导读
过去的3月份，不管是从楼市成交量、成交价格，还是土地市场的多个指标来看，二线城市均抢跑全国。21世纪宏观研究院认为，二线 楼市崛起，已经脱离供需的基本面，房地产的投资性需求成为助推市场热度和价格上升的重要推手，并将直接助长二线城市的楼市风险，亟需抑制性的楼市调控政 策。
21世纪宏观研究院分析师 纪睿坤
刚刚过去的3月份，二线城市楼市表现无疑最为抢眼。
不管是从楼市成交量、成交价格，还是土地市场的多个指标来看，二线城市均抢跑全国。
21世纪宏观研究院在梳理数据和实际调研中发现，二线楼市崛起，已经脱离供需的基本面，房地产的投资性需求成为助推市场热度和价格上升的重要推手，并将直接助长二线城市的楼市风险，亟需抑制性的楼市调控政策。
地王频出二线楼市领跑
继深圳和上海楼市的疯狂上涨之后，二线城市成为接替一线城市的楼市上涨的重要区域。
21世纪宏观研究院认为，在现有的政策、货币环境下，二线城市将延续短期上涨的行情。主要原因是二线城市楼市“量价齐升”，领涨全国；土地市场火爆，频出地王。
根据百城房价数据，3月百城房价上涨的城市个数为60个，其中，二线城市领涨，涨幅居前十位的城市依次是：东莞、惠州、苏州、昆山、上海、中山、合肥、深圳、保定、南京。
具体来看，东莞、惠州环比涨幅超过6%，苏州、昆山、上海涨幅在5%-6%之间，中山、合肥、深圳、保定、南京涨幅在3%-5%之间。
从成交量来看，21世纪宏观研究院分析15个典型二线城市3月新建商品住房成交，15个二线城市新建商品住宅成交面积为1825万平方米，环比增长160.6%，同比增长96.4%。
从楼面均价来看，从土地市场上来看，二线城市3月楼面均价2032元每平方米，环比上涨36%，同比上涨104%。
地 王也是反映楼市和土地市场热度的重要指标，二线城市也在过去的一季度频刷地王。2016年1-3月，全国土地出让金排名前二十个城市成交总额为 2767.1亿元，同比增加14%，上榜门槛约58亿元。一线城市出让金总额为605亿元，较去年同期明显下滑，京沪同比降幅逾三成，除广州外排名均有降 低；二线城市占据过半席位，其中8个城市同比增幅过百，南京、杭州居前两位，出让金分别为333.2亿元和238.6亿元。
高楼面地价和地王频现于二线城市的一个重要原因在于房企纷纷入驻抢地。中原地产研究部统计数据显示：1季度标杆房企合计拿地金额为1187.3亿元，同比2015年一季度的1016亿元上涨了16.8%。
为何二线城市热度爆发
21世纪宏观研究院认为，信贷政策的放松，持续利好的楼市新政和逐渐降低的购房门槛，强化房地产投资属性是二线城市上涨的根本原因。另外，一线城市限制性措施挤压的投资需求，以及城市“虹吸效应”吸纳的资金也是二线城市楼市崛起的重要条件。
首先，经过2015年多轮货币信贷政策调整后，信贷全面放松，目前购房信贷优惠位于最佳窗口期。
1月新增人民币贷款数字达到2.51万亿元，创出单月信贷投放历史新高，同比多增1.04万亿元，较“四万亿”刺激政策期的2009年1月新增信贷1.62万亿元还超出8900亿元。个人贷款多增的绝对主力也是中长期，房地产按揭明显增长。
其次，股市恶化，新型产业待起，巨量热钱无地可去，房地产投资属性被强化。
2015年的股灾之后，市场上大量的资金进入楼市，相比其他领域的投资，一二线城市的资产比较优质。再加上2015年以来国家倡导住房消费，频出去库存新政，房地产的投资属性被强化，成为了股市、债市等理财渠道失利撤退资金的最佳去处。
杭州、宁波、合肥、南昌、福州、厦门等二线城市的库存量，已出现连续4个月环比下跌，这种情况市场容易被鼓动上涨。
