湛杰第一次走进深圳市南山区大新村时，“天好像一下子黑了一样”。由于楼间距狭窄，抬头只看见杂乱无章的窗户和密密麻麻的管线，地上脏水四溅，各种 奇怪的水点滴下来，或者不小心飘进嘴里。“这样的项目要不要拿？”湛杰心里面打鼓。作为同寓公寓的创始人之一，2015年，湛杰一共看了40多处农民房， 这是最烂的一栋。
近年兴起的长租公寓行业中，公寓设计者们倾向于把城市中的某栋楼整租下来，按照年轻人的口味重新设计装修，再租出去，以此获利。但在土地稀缺和租金高涨的现实压力下，数以万计的城中村农民房成为一个必然选择。
距离湛杰的团队入驻大新村4个月，陈晓穿过一排自带扩音器的地摊第一次走进这间出租屋，感受却截然不同。大厅整洁敞亮，有直达电梯，房间设计是暖暖的宜家 风，很难将眼前这栋公寓和周遭脏乱差的环境联系起来。在陈晓看来，“离地铁口不到五分钟，上班又方便，重点是租金便宜，想不出有什么不住的理由”。
地产商们想方设法使人们搬离城中村，一群“二房东”又带着年轻人“杀”了回来。数天前，他们宣布发起一项“占领城中村”的存量房改造运动，一时间，响应者 众，无论是住宅市场的老大万科还是逐利的资本均没有置身事外。在“供给侧改革”屡屡被提及之际，这赋予了日渐边缘化的城中村另一重存在的意义。
存量房时代
在辞职创业之前，湛杰是深圳一家房地产国企的员工。在他的职业生涯中，一组数据令其印象深刻：据《深圳市城中村改造总体规划》统计，深圳共有320个原行政 村，建有农民房3.5万栋，占据全市住房面积的49%，容纳了520万的城市人口，其中包括63%的毕业1至10年的年轻人。除此之外还有因产业升级淘汰 下来的大量闲置工业厂房和工厂宿舍。
深圳的城市更新2009年已经开始，但大部分村子还处在伸长着脖子等改造的阶段。在亚太城市房地产研究院院长谢逸枫看来，城市更新一方面减少了价格低廉的普通住房与保障房的供应，另一方面也变相推高了房屋的租赁价格，倒逼房价上涨。
农村、农民名义上被消灭，但城市化进程并未彻底完成，这正是深圳样本的意义所在。
湛杰2008年开始关注此类物业。在他看来，城中村农民房有两个明显优势：第一，一般占据城市中心寸土寸金的核心资源；第二，改造成本大大低于重新建造的成本。一般来说，一家100间客房规模的公寓总体投资在500万元左右，每间客房装修成本约4万元，相比之下，同规模经济型酒店的投入成本要高出50%。同时，一间公寓可能仅需2-3人进行日常管理，人力成本非常低。
成本的降低保证了价格上的市场竞争力。湛杰将每间公寓的租金价格定在每月1800-3000元之间，主流房源均价为2200元。根据深圳链家市场研究中心监 测，2016年3月深圳住宅套均租金5239元，平均租金为72.3元/平方米。高昂的小区居住成本之下，会有更多的年轻人选择搬回城中村。
2009年，深圳颁布了全国首部“城市更新办法”，上海、广州两地的“城市更新办法”都是2015年才出台。目前来看，深圳的城市更新法规体系建设和推进深度都走在全国前列。
深圳市房地产研究中心主任王锋对经济观察报表示，在大多数城市，工业土地转成住宅或商住用地的难度大，但深圳城市更新对于用地性质的管理较为灵活，通过旧改实现用地性质转变的可能性大。
《深圳市城市更新办法》明确规定，拆除重建类的工业区项目升级改造为住宅、办公、商业等经营性用途的，补缴地价即可。政府在实际的规划中也会考虑区域的发展重 点，进行用地性质的改变。例如，改造前城中村用地属于非住宅性质，如果周边以住宅为主，那么改造为住宅用地的可能性非常高；改造前为工业用地，但是周边以 商业为主，那么转为商业用途做公寓产品可能性很大。
