从打算买房开始,就陷入了一场“拉锯战”,这里我们以买房的整个流程为轴线,给大家梳理一下买房过程中最常见的陷阱和纠纷。
广告:哄你没商量
市面上交易的房屋多为期房,看不见摸不着,消费者只能凭靠广告描述和开发商承诺构想房屋的状况。
建议购房者要注意在买房子 的时候要选择正规房屋销售地点,有固定地点,证件齐全的房地产企业,不要选择路边野广告的消息。有些人会利用内部价等诱饵骗取消费者的金钱,所以在选择时 要慎重,不要轻信小广告之类的。在选房子的时候,除了要实地看房以外,还要查看房地产商的营业执照和“五证两书”,即《国有土地使用权证》、《建设用地规 划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《建设工程规划许可证》、《商品房预售许可证》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》,另外,交房时开发商是否 提供‘一表两书’,即《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》和《房屋移交书》。缺少任何一项都有可能给接下来的购房或者交房带来麻烦。
定金还是订金?
在确定了购房意向后,消费者就要开始支付一定的金额了。在此,需要提醒购房者要分清“订金”以及“定金”的区别。
定金,简单的说就是预先给付开发商的金额,需要注意的是如果购房者违约,定金不会退还,如果开发商违约,就要向购买方双倍返还定金。而订金是在房产 交易过程中预付款性质的一种支付,不具有定金的性质,定金也就当然不能适用。“订金”在法律上没有明文规定,在市场上类似的称呼还有“认筹金”、“诚意 金”等。出现在房屋认购书中的“订金”,是购房者对开发商的保证,在实践中一般被视为预付款。如果买方交付的是“订金”,不论哪一方反悔,卖方都只须原数 退还“订金”就可。
不过,要提醒大家的是,购买者在支付金额签约合同时,一定要认真阅读,合同上一般会注明这笔金额是否会退还、几个工作日内退还等重要内容。
“霸王”合同
在房屋买卖中,虽然房屋买卖合同有统一范本,但实际购房中大部分开发商会基于自身利益考虑在合同中加入补充条款,往往对购房者有失公允。虽然购房者 有话语权,但是如果要购买该开发商的房子就必须签署这样的合同,这也就是我们所说的霸王条款,对于这些条款消费者似乎很难反抗。
值得提醒的是,一般霸王条款多藏匿于购房合同的补充协议中,而这些补充协议都基本是开发商的律师团队本着保护开发商的立场而制定的,购房者一定要对合同中的任一细节都多加留心,特别是附在后文的补充协议,这往往会成为事后纠纷的导火线。
严把房屋质量关
历年来,关于房屋质量的纠纷屡见不鲜,而在交房时严把质量关就显得尤为重要。如果经济条件允许,可以选择专业的验房公司验房。如果是自己验房的话, 最好在收房之前认真去网上学习一下相关知识,验房的时候要多注意建筑结构、门窗、墙面、地面、顶棚、防水工程、采暖系统、给水、排水系统、室内电气工程安 装质量等方面。
对于一般性质的不符合质量要求的房屋,购房者可请求开发商维修,因维修致使房屋使用功能受到影响或给购买人造成损失的,也可向开发索取赔偿。
而对于严重不符合质量要求的房屋,购房者应先请求房屋所在地的房屋工程质量监督单位检查,在取得房屋质量鉴定不合格的证书后,可要求开发商予以退房。对消费者的正当要求,开发商不予理睬的,可以向消费者协会投诉或者向房屋所在地人民法院起诉。
面积缩水
房屋缩水,这一现象造成的纠纷也比较常见。根据国家规定,房屋实测面积和约定面积可以有3%的误差,但是超过这个数值购房者就有权申请退房。
根据有关司法解释,房屋套内建筑面积或建筑面积与约定面积不符时,合同有约定的从约定,无约定的误差比例在3%以内的双方据实结算,若超过3%买房 人可要求退房并主张返还已付购房款及利息。需要大家注意的是,在签订合同时应注意约定细节。因此建议买受人在签合同时,要把建筑面积与套内建筑面积都做约 定。
“李逵”变“李鬼”
买了房,不止房屋本身需要关注,其他相关规划也和业主利益息息相关。根据有关法律规定,小区建成入住,产权即发生转移,产权所有人已经由开发商转为 全体业主,这时,开发商在没得到全体业主同意的情况下,是无权擅自改变小区公有土地用途的。业主们可以去相关部门查阅小区的整体规划审批,如果该地块属于 小区已经入住的部分,那么,就可以有充分理由认为这种规划变更是不合法的。另外,即便是建设中的小区,开发商要变更已经对外宣传的规划,也应该对全体业主 公示,在大部分业主没有异议的情况下,才可以变更。