原标题：地价"8"字头、房价"7"字头 成本售价倒挂震撼楼市
近日，九龙仓碧堤半岛光辉岁月开盘价“7”字头受到市场的广泛关注。据z相关人士介绍，“七”字头的房源数量还不少，最低价约为7100元/平米左右。
为何该项目的“7”字头价格会受到市场的如此关注？据记者调查，该项目出现成本和售价倒挂。九 龙仓碧堤半岛项目两大地块为2010年拍得，其中2010-G-43地块楼面价高达8002元/平米，苏地2010-G-46地块7004元/平米。按照 业内通常的计算方法，计入建安成本、营销成本等各项费用，该项目售价预计达到12000-13000元/平米，与目前的售价相差甚大。
据专业人士表示，由于房地产项目的开发周期一般较长，低价入市是开发商一贯的营销策略，牺牲部分利润甚至适度亏损，以吸引客户购买，取得开门红，然后再逐步提升价格来拉高利润率，但是通常售价不会低于成本。市场环境的恶化是成本售价倒挂现象出现的根本原因。
楼市内外交困，促使开发商由“主涨”变为“主降”
盛承懋表示，2013年苏州楼市表现较好，成交均价较2012年大幅上涨，令许多开发商对2014年的楼市较为乐观。这种心态在今年年初的楼市也得以充 分体现。2月份许多开发商放言涨价，相城区项目海亮香榭里在对外宣称均价12500元/平米的同时强调3、4月份将上调至13000元/平米。
但是，市场的成交情况以及周边城市降价潮的出现给了开发商当头一棒。
首个热销月“金三”，苏州住宅销售远低于去年同期水平，住宅成交套数4865套，减少1182套，降幅高达19.54%。 4月份住宅成交量仍低于去年同期水平，住宅成交5454套，较去年4月份减少282套，降幅为4.92%。同时，库存量则不断高涨，据统计，3-4月份苏 州住宅库存量增长迅速，库存住宅去化周期需达到11个月，已十分接近住建部副部长齐骥所提出的库存警戒线。温州、鄂尔多斯的降价潮不断向其他城市蔓延。
3-4月份，杭州、宁波等多个城市出现降价潮，长三角兄弟城市常州、无锡等城市也是降价声音不断。内外交困下，开发商的乐观情绪受到打击，苏州购房者的观望情绪日趋严重。
4月底5月初以来，许多新入市楼盘价格“难产”。各项目低价入市的声音不断。
市场不佳、高地价、高周转促使成本售价接近的楼盘数量增加
市场环境仅是项目入市价格低的外部因素，入市价格十分贴近成本价的楼盘数量猛增还有以下原因。一是大房企高周转的项目运作策略，促使很多2013年入市 的地块今年就开始上市销售；二是2013年下半年楼市的乐观导致地价大幅上扬，成交地价普遍较高，创下苏州史上最高溢价，高达410.46%；三是部分开 发商对今年楼市的乐观预期也导致大量项目选择今年入市销售。
低价入市的项目并非仅有九龙仓碧堤半岛光辉岁月。据记者调查，恒达星湖花 海、弘阳上湖等项目均选择低价入市。最值得关注的是，市场竞争激烈的尹山湖板块，许多楼盘“七”字头入市，且早在2011年就已经出现低价入市现象。 2009拿地，2011年入市的保利观湖国际，高达244.9%的溢价率、约5500/平米的楼面价仍让人记忆犹新，然而2011年首次开盘均价仅 9000元/平米左右，目前均价也只维持在11000元/平米左右。
业内人士称：“部分地区的部分企业已在为自己快速周转、灵活资金找后路，不容忽视的是，今年房价将进入下行通道，持续时间多久，还要看政府以及市场如何调节。”
业内：低价入市为惯用营销手段，但极低价格出现是受市场因素影响
据业内人士表示，首次开盘时，开发商为取得销售成功，低价入市是一贯的营销手段，低开高走、平开高走是常用的销售技巧；而且首推产品通常为位置较差的产 品，价格低也是必然的。后期随着所推产品越来越好，价格会逐步上涨。但是，如此贴近成本、甚至亏损销售，多是外部市场因素的影响，以价换量，回笼资金，以 保持项目的正常运转，等待市场的好转。