11月6日电(房产频道 张玉玺)北京楼市旺季不旺。10月份，北京新房、二手房成交量均双双下滑。其中，新房市场更是量价齐跌，在“银十”表现惨淡。但价格结构性的下跌，让购房者无实惠可言；供需矛盾仍然突出，“日光盘”现象频现。业内预计，北京楼市年末将“不温不火”。
新房市场惨淡收场
北京新房市场在“银十”表现惨淡，并最终以“量价齐跌”的局面收场。根据中介机构提供的数据显示，10月份新建住宅(含保障性住房)网签量达9360套，环比下降29.5%。扣除保障房后，纯商品住宅成交5946套，环比下降34.9%，同比下降27.6%，创近5个月以来的新低。
而新房成交量的下滑，与供应低迷密切相关。链家地产市场研究部张旭认为，10月份纯商品住宅环比大幅下降，主要是由于近期供应量较低，尤其是低价房源较少，导致成交量较低。此外，在房企资金面改善，销售任务基本完成，政府限价力度增加的情况下，房企的推盘积极性有所下降。
另据链家地产市场研究部统计，10月北京纯商品住宅成交均价为22507元/平方米，环比上月下跌4.7%，同比上涨8.6%。其中，六环外成交占比连续3个月增加，10月环比上月占比增加5.6个百分点，对拉低成交均价有较明显作用。同时，单价4万元/平方米以上的住宅成交占比也小幅回落。
“10月价格下降主要是结构性因素影响。从市场情况看，部分刚需盘以及改善盘的成交依然火热，但价格仍保持相对平稳。从短期的供应看，供销比保持在1：2左右，供需矛盾突出，需求强劲，开发商没有降价的动力。但新七条的发布，让开发商提价的难度将更大。”张旭说。
虽然新房市场10月份惨淡收场，但“日光盘”的现象却屡见不鲜。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，多数楼盘预售前累计有效客户量与新推房屋套数的比值都在3:1以上，只要有新增供应便会一抢而空。10月仅有10个项目获得预售许可证，新推楼盘几乎全都成为“日光盘”顺理成章。
二手市场短暂回调
在新房市场惨淡的同时，二手市场出现短暂回调。根据链家地产市场研究部统计，10月北京市二手住宅成交10793套，较9月同期下降16.03%，较2012年同期下降5.7%。虽然10月单月成交量有所下降，但是受一季度成交量暴涨的影响，2013年前10月，北京市二手住宅成交140428套，同比上涨26.2%。
张旭认为，10月成交量环比同比均出现大幅下降。除了受到国庆小长假出游的影响外，10月以来的日均新增需求量环比下降3.4%，新增需求入市降低也导致了成交量环比下降。目前，市场还处在自住型需求持续释放的过程中。四季度，受政策和市场氛围影响，成交量难以达到2012年同期的水平。
虽然二手成交量下滑，但对价格的影响不大。据伟业我爱我家市场研究院的数据统计，10月份，北京全市二手住宅交易均价为30709元/平方米，环比上涨2.6%。其中，北京近郊和远郊区县的二手房交易均价为23788元/平方米，环比基本持平；而城六区二手房交易均价高达41675元/平方米，环比涨3.2%。
胡景晖表示，10月份，成交占比达六成的城六区房价的持续走高，是拉高全市房价的重要因素。一方面，房价上涨的预期，以及城六区较为旺盛的购房需求使得绝大多数业主继续提高售价的意愿非常强烈；另一方面，有一定资金实力的购房人群更倾向于一步到位的置业方式，比如首次置业便考虑中档以上小区或优质的学区住宅等。
但在张旭看来，与2012年四季度业主惜售出现，新增房源量持续下降不同的是，由于房价上涨，业主对政策尤其是流传较广的房产税预期增加，出售意愿较为积极。虽然预期的政策如房产税等并未出台，政府的调控意愿依然比较强烈，同时新的调控策略以增加低价房源供应为主，长期来看，对价格的上涨产生一定的制约作用。
年末楼市不温不火
“‘不温不火’将是年末北京楼市的主基调。”胡景晖认为，虽然即将召开的三中全会将明确一系列的楼市调控新举措，但是一直执行的楼市限购、限贷政策不会马上退出；此外，房价高涨、信贷力度减弱，使得购房需求在持续减少，今年出现交易量翘尾的可能性不大；与此同时，出台更加的严格的行政性限购限贷政策的可能性也很小，交易量大幅跳水的可能性也不大。
由于一线城市房价居高不下，北京完成房价调控目标的压力巨大。有媒体近日报道称，北京住建委近期召集了30多家因为涨价、预售许可尚未批复的房企代表开了一个座谈会。原则上不会批房价大幅涨价项目的预售证，并在四季度重点整治诸如捆绑装修等变相涨价的情况。业内认为，若消息属实，将对房价起到一定的遏制作用。
与此同时，为缓解市场的供需矛盾，北京加大了土地供应。11月4日，北京一天推出8宗地块，且均需配建比例不低的保障房项目。另据伟业我爱我家市场研究院监测数据显示，11月将有22宗住宅用地入市，其中，11宗住宅用地需配建限价商品住房、经济适用房、人才公共租赁住房、回迁房等，2宗住宅用地需要配建“自住型商品住房”。
而最令人关注的是，北京刚刚出台的“自住型商品房”政策。胡景晖认为，“自住型商品房”无法解决当前的供应问题，对近期楼市影响有限，至少在明年下半年才能形成实质性。鉴于政策可能会干预市场预期，延缓供需双方决策的进度，预计年底北京楼市交易量与价很可能维持10月低迷的状态。