其实我们是比较容易在市面上收集到这些数据的，比如
——数据来自叶问楼市
最近几周，上海都在以七八万的周成交量在成交
这个数字大么，可以和大家一个对比，去年上海好一点的话一周大概可以成交20万方，哪怕是一二月份也可以实现10万方以上的周去化
所以当下我们来看这样的成交量一定算不上火热的成交量
而且我们来看成交量，价格几乎没有波动，很平稳
是不是整个上海楼市进入一个风平浪静的阶段，楼市已经被政策给控制住了呢
楼市的呈现没有看上去那么简单
回答这个问题之前，想和大家分享一个有趣的现象
那就是上周五的那一次临港土地的土拍，当天出让了三块住宅地块，结果分别被绿地、万科、碧桂园以平均1%的溢价收入囊中。
整个场面持续了五分钟就结束了，看上去也是风平浪静波澜不惊
怎么形容风平浪静呢
我是全程坐在镜头前给大家做直播的，三块地都只用了2分钟的时间就落槌了，好像很冷淡。而且更加迎合这样冷淡的，是每块地只有4-5家人家参与，和2016年万人哄抢的场面完全不同
但是，这真的是我们看上去的风平浪静么
土拍市场有一些细节很值得玩味
首先我们来看下这三块地
——图片来自楼典
这三块地是挨在一起的，而且都是净地，所以从某种角度上来说，土地价值几乎是差不多的
最后参加这三块地土拍的一共是六家人，分别是万科、招商、恒基、绿地、临港和碧桂园
为什么每块地那么少人竞拍
很多人说因为上海执行了资金穿透政策，就是对你交纳的保证金以及未来购买的土地款都要严格的监控，必须保证你是自有资金，因为这个政策，保证金放在政府那里的保管时间也从过去的一个月延长到50天
是的，没有错，这个门槛阻拦了大量的开发商，所以我们从公开文件里看到虽然每块地都有十几家人拿标书，但是最后来的就这么几家
另外，来的这些人，其实也是要付出代价的，我们按照缴纳的保证金在政府那边50天保管时间来算，如果这笔钱存在银行也是有利息的，用来参与土拍等于把利息奉献给上海政府
——王怡人制图
如果三块土地都参与竞拍，等于掏出了780万的门票，最少的参加一块地也要拿出300万人民币
所以看得出来，不论最终是否拿到地，所有开发商都为此付出了时间和金钱的代价
那我们可以想想，好不容易具备的竞拍资格，也拿出了几百万的门票费用，为什么有一些开发商动都不动就放弃了呢，溢价率不到1%啊，应该没有突破甲方爸爸们的认知范围吧
其中有2个细节有点意思
第一：参与土拍的房企，碧桂园只参与了最大的一块，而绿地恰巧参与了另外的两块，而值得留意的是，碧桂园和绿地在去年都接受了平安保险的资金，按照道理来说也算是一个战壕里的兄弟。
而且更加巧的是，碧桂园顺利的拿到了最大的一块，绿地也顺利的拿到了另外一块
第二：作为地头蛇万科，门票费最贵拿了780万参与了3块土地的竞拍，但是前面两块都没有举牌，看着碧桂园和绿地拿走，好像也不生气，然后到了第三块，以这三块地里最低的溢价率拿了下来
另外值得玩味的是：临港作为片区开发的地主，参与一下情有可原，但招商和恒基就这样放弃了，没有道理啊。
每块地只有4-5家参与，但是3块地其实总共只有6家开发商参与举牌，平均来说2家开发商拿1块地
这样的竞争某种程度上谈不上竞争，换句话来说甚至都可以联合开发，当然场面上大家都不会那么说，这又是一个值得思考的细节
这三块地在三个房间里同一时间开展，也几乎在同一时间内结束，一切都像演练好的，整个会场的氛围无比的其乐融融，连拍卖师都带着微笑温柔落槌
另外有意思的是，这一次的6家人，居然还有恒基这样的港资企业，要知道几乎所有的港资都退出中国大陆的房地产市场了，恒基在中国已经没有独立操盘的项目了
为什么恒基这个时候出现，没有举牌，缴纳了720万的门票费。是在为某一家没有进入资格的开发商来试探口风的么
这就是上海土拍市场，看上去风平浪静，但是背后好像有着自己另外一套规则在运行着，一种潜移默化的默契，一种说不明道不清的规则
现在的楼板价便宜么，其实也不便宜，2.1万左右的价格，未来售价也到喉咙口了，但这个价格不是拍上去的，而是初始楼板价人为制定的
那其他参与的房企，用最快的速度，让土拍结束，把土地放到自己的口袋里，这样的行为值得玩味
