杭州楼市：没有只涨不跌的市场
【经历马年“首降风波”后，杭州楼市又卷入“限降令”漩涡。近期，杭州市物价、 房管部门联合出台规定，从5月26日开始，凡是房企降价超过备案价格15%的，将无法进行网签，需要重新报备价格，这个举措被市场解读为“限降令”。】有 关杭州楼盘的杂音不绝于耳，消息面的跌宕起伏，搅得购房者心慌慌的，根本无法辨清真实的状况。为了拨开房价涨跌的迷雾，央视财经《经济半小时》记者实地调研了杭州楼盘。
杭州楼市卷入“限降令”漩涡购房者心慌慌
自今年2月起，浙江杭州率先打响降价第一枪。德信北海公园每平米直降4000元。天鸿香榭里马上跟进，起价从17200元/平方米降至11800元/平方米。随后各大楼盘减免物业费、购车位优惠、多重大礼、砸金蛋等促销方式粉墨登场。
进入第二季度，杭州楼市承受着更大的风险压力，5月中旬，杭州本土最大地产商绿城董事长宋卫平转让股份，融创中国和九龙仓完成收购，持股 24.313%，并列成为绿城第一大股东。5月23日，杭州出台楼市“限购令”，成交价低于备案价15%以上不予网签。杭州正经历的楼市变动引发市场进一 步关注。 5月23日，就在限购令颁布的当天，记者来到了位于杭州北部萧山板块的一处楼盘。
售楼人员：你现在来晚了，基本上也没有什么好的了，知道这个消息就没什么。
《经济半小时》记者：你是说都被抢光了吗？
售楼人员：基本上没有了。
这位售楼人员告诉记者，之前降到每平米一万多的房子已经卖完。其它正准备降价销售，但杭州突然间颁布了“限降令”。所以原本要打折卖的房子就卖不了，只能恢复到每平米两万一的价格。
售楼人员：限价令，现在已经出来了，限价令下礼拜一开始。
《经济半小时》记者：这啥意思？
售楼人员：房管局不让降了，因为现在如果说真正的有些地方降了，人家拿地便宜的开发商，他现在卖地的话，卖不出去了，没人买了。
这位销售人员表示，限降令颁布后，开发商面临着拿地砸在手里的尴尬，而对于消费者来说，从年初就有部分银行将首套房房贷利率调整到最高上浮20%。这一切都导致杭州楼市的成交量呈现断崖式下滑。
售楼人员：我们每个月的话，以前的话一个月一个人最少七八套还是可以卖的，现在一个月每个人反正两三套。
随后，记者又来到位于杭州滨江区域的一处楼盘。却发现一些来看房的人刚刚到地方，还没进售楼处就又离开了。
《经济半小时》记者：这边进不去啊？不让去啊？
消费者：嗯。
《经济半小时》记者：门关了吗？售楼处。
消费者：没关，就是里面有人带才能进去。
《经济半小时》记者：没人带进不去啊？
消费者：嗯，他怕有人捣乱。
《经济半小时》记者：为什么要退房子？
消费者：就是降得太多了。
来到楼盘建筑工地的门口，记者看到很多人打起的白底黑字的横幅，上面醒目地写着“退定金”“退房”“陷阱”等标语。
《经济半小时》记者：你这边是退房的吗？
消费者：是的。
《经济半小时》记者：什么原因？
消费者：前面有个高铁，然后根本就没有个说法。
见到记者表现出要买房子的意向，这些要求退房的消费者善意地提醒记者，房子价格跌得厉害，应该谨慎考虑。
《经济半小时》记者：你们当时是多少钱一平米？
消费者：我们定的时候也是附近最便宜的。
消费者：买的时候也是最便宜的，最便宜一万七八。
《经济半小时》记者：现在呢？
消费者：现在一万一千八。
这位消费者解释说，之前的房价每平米一万七八，现在变成一万一千八，房子直降六七千。再加上担心将来高铁扰民，所以他们迫不得已来退房索赔。看到记者执意要去看房，一位消费者上来劝告。
业主：这个地段抢房子你就别抢了，千万别抢，这个地段抢房子都抢不起来了。炒房到时候高铁一建，你5000元钱一个平方都卖不掉。
记者发现，来这里要求退房退款的业主有20多个，他们只是打横幅静静地坐着，并没有人来处理他们的投诉。