据21世纪宏观研究院了解，一二线城市银行房贷较受银行青睐，银行执行也更为宽松。
再次，利好二线城市的楼市新政迭出，促进了住房消费，助推了楼市热度。
在全国房地产去库存基调下，支持端政策频出，并实际助推了二线重点城市的热度。
以 货币信贷宽松政策为例，在2015年多轮货币信贷政策调整后，2016年2月2日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发布《关于调整个人住房贷款政 策有关问题的通知》，在不实施“限购”措施的城市，首套房商贷最低首付比例可向下浮动5个百分点至20%，二套房商贷最低首付比例降至30%。
2月末，央行再次降准0.5个百分点，为信贷需求的增长提供更宽松的环境。一线城市为排在利好政策之外，二线城市仍享受国家去库存新政的政策红利。
最后，一线限制性政策和高房价挤出了部分需求转入二线城市，与此同时，城市的“虹吸效应”使得更多资金从三四线城市涌入了一二线。
此 外，21世纪宏观研究院在调研中也发现，二线城市的城市竞争力和人居环境也在不断强化。综合全球的城镇化经验来看，人口向大城市集聚是城镇化的必然选择， 当前一线城市在通过各类限制性措施，提高人口进入门槛，力推人口外流。如果说大城市当前还是城市发展的重心，那么二线城市很快就将成为未来发展的重心。
相比一线城市，二线城市尚处于较低的发展阶段，也将在城市化、产业转移、农业人口转化为城市人口等方面起着越来越重要的作用，并将逐渐承载越来越多的资源。
上涨推手是投资需求
21世纪宏观研究院认为，虽然热点二线城市的潜力越来越受到市场各方的重视，二线城市具备一定的刚性上涨空间，但本轮二线城市的快速上涨，已经脱离了供需的基本面。房地产的投资性需求成为助推市场热度和价格上升的重要推手，也将直接助推二线城市的楼市风险。
影响房地产供需关系基本面的主要取决于三个因素，经济的基本面，人口增速以及城镇化率。
新型城镇化带来的刚需是未来支持房地产发展的基本支撑，产业和人口导入也是衡量一个城市未来房地产能否持续稳步上涨的关键。
以3月领涨全国的南京为例，“十一五”期间，南京GDP的平均增速为14.8%；“十二五”期间约为11%；根据官方文件，“十三五”要力保8%。
除经济增速放缓外，南京的人口增速和城镇化率也将逐步放缓，空间也将进一步减小。根据南京房地产交易网数据，2015年南京新房成交量11.55万套。另据 南京市统计局数据，到2015年末，南京常住人口达823.59万人，比2010年增加22.83万人，年均增加4.6万人。按照4个人一套房来看，外来 人口年需住房套数大概在1.2万套。照此速度简单测算，也就是说2015年一年卖的新房，按照外来人口年住房需求来算，需要10年时间消化。
21世纪宏观研究院认为，在目前的政策环境和供需关系下，短期来看，二线城市因为备受青睐，仍将有一定的上涨空间。人口净流入、GDP增速超过全国平均水平、商品房销售周期比较健康的二线城市将迎来较为明显的上涨。
不过，21世纪宏观研究院认为，二季度，热点城市在相对趋严的政策环境下，量价将会呈现一定程度的回调。
在本轮热点城市的带动下，部分库存量较大的二三线城市住宅市场热度也有所上升，随着货币化安置、补贴、财税减免等去库存的政策效果的逐步显现，行业将面临新一轮的市场机会。
未来，二三线城市针对农民工进城的去库存政策将会陆续出台，配套地方财税、信贷政策的宽松窗口期，改善性需求提升，人口、经济占优的部分二线城市潜在市场机会更大。