，南方日报记者带着这些问题，深入走访了梅城部分二手房中介、二手房刚需人群以及政府相关部门。
成交喜人
交易量连续4个月环比上涨
去年下半年，随着梅州一手房市场的火热，因为改善型购房而空出来的一些老房子陆陆续续进入了二手房市场，其中，江南、梅县两个区域的二手住宅成交量明显上升。据梅州市国土资源局不动产登记局提供的数据显示，去年1-12月，梅州城区二手房成交2972宗，成交面积约40万平方米。二手房住宅交易2715宗，成交面积约35万平方米；二手房非住宅交易257宗，成交面积约5.6万平方米。
去年1-2月份，作为传统的成交淡季，梅州城区二手住宅成交量仅有43宗和93宗。不过，从去年3月份开始至6月份，二手住宅成交量连续4个月环比上升。其中，去年3月二手住宅成交面积2.05万平方米，环比增加97.1%；成交量163宗，环比上涨91.8%。
“二手房和一手房同步出现回暖迹象。”旺哥中介负责人郑壮旺表示，近期二手房成交比较活跃，成交量比去年年尾大幅增长。尤其是去年11-12月份成交情况比较好。春节过后，开始有客户出手购买高档二手房，“业主信心增强了，不少准备升价；购房者的心态也有所改变，想要买商品房的群体，同时也在关注二手房市场。”
首先解读目前的市场变化，尽管去年7月的二手住宅成交量有明显下降，然而值得注意的是，同比去年1月份还是存在多达五成的增幅，也就是说目前市场成交量的减少并不是市场活跃度的绝对减少，而是基于去年3月份的二手房交易狂潮来说的相对减少，因此从总体上看，二手市场仍处于供需两旺的状态。
搜房网梅州销售总监李海东告诉记者，从2011年起，梅州的二手房市场开始回暖，观望情绪也有所好转。据其介绍，地段好的二手房，尤其学位房成交比较活跃。如江南路、三板桥等地段的二手房楼龄基本都超过20年，但是由于附近有不错的小学和中学，房子受热捧。
通泰置业的中介负责人认为，今年因为江南的新房房源不多，预计不少刚需置业的人群会把目光转向二手房市场，一些地段好、房龄短的二手电梯房价格应该会上涨，“二手房的市场一年比一年火热”。
两极分化
电梯房热销步梯房趋冷
在楼市调控背景下，投资被遏制，刚需主导市场。尽管梅州城区的房价增长速度不快，但是对于一部分刚需族来说，位置好、配套好的一手房价格仍是难以承受，“想要买婚房或学位房的人群，还是会考虑二手房”。
不少首次置业者是刚刚参加工作的年轻人，手头上的积蓄十分有限，但又很需要房子居住。记者在采访中了解到，部分首次置业者会选择经济的二手房作为跳板，等到有一定经济基础之后再将房子卖出转而选择新房；有些初次置业者则选择“一步到位”，向亲戚朋友借或让家里提供帮助，咬咬牙支付首付。
选择二手房的人群，大多看中的是住宅的价格。参加工作3年的林先生打算这两年结婚。权衡之下，林先生决定买一套二手房作为婚房。前段时间，他在中介的陪同下看了沿江两岸的一些二手房，对比之下选择了江北沿江一套120平方米的房子。房子只有6年的楼龄，还是电梯房，林先生花了几万元重新装修了一下，从里面看起来像新房一样。
在这之前，林先生也去看过一手楼，促使他决定选择二手楼的主要原因还是价格，“我是一次性付清房款的，这样下来总共花费40多万元。但如果买一套沿江新房，首付加上其它费用就要将近30万元，每个月还有很大的供房压力，如今一次性付清可以省了不少事。”
的确，选择电梯房也是如今二手房市场的主流。因为很多改善型住房人群在最近两年换房，很多二手房源源源不断地流入市场。“市场如今呈现两极分化的现象，带电梯的二手房上涨速度较快，与步梯楼相比差价约500元/平方米；但是也有卖不出去的，前几个星期有一套总价19万的步梯二手房，挂出去一段时间都无人问津。”李海东告诉记者。
记者了解到，老旧的步梯房基本有价无市，尤其是高层楼的步梯二手房，非常难转手出去，主要以出租为主，提供给外来工的人群居住。“就二手步梯房而言，三至五层、房龄在5年左右的学位房是最受欢迎的。”二手房中介廖静告诉记者，在准备购买二手房的人群中，很大一部分是经济并不宽裕的初次购房群体，另一部分是学位房的买家。