旧厂房大空间、高楼层的物业条件，以及大面积多建筑物构成的规模效应，能为项目功能重新 定位提供多元组合空间，甚至衍生出全新的产品，以满足个性化的需求，从而进一步挖掘其商业价值。招商蛇口的南海意库就是由旧厂房改造而来，不仅作为公司总 部的办公用地，还用于出租各种办公、消费类商业。
改造者们认为，城市更新不是只有简单粗暴的推倒重建这一种模式，而应该倡导一种“柔性的改 造”，以“腾笼换鸟”的方式实现存量物业的再开发，提高使用效率；同时让资本、运营商、设计师、公益等各方力量介入，使这些闲置资产彻底活化。因此，出租 公寓被认为是行之有效的存量房运营思路。
住建部政策研究中心主任秦虹认为，中国一线城市已正式步入存量房时代，一个重要的指标是，城市的存量房交易量超过新房交易量。最新数据显示，北京二手房与新房成交量之比为1.3，上海二手房与新房成交量之比为1.2，深圳的二手房成交已连续6年超过新房。
中国存量房近亿套，近25%的空置率主要流向租赁市场。据估算，深圳的租房市场规模在1000亿元以上。看上去，“蛋糕”巨大。
争当“二房东”
像湛杰一样瞄准长租公寓领域的创业者大多在2000年前后来到深圳，并都有着不愉快的搬家经历或城中村居住经历。
租房平台“合屋”的创始人罗凤鸣高峰期时一年搬过四次家。据其回忆，当时独自一人背着包，手里拎着一个塑料桶，里面装着各种扭曲成团的衣架，上面插着一双凉鞋，多次辗转于清水河、蔡屋围、巴登街。
万科前董秘、高级副总裁谭华杰亦有着鲜为人知的往事，“刚到深圳时有一次半夜12点被房东赶了出来，只好找了一辆三轮车，把所有家当由一个城中村拖到另一个城中村”。
他们中有从万科离职的房地产从业者，有出身阿里的互联网“大叔”，也有设计师、摄影师等自由职业者……4月19日，这些触摸到租房市场痛点的“二房东”宣布 发起一项名为“青年乐巢计划”的存量房改造运动，提出年内提供超过1000间青年公寓、推出不低于5栋存量物业改造的目标。
这些存量物业的 选址要求包括：距离商业区步行15分钟，距离地铁等交通枢纽步行10分钟以内，附近最好有办公楼，以符合白领上下班需求；独栋物业面积最好是在 2000-8000平方米，可改建成约300平方米的大堂；物业性质产权清晰，符合消防验收手续，周边进出通畅，最好有一定的停车位。
租客通常有几种“脸谱”：一类是在周围上班的白领，他们大多是90后，月收入在8000-15000元之间，这类人群喜欢商务或小资情结的咖啡、观影等活动；一类则是自由撰稿人、摄影师等自由职业者或创业者，他们崇尚社交，偏好音乐、健身、杀人游戏等。
传统的租房模式随即被颠覆：不收中介费，不收管理费，以年或月为单位，扫码付房租。
湛杰自称并非市场中的大玩家，目前在深圳两栋公寓加起来不过100多套房源，这个规模属于当前市场的主流。深圳首个长租公寓品牌是2012年创立的协纵国 际，据其创始人黄立冲介绍，目前协纵在深圳的公寓规模约为3万平方米，主要集中在坂田、龙华、罗湖等区域。2014年9月，微家公寓成立，并在一年内拿下 了1.5万平方米的房源面积。之后，更多从业者杀入这片蓝海，规模从几十套到数百套不等。
链家研究院院长杨现领称，虽然房地产行业市场蛋糕超过10万亿元，但存量房领域还没有产生超过百亿美元的独角兽公司。2012年开始做“自如寓”的链家目前在全国管理规模为7.8万间左右，为国内规模最大，但市场占有率仅约0.1%。
一位广州公寓行业的资深从业者认为，长租公寓如果做到5万间的规模，说明其资金和运营能力强大，基本上不存在盈利的问题；反之一个项目最好不要少于100间，否则平均成本就会很高。
同样看中这块“蛋糕”的还有房地产行业的老大万科。2015年，万科推出公寓品牌“万科驿”，并将其作为万科转型的五大新业务之一。深圳万科在今年年初迅速 拿下两栋存量物业，开出两家“万科驿”。据万科总裁郁亮介绍，2017年至2020年间，“万科驿”还将在深圳留仙洞和红树林开设两个项目，共开放 9400间服务公寓给深圳的新移民。
