近期以来,随着部分城市房价出现滞涨,有关中国楼市或将“崩盘”的论调不绝于耳。某外资投行专家甚至预测,将有10-20个城市的楼市会发生硬着 陆,房价下跌50%以上。对此,专家认为,近期房地产出现调整和下跌,属于市场正常调节。当前中国楼市风险依然可控,不存在房价“崩盘”或出现系统性风险 的可能,也不必夸大房地产市场对当前经济的冲击。
房地产依然保持增长
今年以来,在一二线 城市和三四线城市的楼市分化特征逐渐显现,部分地区房价出现下跌的背景下,市场频现楼市“拐点”论。中国指数研究院[微博]日前发布的百城价格指数显 示,5月份全国100个城市新建住宅平均价格为10978元/平方米,环比上月下跌0.32%,这是在2012年6月以来连续环比上涨23个月后的首次环 比下跌。这一数据的公布,再加上各地不时传出调控“松绑”的消息,使得市场加大了对楼市的担忧。
然而,这一担忧显然是被过度放大了。住建部总经济师冯俊近日表示,目前房地产市场的大多数指标都在增长,只有少数指标出现了负增长,比如新开工面积、销售面积、成交量等。他强调,虽然整个增速在下降,但这并不等于负增长。
“以 前增速那么高,现在增速下降一点儿,也属于市场正常的调节。”冯俊指出,近期房价同比增长是负的,主要是受到去年同期基数过大的影响。现在的房地产市场确 实出现了一定的分化,有些地方库存量过大,有些地方比较短缺,今年政府工作报告已经对此提出了“分类调控”的基本原则。房地产市场调控主要目标是追求供求 平衡、市场平稳,仅仅把价格作为调控目标过于狭义化。
结构性调整早调早主动
然而,房价长 达10年持续上涨在促进经济快速增长的同时,其对经济可持续发展所产生的阻碍和弊端也日益显现。部分地方政府对土地财政的过度依赖,以及资金从实体经济流 向房地产所造成经济增长内生性动力不足的结构性矛盾日益显现。专家认为,房地产市场在当前经济转型的大背景下出现调整,既有一定的必然性,也是为了主动降 低形成泡沫的风险。
尤其是此次楼市出现调整,已不同于以往。瑞银中国首席经济学家汪涛认为,过去10年间,中国每隔几年就会经历一次房地产 周期。但与前几轮不同,此次房地产下滑的触发因素并非调控政策收紧。事实上,住房内在供求格局已发生变化,当前住房建设量已超过城镇人口增长和住房改善带 来的需求。由于房价低迷、反腐以及理财产品和海外资产等其他投资渠道的兴起,支撑投资性需求的诸多因素也正在消退。
中国农业银行首席经济学 家向松祚[微博]表示,房地产已经出现了3个突出特征:一是总量过剩。按照规划,到2030年中国城镇化率完成70%,意味着10亿人住在城镇。根据当年 规划小康社会的人均居住面积是30平方米计算,也就是300亿平方米。而目前中国城镇商品房面积早已过了300亿平方米。二是市场分化,三四线部分城市已 出现滞销。三是房地产企业普遍负债率过高。142家上市的房地产公司负债率平均超过70%,有一半的负债率超过80%。
不必夸大对经济冲击
在当前经济增速下行压力依然较大的情况下,房地产市场出现一定调整固然会加大“稳增长”调控的难度,但这并不表示各地房价都会出现大幅下跌,也不意味着将对当前经济造成严重冲击。
“我 们并不认为中国会出现其他新兴市场常见的房价崩盘,或出现金融或国际收支危机。”汪涛表示,有两个关键因素决定了中国房地产市场崩盘的可能性较小:第一, 居民部门资产负债表较为健康,杠杆率较低。这意味着房贷违约风险整体上应该可控,购房者不太可能被迫出售住房。第二,政府仍有能力和意愿应对房地产下行, 支持经济增长。决策层已经开始增加基础设施投资、加快保障房建设、推进有助于增长的改革,包括简政放权、向民营资本开放更多行业、扩大社会保障覆盖面、降 低小微企业税负等。
此外,房地产调整对金融体系的影响依然可控。银监会副主席王兆星表示,现在整个银行业对房地产贷款方面质量还是比较稳定 的。到目前为止,中国银行业房地产贷款占总贷款的20%左右,个人购房贷款占到整个房地产贷款的67%左右,因此主要是对个人住房消费提供了金融支持。同 时,个人购房贷款的不良率不到1%,资产质量非常稳定。
王兆星强调:“我们也开始关注房地产发展的走势,也看到一些三线、四线城市房地产销售和价格都有所回落,将组织开展相关的压力测试,尽可能提高银行业的抗风险能力。”