“听说今年这一带的学位房售价又涨了好几千元一平方米”,李敏指着越秀区仰忠街的 一片房子说,“看吧,这里的房子30多年楼龄,比我的年纪还大,前不久一套50多平方米的楼梯楼放售,叫价160万元,单价接近3万元,中介经纪带我去看 房时,楼下堵着一群人,楼上至少有10个中介经纪,差不多有20个人一起看房。”李敏看着这一带电线凌乱、墙体长满“老人斑”的老房子,万般无奈,她心里 明白,这些老房子这么受欢迎,只因为这里的对口学校是——文德路小学。
很多人购房都是为了孩子
李 敏对广州学位房的地毯式搜索已有近一年,如今仍在原地徘徊、一无所获。而在这一年中,学位房的售价却没有原地徘徊,而是底气十足地往上涨。管你是老掉牙的 房子,还是“小鲜肉”,只要有名校学位,几乎没有不涨价的,区别只是涨幅不同。羊城晚报记者从几大中介获取的成交数据均显示,近一年来,热门置业路段的学 位房售价基本呈现不同程度的上涨,天河区华阳小学周边有物业的售价甚至上涨近1万元/平方米。
手握百万元,你仍是一个穷人
和很多不想让孩子输在起跑线上的父母一样,李敏的孩子3年后将要入读小学,李敏看楼已有一年,至今仍未能成功购房。“看得上的买不起,买得起的看不上,好不 容易碰到勉强买得起、又看得上的,又遭遇业主反价、被其他人抢购或者各种奇葩事件。本来买房就是一件麻烦事,买学位房更是麻烦事中的超级麻烦事。当然,最 主要的原因是我的钱包与期望值不匹配的缘故。”手握100万元首付预算(六成首付)的李敏发现:就算你能凑100万元,又能怎么样?想买学位房,你仍然是 一个穷人。
尽管一次次调低期望值,不少学位房 还是很难让李敏看得上眼。有一次,李敏上网发表了一条“疯了,八一八你看过的觉得不可思议的房,为什么这种房子都有人接手”的帖子,吐槽她看过的很多“买 不下手”的学位房。一个叫做“妮妮她娘”的网友回复:“我买的这套学位房,看的那天,想顺便欣赏一下窗户外的风景,手贱一推,吓了老娘一跳,窗户啪啦掉了 一半,幸好没砸到人。”一个叫做“森森妈咪”的网友回复:“你那个算神马,我才被吓得不轻。有一次中介带我去看‘超笋价’学位房,我一进去,一阵阴风袭 来,感觉就像业主在十多年前遭遇变故突然消失了一样,房子积满灰尘,老墙斑驳,可怕的是,白色的蚊帐还没有收起来,里面的被子是红色的……”
吐槽归吐槽,李敏发现,看学位房这一年来,只要是价格适中、房子马虎的房源都非常抢手。随着近期楼市走暖,业主的反价频率越来越高。“就在昨天,一套开价 82万元、33平方米的7楼楼梯楼,我和老公去看,感觉还可以,起码是一套带阳台的一室一厅,当场下定,中介经纪去约业主,业主不肯来,其他中介经纪堵 着,第二天说业主反价至84万元卖给了熟人。”
5年内搬家12次、两购学位房
和纠结的李敏不同,认为“生命在于折腾”的阳阳妈则在学位房市场中大有斩获。
从2011年至今,阳阳妈5年内搬家12次,为购买学位房在广州“扫楼”超百套,先后购买两套学位房。“不过也有朋友说我真是疯了,有3套房子还在租房”,爽朗的阳阳妈哈哈大笑着说,“我的居住要求还远未满足,所以我预感到我还会继续折腾下去。”
阳阳妈说,2008年由于工作调动,她们全家从东莞搬来广州,当时大儿子阳阳才出生3个月,因为户口的问题,很快就开始物色买房,后来买下海珠区滨江东路某 小区盘一套房子。“我们夫妻俩都是农村的孩子,一直觉得小孩入读的学校不要太差就行,所以根本没有考虑小孩读名校的问题。”现在回想起来,阳阳妈觉得好后 悔,因为2008年年底是广州房价的一个低谷。“记得当时看过东风广场一套小三房,总价约120万元,但我嫌房子小,完全没想过东风东路小学这个金字招牌,没有远见的人伤不起啊!”