业主说的高铁修建一事究竟怎么回事？现在的房价真像业主说的是每平米跌了六七千吗，这么厉害的跌价，是因为修高铁，还是有别的因素导致？为了揭开这些疑问，记者走向售楼中心，但刚到门口就被保安拦住。
《经济半小时》记者：师傅我们是来看房子的，能进吗？
保安：得有人带你
《经济半小时》记者：我有一个朋友，专门还给了个电话。
保安：你给他打电话，让他来接你。
经过记者一番联络，确认了记者是看房者的身份后，一位售楼人员前来接应。他向我们解释了售楼处被围堵的真正原因。
售楼人员：我们这套价格降价了36万左右。
《经济半小时》记者：就是一套房子？
售楼人员：嗯。
《经济半小时》记者：他们怎么说是高铁的事啊？
售楼人员：没有，等一下售楼处跟你说这个事情，这边的话也是不是特别舒服。
这位销售人员再次解释申明，高铁的建设一直都没被审批通过。关键是近期的大幅度降价太过敏感。
售楼人员：当时环评车安全勘测的话没有通过，就是这个铁路不造的，所以来买的这个土地。去年的话是没人说高铁和学区的事情的，今年主要是他们(消费者)亏掉一大部分钱。
销售人员解释说，这个项目开盘时间也不短，开发商希望尽快回笼资金，所以价格随行就市几经变动。
售楼人员：本来我们去年卖的是1万7千9的价，总价7千4的楼面价，相当于这边现在成本大概是6千，财务全算的话是6千的成本，然后卖到1万7千9是有利润的。
去年的价格虽然卖到每平米一万七千九，但今年开年，杭州再迎降价潮。他们迫不得已下调价格。
售楼人员：精装的话，1万3千5左右。每个户型的，整体的话是每个户型是降3千5到4千左右。
虽然价格下降，但并没有如期换来销量。为了吸引客户，他们打出了特价房。
售楼人员：最便宜那套是11800。
从一万七千九到一万一千八，大幅度的直降才是业主退房索赔的导火索。而这位销售人员直言不讳地说，这种状况在杭州一些降价的楼盘都普遍存在。离开滨江区域，记者又来到钱江新城附近一家央企所属的售楼中心。虽然是周末，但整个售楼处没有一个消费者来看房询问。
售楼人员：我们是900多户，现在剩的话就是200多户，主要是大面积，170。
《经济半小时》记者：这哪一年开盘的？
售楼人员：2012年。
《经济半小时》记者：这都将近2年的时间了。
开盘两年多的时间，还有四分之一的房源没有出售，这位销售人员感到行情大不如前，但他对目前的房价有自己的理解。
《经济半小时》记者：你觉得这边房价会降吗？
售楼人员：降的话可能性不大，因为这边不是出来一个限价令吗。所以政府一再调控的话，第一不想价格升的太高，同时不希望价格下去。如果降下去的话，必定会造成很多后果。这是政府的，整个来说，政府它财政收入大部分是土地。
琵琶不再半遮面杭州楼价疯狂“直降”
杭州的房价确实降了，如果说此前的优惠打折还是“犹抱琵琶半遮面”的话，现在则可以用“直降”来形容。记者调查发现，尽管目前杭州中心城区房价的松动还 不明显，但一些远离市中心的房源，以及新开楼盘释放出来的价格信息也相当优惠，降价潮并非空穴来风，随着价格战的蔓延，一方面是引发了已经购房的业主的不 满，另一方面，却是杭州楼市观望气氛上升，对于这一切，开发商现在是怎么样的心态呢？
朱立东所在的地产公司是杭州本土的一家老牌企业。在今年年初杭州两个楼盘率先降价后，他们也紧随其后加入以价换量的大军。
滨江集团副总经理朱立东：我们这四个楼盘定价的时候就定了相对比较便宜的，均价不到1万3，所以当时还有兄弟楼盘的领导私底下碰到的时候说你这个楼盘好像定的价格低了，但是从价格来看，定的楼盘降价，本身就是一个降价的重灾区。
但是令人担心的是，杭州市场进入了冰冻期，地区房价出现30%甚至50%以上的下跌，降价并没有换来可观的成交量。
《经济半小时》记者：那今年的话，滨江又拿新的土地了吗？
滨江集团副总经理朱立东：到目前为止还没有。
《经济半小时》记者：为什么就没有这样一个动作？