因此，地段也是决定二手房价值的重要因素。如果该住宅位于市区的中心地段，又是学位房，虽然可能房龄稍久，但是依然非常抢手。“从二手房购房人群分析，其中也有不少是从其它县城过来的居民，为了让孩子享受更好的教育资源，想找套二手的学位房给孩子上学用。”李海东说。
区域比较
新县城房源受投资客青睐
过去一段时间，在国家比较严厉的楼市调控下，不少投资客已退出二手房市场。记者在走访中也了解到，今年以来，投资客的确比以往少了很多，但是至今仍活跃在市场的投资客，在出手时考虑的因素更多，他们更关注的是一些具有发展前景的房源，如新县城等地段的房源。
在梅州城区，尤其是新县城区域，一些本地开发商所销售的楼盘，近几年因为受到大型房地产商的冲击，在小区档次、户型、配套等方面无法与其比拟，以及营销手段和广告宣传少的情况下，出现销售业绩不佳的现象。不少已经建设好了的小区，还剩下不少房源。
一些中介从业人员告诉记者，面对这种情况，不少本地开发商会找到中间商，以稍低于销售价的形式打包卖出去，清理一些尾盘。而中间商则可以通过简单的装修，以比毛坯房高一些的价格销售出去。如销售价为5500元/平方米，经过中介商低价收购并自行装修后，以6000元/平方米转手他人。这种形式，便被二手房行业内称为“投资型购房”，而这些中介，也成了二手房的“投资客”。
其实，这种方式对于开发商、“投资客”和购房者来说，开发商的资金得以回笼，“投资客”赚取一定差价，购房者也省时省力省钱，是一种三方获益的局面。
另一方面，对于购房者而言，二手房的价格与区位优势也是很多一手商品房无法比拟的。由于城市不断从中心向外扩展，一手房往往处在城市新开发的区域或城市外围。因此，二手房的区域优势便凸显了出来。由于很多初次置业者没有车，出行多靠公共交通工具，所以离工作地点近对他们来说是一个很大的优势。同时，“买二手房可以看到真实的房子，还可以现场直接鉴定装修质量，并向邻居了解小区物业的服务水平。”廖静解释说，这也是二手房独有的优势所在。
在医院工作的陈小姐最近打算在江南片区物色一套二手房。问起为何要选择二手房作为居住选择时，“位置好”成了陈小姐考虑的唯一理由。“我也比较过江北的新房，但住得太远了，周边生活配套又少。在这边住离工作单位很近，走路10分钟左右可以到单位。附近又有公园、步行街、大型超市等，生活十分便利。”
业内人士认为，买二手房主要还是以个人与其家庭的实际需求、居住习惯为主，在工作地点附近选择地段好、环境好的房源，不仅方便生活，还能保值。从供求关系上说，尽管二手房成交量有所上升，但决定性因素并不是“求”的增多，而是业主的信心增强。如果打定主意购买二手房，及时入市才是正确的选择。
支招一
买二手房，如何与卖方和中介“较量”？
虽然购买二手房有诸多好处，但购买二手房存在比购买一手房更大的风险。由于购房者对房子的情况不是十分了解，因而在买房之前还应把“功课”做足。
1.看房至少要白天晚上各看一次
在你看中某套房子之前，至少要看两次，白天看一次，晚上看一次。白天光线充足，能够看清楚房子的真正面目、真实“年龄”，而且可以了解到房子各个方位的采光如何。而晚上看房则主要考察周边有没有噪音，小区的入住率如何等等。多看两次，顺便也可以考察一下不同时段的交通、周边环境等情况。同时，购买前向邻居多方打听，了解该房屋的背景，询问屋内有没有发生过重大事故，可能会知道一些业主没有告知的信息。
2.查询征信
如果未婚者买房，要准备好户口本和身份证；如果已婚者，还要准备好结婚证；需要贷款者还得先去中国人民银行查询夫妻双方的个人征信，确保信誉没有问题。若征信有问题未能及时发现，签订购房合同付了定金却无法贷款，定金就将白白损失，那也只好自认倒霉。