这是上海土拍市场的第一块地，但也是整个上海房地产市场的一种投射
如果你能听懂我之前说的故事，上海楼市也就可以换个角度来看
现在上海的一手房市场，很多我们知道的并不是真相
1、一手盘的预售证价格都和开发商当初的心理预期有落差，下滑了10%-20%，而所谓的开发商心理预期，其实都是试探过市场后的价格预期
2、目前对于调控态度明确，要么接受低价预售证，要么你就等着，等到什么时候不知道，天荒地老都有可能
3、不允许集中签约，每月给定签约套数的指标，目的就是防止出现突兀数据
所以换句话来说，现在我们从数据上看到的上海楼市，不论是成交还是价格，都是不客观的，某种程度上也是不对的
这是什么目的，我想目的也非常明显，就是一定要让房地产成交均价稳定住，像稳定住土地价格一样稳定住房价
而且这种层面的稳定，不仅仅是全市的成交价格，而且对一手房的管控也是如此，通过预售证价格审核的方式，控制新增供应量的价格
所以这样的阶段对于想要购房的朋友来说是一个相对比较好的时机，目前政策基本上保证了所有的一手房售价都不会突兀，你此时入手一定是所谓的最底价入手
但是到底项目卖的好不好，这个真实情况可能没那么容易看得到
好，对于客户来说，明确这个问题之后还有两个原则需要强调
毕竟购房有一个周期存在，所以这样的政策高压期会持续多久
这其实是一个相对敏感的问题，因为谁都知道这个政策是特殊时期的政策，但谁也都不知道政策会延续到什么时候，什么时候放松，毕竟从我这个维度看到的是史无前例的调控周期
我想说的是，从我目前已知的认知来看，我认为今年的上海楼市不会放松，一直会持续这样的高压政策
但是换句话来说，是不是这一年任何一个时间点购房都是可以的呢
其实也不一定，对于严控预售证的模式，本质上这是一种计划经济的模式，计划经济的最大伤就是降低企业的活力，反正价格已经被计划，对于产品也好，研发态度也好都没有很大的激情
所以首先对于时机来说，很明显2017年上半年是最好的时间点，道理也很简单，这个时候拿出来的产品，规划方案都来自2016年，都是准备未来在市场上持刀见红拼的项目，所以整体产品力规格都极高，而现在又受制于管控，价格降低。所以这个时间点容易淘到价格合理但产品不打折的项目
第二个问题：这段时间，市场上还是有很多项目，到底怎么选择
从项目选择来看，此刻我反而推荐两个区域的项目
第一是上海相对市中心的项目，比如中环内的项目，这些地段的项目因为单价比较高，所以受管控的力度也比较大，所以对于客户来说，打折也比较大
第二个我会推荐郊环外这些彻底远郊的项目，因为这些项目的存在是负责拉低上海整体成交均价的，所以他们都会以比较低的价格流通在市场上
不同需求的朋友可以各自去寻觅
土地市场如此的微妙，更别说楼市市场了，我们都需要花点更多的时间来探究市场
所以各位也需要更多的时间来看一下我和王怡人开的新栏目
在当下的市场上，作为普通客户的我们，也更加锻炼你对一个市场的认知和判断，因为现在的你不仅仅需要看数据，而且还能够不人云亦云，因此藏在底下的楼市真相并没有那么简单的浮出水面
这个时候，可以隆重的推荐卢俊新推的这一档节目，就是上周五和大家安利过的，我和王怡人合作搭档的土拍直播节目
怡人举牌
未来上海的所有土拍，卢俊都会和王怡人一起，为大家做这样一次土拍直播，和大家聊土地背后的故事，聊开发商对于土地的态度，聊土地对于房价的影响，以及所有人都关心的，房价的后续走势
还是那句话，当下的楼市真相，我们不能仅仅满足于看数据，更多现象背后的本质进行讨论，这也是卢俊想要开这档直播的主要目的
告诉大家事情背后的更多可能，用来尝试接触关于楼市真相的本质
今天上午9点，是的，就是2月21号的上午9点，我和王怡人继续对金山三块地的情况进行土拍直播，欢迎大家围观
另外，上周五的土拍集锦在这里
集锦里你可以看到我们对最终土拍价格竞猜是多么的精准，以及我们在土拍之前透露了多少内幕
我曾经说过，土拍是锻炼市场研判能力最好的载体，如果你关心房价好奇楼市，不妨可以看看
反正现在还是免费的，以后就不知道了