滨江集团副总经理朱立东：我们的存货，储备的量还是比较多的。如果按照销售额，按照现行的价格来计算，大概也还有六百亿左右的货值。那么，包括在杭州，包括在外地。
朱立东告诉记者，他们目前最大的任务就是尽快消耗存量。但由于房贷利率较低，在资产转让定价时并无明显吸引力。所以房地产公司的融资不容乐观，特别是一些弱小的开发商，为了维持资金链，不计成本的拆东墙补西墙，隐藏了巨大风险。
滨江集团副总经理朱立东：按照杭州人土话说，你硬撑，你能够顶，顶多少时间呢？你顶，比如说像我们这样，可能能够比人家顶的时间更长一些，但是你说市场坏半年，它可以坏一年，甚至坏一年半，坏两年呢，你看谁受得了？
朱立东坦陈，在涉足地产市场近二十年的时间里，自己常常感觉是在带着枷锁行进，买地时需要竞标，价格最高的才能中，而卖房子时，各种限购限贷政策却影响着市场，作为开发商，他非常期待严格遵循市场规则的商业经营环境。
滨江集团副总经理朱立东：土地是市场的，产品销售是市场的，这一个社会交易的次序也是市场的，那你要死要活你自己选择。但现在的问题是往往，就有时候是市场的，有时候是行政的。
和朱立军发源于本土不同的是，吴炜的地产公司从上海起家后进驻杭州市场。但近两年杭州大起大落的地产动向让他们不得不随时调整应对战略。
景瑞地产集团副总裁吴炜：我们开始的时候，我们进驻长三角是三线城市，比方说我们在浙江这边开始第一个项目就是舟山的项目，后期我们又有湖州的项目，但是我们在两年之前我们做了整个战略的调整，我们在长三角这边更加关注的就是市场表现相对良好的二线城市。
吴炜告诉记者，2013年杭州全市土地出让金高达1300多亿元，排在全国的前列。为了进驻市场他们不得不高价拿地，但每一次拍卖高热不下的溢价率都要让他们做出最谨慎的判断。
景瑞地产集团副总裁吴炜：我们虽然说是去年到现在是拿了三块地，但是最后我们可能现场的踏勘就上百块，我们的柯岩可能好几十块，我们参加竞拍也拍了三四十块，所以说这一切的背后有很多的工作在做。但是这些东西不去做的话，有可能就会犯一些冲动的这种错误。
虽然已经是炎炎夏日，但吴炜依用冰冷来形容现实中的地产市场。很多开发商如今面临着“降价亏死，不降价等死”的局面，为了降低负债率，他们更愿意与其它开发商一起联合开发，“抱团取暖”。
景瑞地产集团副总裁吴炜：从当前的市场情况来看，也会更多的采取一些合作的方式，跟一些房企做一些联合的开发，合作的方式来做一些项目，这样的话实际上能够减轻一些市场的风险。
严峻市场形势殃及房产中介二手房行情日渐萧条
熟悉杭州楼市的人都记得，2012 年2 月15 日，方正荷塘月色打响杭州龙年楼市降价第一枪，160 余套房源基本被抢购一空。紧随其后，中海寰宇天下等其他板块楼盘纷纷跟进。当年3 月，杭州楼市绝地反击，成交量冲上4319 套，直逼2009 年的最高峰，“以价换量”的效果十分明显。然而，同样是由“降价”起头，2014 年的杭州楼市却已今非昔比。正如片中的开发商所感受到的，这会对未来的区域市场产生不小压力，而这样的压力也迅速传递到二手房市场。
虽然当前的市场形势越发严峻，但门店店长张晓东每天的晨会都要雷打不动地进行。给员工动员鼓劲，成为张晓东近一段时间的主要工作内容。
住友不动产文华店店长张晓东：今年的房价会一手房的话，相对来说比较冷清，有些客户的话，可能出于学区，或者地段的考虑，会定下来还会买二手房，所以对于我们来说，房交会以后是一个契机。
张晓东告诉记者，刚刚结束的杭州房交会，首日成交的房子数量只有一套。堪称惨淡。一手房市场的不景气让二手房市场也变得萧条起来。
中介店员：你好陈先生，我是小王。今天你看房子吗？就是嘉利西苑那边有一个97平方的，价格260万。房子很好，你没有看过了，看过喜欢以后再谈吧。不看啊。