如果要用到公积金的客户，还要到当地公积金办事处了解放贷时间和过程，有些地方的放贷时间长达一至两年，而有些地方却个把月即可。了解清楚后先和卖方说明，免得签订合同后因迟迟不放款而引来纠纷。
3.查明证件
房产证是证明房主对房屋享有所有权的唯一凭证，没有房产证的交易对购买者来说存在极大的风险，房主可能用房产证将房屋抵押或再次转卖，因此选择房屋最好要有房产证，避免以后产生纠纷。同时，查看房屋产权是否清晰。有的房屋是几人共有的，则要查询卖方是否签有出售房屋合同，如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。
如果是购买套房，要写清楚双方税费分摊，如果购买单体楼，合同里必须阐明如果过户后房屋面积发生变化应该怎样处理，单体楼老证变新证，重新测量时可能会产生较大的面积差异，事先说明就能避免此类纠纷——新证一出，面积多了，卖方需向买方要求多付钱；面积少了，则买方向卖方要求少付钱。
4.卖主迁移户口问题应明确
户口迁移一直是二手房交易中纠纷最多的问题之一，甚至有些买方将卖方告上法庭都难以解决。而公安部门也表示，没有权力强制要求卖方将户口迁出已经卖出的房屋地址。因此，律师建议，在购买二手房的时候，千万不能忽略了户口迁移的问题，应该在合同中明确约定，最好是要求在买方交付完房款之前，卖方就必须将户口迁出。
5.合同条款要仔细研究
二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等问题均应全面考虑。
6.按揭自己跑可省数千元
大部分的二手房购房者因为工作忙碌或者为了省心，按揭的手续都是委托中介公司去办理的。但是如果你想节省几千元的话，自己去银行办理按揭手续也是可以考虑的，按照银行贷款部门的要求和指引一步步来，其实也并不需要耗费很多时间。
支招二
购买二手房流程
一、准备交易资料
合同签订完毕，客户需准备房产过户、房屋贷款以及房屋评估的相关资料。一般需要：户口本、身份证、老房产证、未婚证明（到村委会或当地派出所开，如户口本上有显示的就不用）或结婚证、收入证明、银行流水（半年），如果是首套房还要去有关部门开首套房证明。
二、房产评估
对交易房屋进行评估也是卖房的必要流程之一，一般中介公司会有专门的房产评估服务，房产经纪人会找专业的评估机构帮助客户进行评估。
三、办理按揭
房屋评估完毕，客户在中介或售楼小姐的陪同下带齐资料到有关部门办理房屋按揭贷款的手续，要带上房屋评估报告、老房产证、户口本、身份证、银行卡等资料。有些年限比较久的房屋，四大行可能不予按揭，但其它银行，比如邮政、农村信用社等则会受理，各家银行的政策有所不同。
四、缴税过户收首期款
贷款手续办理完毕之后，需要卖方与买方一起前往房管局办理过户手续，并缴纳相应的税费，同时卖方向买方收取首期款。
无论是新房还是二手房，当房屋买卖或者赠与过户时都必须缴纳一定比例的契税。在房屋产权发生变化时，由接受房屋产权的一方向国家缴纳一定比例的契税。目前的契税税率仍为房产交易价格的3%，但无论是新房和二手房都按照以下几点规定执行：
1.如果是购买首套房，当交易房屋面积小于或等于90平方米时，契税税率为1%；当交易房屋面积大于90平方米时，契税税率在原有基础上减半，即契税率为1.5%。
2.如果你买的是第二套房，当交易房屋的面积小于或等于90平方米时，契税税率为1%；当所交易房屋面积大于90平方米时，契税税率为2%；
3.如果你买的新房或者二手房是第三套房或以上套数，不论房屋面积大小，契税税率为3%，不享受减免。
4.如果卖家是二套房，卖家需缴纳增值部分20%的个人所得税。
五、出新证收尾款
待新的房产证出来后，客户拿到房产证，卖方就可向买方收取尾款，如果是按揭的，则等银行放款给卖方。这时中介向卖方和买方收取相应的中介费。
六、交房
卖房的最后一步就是交房，卖方按照约定时间将符合交房标准的房子交付给客户，若不能及时交房，则需要和客户沟通协商，通过返租的形式补偿或尽快交房。