今年,是不折不扣的楼市“大年”,大丰收在望。有货就卖,趁着好行情赶紧出货成为开发商的普遍心态,“金九银十”战果其实已提前收割。
三年来最牛楼市“大年”
“大年”不常有,广州楼市等待许久之后,终于等来了如此好收成。
今年,广州楼市量价齐升,行情大好。根据国家统计局公布的房价数据,广州房价已连涨16个月!成交量同样表现出色,根据今年上半年成交量预判,今年成交量“10万套+”的可能性极高。广州楼市正在冲刺三年来最牛“大年”。
据阳光家缘数据,广州住宅库存只够消化7.8个月,低于市场普遍认为的8-10个月正常水平。尤其是越秀、白云、黄埔三区,去化时间均仅为4个多月。这样的好行情其实是开发商始料不及的。尤其是黄埔,向以“刚需天堂”为特征,如今也卖断货。
“大胃王”推多少吃多少
正是买房市场高度热情推动,开发商持续推货热情也高涨,广州上半年推货量可观,开发商基本上有货就会拿出来卖,更是出现了近几年少见的一次性推出上千套的巨无霸货量,比如广州万达文化旅游城、祈福缤纷汇,市场如同“大胃王”,推多少就能消化多少。
持 续热销让“金九银十”不再显得那么突出。从推货量看,本次“金九银十”已经提前释放,市场不会出现新增货量骤升高峰。比如上周,广州便有11个盘取得预售 证,这样的势头在最近几周几乎为常态,达到预售条件便会蓄客,蓄客到一定程度便会开卖,发展商没有必要藏着掖着等“十一”。
“金九银十”料将“吆喝”多过“实惠”
无论如何,“金九银十”是楼市一年中最重要的营销节点,所以热闹还是有的。
由于市场氛围高涨,今年开发商的营销热情也显得很高。只不过,恐怕“大吆喝”多过“真实惠”,在某些热门板块,“不升价”就已是难得的优惠了。
比 如眼下大热的广钢新城,中海花湾壹号9月底会再推一批新货;保利的两个楼盘海德公馆、曼城也会在月底加推;珠江金茂府近期会推新一栋产品,但是受地王催 谷,广钢新城楼盘多有小幅涨价,开发商抓住市场“买涨不买跌”心态,有时候“小涨”比“促销”更有效,更能推动买家入市。因此,想寄望他们降价?基本是不 可能的。相对来说,库存量较大的花都、南沙等板块,促销优惠力度会更实在。
买家心态:恐慌入市心态加重
在资金潮涌动下,一线城市土地稀缺导致市场价格迅速上涨。最近,地王消息此起彼伏。在购房者以为土地出让减少、担忧供需结构再度紧张情况下,恐慌性入市节奏会加快。
从 今年年初就展开看房计划的买家刘小姐告诉羊城晚报记者,犹豫了一年没买楼,发现价格普遍比年初涨了30%以上,真是后悔没早点入手。而像刘小姐这样的吃 “后悔药”买家确实不少,“越看越贵,年初付完首付还有装修款,年底连首付都付不起了。”准备在珠江新城买一套房子用来投资的李先生这样说。
方圆地产首席市场分析师邓浩志认为,8月楼市仍处于调整期,成交小幅萎缩,价格继续轻微上涨。9月、10月将量价齐升。有计划买房的市民应抓紧出手,越迟一定越贵。
房价点评网高级分析师肖文晓则认为,当前广州楼市仍然处于高温期,从中央政府近期的表态看,下半年一二线城市楼市有可能重新面临不确定性的政策风险,因此对于开发商来说,理性的选择应该是趁着好行情及时出货。
没有黄金月,才是真正的黄金季
今年国庆黄金月至今未见热闹场景的原因恰好相反,这一年大家都卖得不错,有货就卖,而且市场吸纳率极高,未见黄金月是因为,于开发商而言,今年遍地是黄金,只要有货,几时都不愁卖,任何时候都是黄金月、黄金季,而且今年极有可能会成为黄金年。
还有几天,国庆黄金月又将如期而至,往常,这个营销档期,楼市的买卖双方都非常看重:开发商铆足积攒半年的劲,集中推货,卖力摇旗呐喊,并以丰富的优惠吸引买家眼球;消费者也会趁着供应量丰盈的日子货比三家、四处看楼,争取最抵的价格买到自己的心水物业。
然 而,如今已到了8月底,广州楼市却依然风平浪静,似乎未见黄金月的惯常面孔。从阳光家缘网公布的新批出预售证情况看,过往新货涌动、备战国庆黄金档的8 月,并未出现新增供应高潮,8月前三周一手住宅每周新增供应量都未超过2000套,即使是8月最后一周,已经到了黄金月备货的最后冲刺阶段,新增供应量也 不过是2000套出头。根据阳光家缘网签数据显示,最近1个月,广州网签一手住宅9610套,周均网签套数2242套,再往前一点,这种周均2000套+ 的网签数量,从今年3月份以来,几乎一直持续——也就是说,往常的国庆黄金月一手住宅供应量供应高峰很可能不会出现!
一年最大的销售旺季竟然失去黄金成色?
各位看官无需惊恐,其实,过往的国庆黄金周只是一个出外旅游、回乡探亲、寻亲访友的悠长假期,此后演变为楼市黄金周、进而升级为黄金月,那是开发商为了促销而特意炮制出来的概念而已。
此前,我们也并非没有经历过国庆档期无黄金月的日子,只不过情形略有不同,某些时候,开发商是因为市场行情太差、促销也没什么作用而被迫放弃这个档期。
今年国庆黄金月至今未见热闹场景的原因恰好相反,这一年大家都卖得不错,有货就卖,而且市场吸纳率极高,未见黄金月是因为:于开发商而言,今年遍地是黄金, 只要有货,几时都不愁卖,任何时候都是黄金月、黄金季,而且今年极有可能会成为黄金年。就如有人哄你,天天都是情人节,2月14日又何必特意营造浪漫气氛 呢?
这个黄金期还会持续多久?今年以来,其他 城市楼价上涨,拉动广州楼价也随之上升,广州楼价基本是处于平稳上涨阶段。而市场普遍有“买涨不买跌”心态,一旦涨价,反而会推动买家加紧入市。因此,涨 价往往成为一些商家的“有效”营销手段,就算商家并非真的很想涨价,只是为了去货,往往出动涨价这一招就能奏效。最明显就是地王效应下的广钢新城,大家都 喊出封盘、涨价的声音,其实涨价多少并不重要,无非就是造势,因此引来一众买家连夜落定。“涨价”似乎成了推动今年变成黄金季甚至是黄金年的重要原因。
然 而,“涨价”造势虽然有效,但对市场的伤害也很大。广州一直保持平稳向上势头,无非就是在量价平衡上长期保持理性。若是楼价的涨速偏离货币的发行量与 GDP上涨速度,暴涨必定会迎来暴跌。为了让市场走得更好走得更稳,即使是遍地黄金的日子,开发商也要悠着点,慎防报复式下跌的到来。