万科入局后，争夺房源的局面出现了。无论是返租自己开发的楼盘，还是直接收租存量房，万科都拥有更多的 资源对接口与谈判筹码，他们还可以把手中的旧改项目利用起来，在空置期时做成公寓出租回笼资金，以降低旧改开发成本。一位不愿意具名的创业者表示，尤其在 高端市场的争夺上，万科足以干掉一批势单力薄的公寓运营商，“做公寓对万科来说是个轻资产，对我们来说是绝对的重资产”。
虽然目前的公寓规模相对于地产开发而言微乎其微，但谭华杰向经济观察报表示，长租公寓市场未来如果爆发，万科很有可能建立一个资产总量、收益规模上都与现有万科业务旗鼓相当的新公司。但一切才刚刚开始。
资本的博弈
过去一年，湛杰见了不少投资机构，被问的第一句话通常是：你们准备什么时候开到上海、广州去？“资本的要求是短期内迅速做大规模、缩短回本周期，可是我们现在连本都没有回”。湛杰说。
现实情况是，2015年，长租公寓的创业者们已然占上了投资的风口。
2014年11月创立的小螺趣租宣布完成A轮融资，规模为500万美元，由光速安振领投，途家跟投。Warm+公寓宣布获千万级别preA轮融资，由东方富海旗下富海深湾移动创新基金领投，著名投资人吴宵光跟投。
全国范围内，长租公寓企业融资金额也屡创新高。4月12日，去年5月已完成2亿美元B轮融资的魔方公寓宣布完成近3亿美元的C轮融资。获得投资后魔方公寓总体估值逾10亿美元，成为长租公寓第一家独角兽企业。
经过一年的发展，国内长租公寓行业的第一梯队已经初步形成，通常第一梯队会获得行业70%的利益，风投也会更加看重这些领先的企业。
走资本之路还是做小而美，成为摆在市场玩家们面前的选择题，前者需要尽可能的迎合和讨好资本，但是创业者拿了钱后，容易陷入一味追求规模最终难以自控的境地。Warm+公寓原本计划在2016年达到8000间公寓的运营规模，这一目标在新的一年里被砍掉3000间左右。
黄立冲分析称，目前市场上的打法和商业模式比较互联网思维，互联网逻辑是不管在成长过程中是否赚钱，只要市场做到足够大、形成品牌就可以上市融资，但这种通过高杠杆的对赌吸引更多的投资人加入、最终通过资本市场套现的方式并不适合公寓行业。
业内的一个共识是，长租公寓是一项前期投入资金巨大、回报周期较长的微利业务。目前行业的毛利润在40%-50%左右，在扣除成本之后净利润率大概只有 10%左右。回报周期上，行业普遍认为在3-4年。5%以上的空置率被认为是不可接受的，因为公寓空置率高企，利润就将大打折扣。
这样的微 利和风险投资的逐利形成明显的对抗。谭华杰表示，假如万科通过住宅用地拿地盖房子出租，租金回报率只有3%，收入扣除税收20%，最终的租金收益率大概只 有2.4%。如果使用其他闲置不动产改造，租金收益率可以提升到6%-8%，税后租金收益率为5%-6.5%。而目前没有任何一个企业能够做到这么低的融 资利率，所以这看起来根本不可行。
业内认为，如果以存量资产发展长租公寓，需要政府在税收等方面给予优惠，并在市场上建立一个规范化的行业准则，才能吸引到除风险投资之外的保险资金、REITs等低成本资本的介入，从而实现规模效应。
今年3月的总理政府工作报告中首次提出“建立租购并举的住房制度”，还明确了营改增的时间表，并扩展到生活服务业。
去年11月，国务院发布的《关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》中提到，积极发展包括客栈民宿、短租公寓、长租公寓等在内的满足群众消费需求的细分业态。这是出租公寓首次被写进国务院的政策文件。来源：经济观察报