存量房交易变化既是市场交易意愿反映，也是住宅不动产流动性重要指标。2016年6月，北京市存量房交易总套数环比大幅下降42.6%，创下自 2015年4月以来新低，表明热点城市泛豪宅化对购房人经济状况的过度偏离，已经明显抑制交易意愿，大大降低了住宅不动产流动性，值得高度警惕。
据分析，北京市房价走势与存量房交易变化存在明显相关性。2014年12月至2016年6月期间，北京市月度同比住宅价格指数与月度存量房交易总套数的相关 系数为0.5042，与新建商品房交易总套数的相关系数为0.4253，前者显著大于后者。根本原因在于，基于存量房交易的住宅置换链条支撑着北京市房价 高位上涨。伴随着北京、上海、深圳等一线热点城市房价高位大幅上涨，住宅交易总价已经明显超出普通家庭现金支付能力。为数不少的上市公司2015年全年利 润买不起北京、上海、深圳的一套价值千万的房产。据房地产中介反映，目前房地产市场成交多以住宅置换为主，即出售旧房后再购置居住条件相对舒适的房产，差 价通过个人住房贷款来解决。2016年前5个月，北京市个人住房贷款增加902.5亿元，同比多增491.2亿元。个人住房贷款与存量房交易总套数运行方 向总体一致。
在“地王”高溢价率和各路资金热烈追捧下，北京、上海、深圳等一线热点城市已经出现全城泛豪宅化。近日，上海松江新城拍出新 “地王”，折合楼板价近4万元每平方米，未来保本售价或超6.5万元每平方米。同时，实体经济下行压力不减，高品质资产供应不足，导致社会各路资金加大对 热点城市房地产市场的追捧，银行表内贷款、表外委托贷款、信托贷款以及债券融资、股票定向增发等等，大量投向房地产业，驱动房价快速上涨，反过来又加剧了 热点城市房价上涨预期，引发资金进一步聚集。
但热点城市泛豪宅化对购房群体经济条件的背离加剧，可能会使住宅置换交易链条绷紧到极限，导致 存量住房交易大幅萎缩和住宅不动产交易便利度急剧下降。应该看到，本轮热点城市房价短期大幅上涨过程中，城镇居民收入、平均工资均未出现高于房价涨幅的明 显增长，水平与房价偏离度正在加剧。据北京市统计局数据，2015年北京市城镇居民人均可支配收入不到5万元，城镇非私营单位就业人员年平均工资为 111390元，城镇私营单位就业人员年平均工资为58689元。照普通家庭收支和贷款状况大体估算，最多也只能支撑250万元上下的贷款，这意味着位于 住宅置换链条端且完全依靠个人住房贷款的购房家庭，其房贷支付能力某种程度上将决定热点城市房价所能上涨的极限。虽然贷款利率和贷款条件浮动，可能会改善 这部分人群的支付能力，但实际上并不显著。
最近一段时间接连出现的“地王”豪门争夺战，在营造房价上涨预期的同时，实际上也绷紧了住宅置换链条，显著增加中低收入人群的购房压力。因此，未来一段时间热点城市出现存量住房交易萎缩似乎不可避免，而住宅不动产交易便利性也将显著下降。