就这样到了2010年,经历了一番给儿子找幼儿园、面试、报名入学的过程之后,阳阳妈突然意识到“猪宝宝”的数量是那么庞大,随即联想到几年后的小学入学就直冒冷汗。2011年,阳阳妈开始在老东山物色学位房,由于预算有限,后来在华侨新村买入一套40平方米、7楼的一房一厅学位房,总价60多万元。2014年,大儿子如愿入读广州市华侨小学,一家人从滨江东路的“豪宅”搬到淘金花园租房子住。
2015 年,随着小儿子兵兵慢慢长大,又要开始为他找幼儿园。“我这个人比较爱操心,淘金板块的幼儿园不多,几家私立幼儿园面积较小,没有活动空间,而且学位紧 张。经过多次实地考察后,觉得还是淘金花园配套的黄花实验幼儿园是我的心水,公立、面积大、环境好,最重要就在小区里面,要读这个幼儿园,业主子女优先, 有多余的再拿出来摇号。”所以,阳阳妈又萌生为小儿子再购学位房的念头。“如果买了淘金花园的房子,以后小学是中星小学。”
为了再购学位房,阳阳妈经过赠予房产以腾挪购房名额,经过熟悉的看房、砍价等折腾后,终于在淘金花园再买入一套小两房单位。阳阳妈并不否认,之所以这么坚定 地再购学位房,一方面因为自己是“孩奴”;另一方面也因为看到学位房保值升值能力强的优势。“多多少少有一点投资的想法在里面。为大儿子买的第一套学位 房,如今即使学位被占用,但市场价仍达120万元,价格几乎翻番。”
有政策风险,一夜房价缩水近半
混迹于学位房的江湖里,不仅仅有纠结的父母,还有一类特殊的人群——渔利于学位房升值的投资客。所谓的“天价”学位房大多数由他们炮制,然而,今天羊城晚报记者要讲述的却是一个倒霉投资客的故事。
李老板做的是皮具生意,在楼市中纯属“打酱油”的投资客。2012年,做了十几年皮具生意的李老板静极思动,也想投资房子玩玩,便以40万元的价格在农林下 路某小区买入一套23平方米、有农林下路小学学位的小户型。2014年年底,有买家愿意出价90万元买这套房子,但李老板想,学位房房源少,自己这套房当 初属于私房改造,间隔后取得独立房产证,这种房源今后不可能有,总价低,买的人多,升值潜力大,干脆等房子涨到100万元时再卖。
结果半路杀出一个程咬金,越秀区教育局特别针对小户型出台“学位房4·15新规”——凡是在2015年4月15日后购买,且并非是唯一住房的30平方米以下的学位房,适龄儿童将被统筹安排学位。
新规一出,原来看房客络绎不绝,现在门可罗雀,李老板到中介地铺打听,中介经纪表示那套房子没有学位最多只能卖50万元,“李老板,你想想,谁买这套房子不是为了学位,哪里会自己住?买首套房的人也不会买这么小的房子,还是降价出售吧”。
“最大的风险来自不断变动的政策。”痛定思痛的李老板认为,投资失败固然有自己过于贪心的因素,更重要的原因是政策风险的不可控。政策的变动确实是购买学位房 家长最担心的一个问题。假如“多校划片”大范围推行,对原来的名校学位房绝对是一个打击,一旦失落了名校的桂冠,很多学位房只能被打回原形。
有消息称,教育部正考虑推行多校划片,一个小区对应多所小学及初中,以后学位房将变成学区房。尽管近期学位房片区化的呼声越来越大,但并未影响广州学位房的畅销行情。
市场前沿
广州学位房 仍最受买家欢迎
天河区成学位房领涨区域
