随着中国步入老龄化社会，“以房养老”作为市场化养老的重点，受到社会广泛关注。
早在2014年，中国保监会就发布关于开展“以房养老”即老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见。试点城市为北京、上海、广州、武汉，试点期间自2014年7月1日起至2016年6月30日止。如今两年过去了，效果却并不明显。
上 海保监局副局长李峰最近透露了一组数据：截至今年5月20日，全国申请以房养老的共有78人59户，最终办理完所有流程的为47人38户。其中北京18人 12户，上海13人11户，广州14人11户，武汉2人1户。中青舆情监测室抽样2000条网民观点统计，63.2%的网民认为，以房养老“还不太适用于 中国”。
“以房养老”模式，也即“住房反向抵押贷款”，是指拥有房屋产权的老年人将房屋产权抵押给金融机构，由相应的金融机构对借款人的年 龄、预计寿命、房屋的现值、未来的增值折旧等情况进行综合评估后，将其房屋的价值化整为零，按月或按年支付现金给借款人，一直延续到借款人去世。它使得投 保人可以提前支用该房屋的销售款，借款人在获得现金的同时，将继续获得房屋的居住权并负责维护。当借款人去世后，相应的金融机构获得房屋的产权，可进行销 售、出租或者拍卖，所得用来偿还贷款本息，相应的金融机构同时享有房产的升值部分。
“以房养老”模式是从国外引进的“舶来品”，但在中国面临着诸多问题有待解决。
首先，“以房养老”将面临中国传统家庭模式下“代际契约”关系的冲击。中国式的“养儿防老”，一般存在如下默认的“契约”：子女负责照顾老人安度晚年，老人 百年之后将遗产留给子女，其中房产是最重要的遗留财产之一。虽然无论是从法律的角度，抑或是从伦理道德上讲，有房或无房，子女均有赡养老人的义务，但长期 形成的传统契约却使“以房养老”的实施面临较大阻碍。事实上，根据此前上海民政部门的调查，高达90%的老人均考虑将房产留给子孙。
其次， “以房养老”的实施效果将受到我国养老市场发展程度的制约。由于我国人口众多，且老龄人口占比持续上升，虽然养老市场发展的步伐不断加快，但与实际需要相 比差距仍较明显。根据民政部调查数据，我国城乡养老机构平均每50个老人不到一张床。而且现有的大部分养老机构在居住条件、生活环境上，与老人的期望尚存 在较大差距。
再次，“以房养老”带来的不确定性可能让金融机构望而却步。“以房养老”对房产进行的“倒按揭”方式，并非金融机构的常规业务，目前尚缺乏统一的、具有操作性的业务规则可以借鉴。
最 后是制度缺陷。以房养老牵涉众多部门，但目前我国该领域法律法规一片空白。一是土地问题。我国法律明确规定国家或者集体享有土地所有权，城市住宅土地使用 权年限为70年，对70年后相关权利的处理方法尚无明确规定，这使得投保人与受保人都无法保证自身利益。二是税收问题。我国物业税、遗产税政策未出台，房 产税全国如何征收尚未明确，这些都会对“倒按揭”等产品的定价以及开展以房养老的意愿产生影响。三是拆迁问题。城市化进程中的大量拆迁以及地方政府规划的 重新布局，都会引发拆迁费补偿不足、地价下跌等问题，进而影响到保险公司推行以房养老业务的积极性。