今年,天河区尤其是天河北板块成为学位房的领涨板块。据介绍,天河北板块的学位房售价在过去一年里普涨10%—20%,尤其是华阳小学对口学位房的价格涨幅惊人,有物业的售价甚至上涨近1万元/平方米。
安居客负责人介绍,目前华阳小学对口的居住小区主要有侨怡苑、富力天河华庭、侨林苑等,其中以侨怡苑的房价涨幅最大。现时侨怡苑的二手房价普遍为3.2万—3.5万元/平方米,去年同期仅为2.6万—2.8万元/平方米。侨林苑去年同期的二手房价约为3.5万元/平方米,现在均价差不多要4.2万元/平方米。天河紫荆花园的二手房价也从去年的2.5万元/平方米上涨至3.1万-3.2万元/平方米。
业内人士苏智华介绍,除了华阳小学学位房价格上涨较多外,龙口西小学学位房的价格涨幅也较大。龙口西小学对应的楼盘芳草园一 期,现时的二手房价约为3.5万元/平方米,去年同期约为3万元/平方米;二期、三期楼龄新,均价约为4万元/平方米,去年约为3.5万元/平方米。“华 阳小学和龙口西小学的学生都能直升47中学,属于双省级名校学位房,十分受家长欢迎。越秀区初中入学是电脑派位,天河区能直升初中,对家长型买家有更大的 吸引力。”
越秀区学位房受家长追捧
业内人士毕金涛表示,作为教育强区,越秀区学位房一直是家长型买家的首选,今年涨幅最大的要数东风东路小学和培正小学的学位房。
东风东路小学对口的楼盘以东风广场和锦城花园为主。安居客的数据显示,东风广场目前的二手房价已经逼近5万元/平方米,去年同期约为3.8万元/平方米。锦城花园去年88平方米的楼梯楼南向两房单位,总价约为420万元,今年要460万元,总体均价上涨5000元/平方米左右。
培正小学周边多为散盘,加上楼龄较长,赶集网的数据显示,目前这些二手房的价格涨至约4万元/平方米,暂时未有继续走高,比去年同期的约3万元/平方米上涨近1万元/平方米。
毕金涛介绍,如果房源素质好,即使对口学位不是省一级,也会有很多家长购买,例如越来越受青睐的水荫路小学,今年学位房的二手价格约为2.3万元/平方米,去年约为2万元/平方米。
无惧涨价该买还得买
“涨价也没办法”、“被反价了,很正常啊”,这是很多家长在接受采访时的回答。孩子的教育是“刚需中的刚需”,学位房价格的上涨已成为楼市中的常态。力强地产总经理张俊能认为,学位房是“特刚需求”,即使年年涨价、年年面临政策变动风险,家长该买还得买,“随着二孩全面放开,学位房房源的争抢将会更加激烈”。
羊城晚报记者采访市场后获悉,学区化的呼声对今年的学位房市场影响不大,相反,已经实施的“二孩政策”对学位房的刺激作用非常明显。“以后一套学位房可以管 两个孩子入学,肯定会有更多人购买”,中原地产新侨怡分行高级营业经理张海鹏说,“有些本来不想挨贵买学位房的人,为了两个孩子,咬咬牙就买了。”
在房源的选择上,本来最受欢迎的物业是总价较低的两房单位,现在最受欢迎的是小三房,一些总价不菲的四房户型也越来越受买家追捧。张海鹏介绍,近日刚刚成交 了一套富力天河华庭的电梯高层单位,约159平方米的四房单位,成交总价近600万元,买家是改善型客户,原来已有一套学位房,通过“卖一买一”置换带华 阳小学学位的四房单位,就是为了解决二孩的居住问题。