在记者拍摄期间，店员们虽然保持着高涨的情绪，不停地打电话回访客户，但却没有一个明确意向要购买的。张晓东也解释说，除非是刚需或者有特殊要求，不然二手房的成交非常困难。
住友不动产文华店店长张晓东：我们一个月成交的，是20几套。那么像今年的话，3月份的话也没有什么。那么这两个月，本身像我们一家店的话，成交一般的话，是在七八单左右，像这个月目前才成交四单。
在这家地产中介的门口，记者发现张贴着大幅的招聘启示。因为开年来，接单量逐月下降，面对不景气的市场，很多中介员工被迫辞职。
张晓东：有些经纪人的话，有可能在这个氛围当中承受不了压力，像我们这边的话，也有4、5个月，班里没有开单了，有可能会退出这个行业。
张晓东解释说，他熟悉的不少门店目前都不能盈利，这种状态如果撑个半年，还算没什么大问题，但是半年后什么情况，他十分担忧。面对前途未卜的未来，他非常怀念行情好的年景。
张晓东：就像09年一年的话，有可能把后年的钱都赚回来了。那包括去年3月份一个月有可能有些好的经纪人，半年或者全年的钱赚回来了，行情不是我们左右的。
在中介门店的门口，记者遇到了一对从福建赶过来的老夫妇，他们正是听说这段时间杭州楼盘降价后，专程来看房子的。
消费者：我们想比较一下。我们跟厦门比较一下，到底是这里的房子贵，还是厦门的房子贵。
《经济半小时》记者：现在有结果了吗？
消费者：现在还没结果呢。
《经济半小时》记者：还要再看一下。
消费者：嗯。
《经济半小时》记者：厦门好像也涨了。
消费者：厦门涨的好厉害，过去跟这个地方相差很远。现在涨得很厉害。
为了应对二手房行情冷淡，成交低迷，这段时间以来，另一位门店店长魏顺志也开始着手一手房的代理，想通过两个市场的互动影响来提高订单量。
我爱我家古荡国力店店长魏顺志：我们从以二手市场为扩展，然后一手市场没弄，客户二手看不好，我们会带他看一手，相对一手我们也能够跟二手一样卖的需求。
魏顺志告诉记者，楼市的观望情绪很严重，而且消费者对房价还抱有会继续降价的预期。所以，很多张贴出来的二手房信息，消费者普遍的心里价位比挂牌价还要低出10%到20%。
我爱我家古荡国力店店长魏顺志：基本上没有超过200万的，我们古荡这边最便宜的有68万的，最高的有一套是155万的，这样我们这也适合刚需。
为了稳住团队，降低关闭门店的风险，魏顺志已经将以往负责的核心区域新拓展出两个街区，想通过更好的资源配置和服务来提高接单量。
我爱我家古荡国力店店长魏顺志：现在很多政策不明朗，客户有可能在观望，杭州房价从2012年3月份开始，现在从来没有这样跌落过。
从防暴涨转为防暴跌政策转变能否带来实质变化
对于房地产行情的变化，中介的感受往往特别敏感，从人员的流动，流失就能感受到这个市场从热到冷的变化。那么，地方政府从防暴涨转为防暴跌的政策动向，会给杭州楼市带来变化吗？
杭州的楼市已经从各种促销打折演变到了直降，那么杭州楼市的变局，是局部出了问题，还是一定程度反应了楼市整体的趋势呢？
刘晨光是一位研究楼市信息的专业人员，近段时间，他和他的团队一直通过最一线的调研数据来分析楼市的行情。他认为，目前楼市价格下行，这和房源去化速度慢，库存积压严重有直接关系。
克 而瑞信息集团首席分析师刘晨光：在整个库存当中，没有统计仅库存的话，限制性用房，就是他拿到预售许可证，但是他没在卖，他是直接抵押给银行的，大约有一万五千套，这样的话整个杭州的整个大市区，含萧山、余杭的库存是九万七千套，那么大约需要去花十六个半月。
梅杰是杭州本土的一家地产调研机构负责人，在他对杭州十多年的分析观测中，认为目前楼盘价格和市场的波动，正是来源于这几年杭州高价卖地，开发商疯狂抢地的结果。
汉嘉地产顾问梅杰：杭州最高峰能够卖到1300多个亿的土地，在2013年的时候，在它的最高峰，在2009年能卖到1100多个亿的土地，现在快五月多了，将近过半了，但是我们土地出让金才徘徊400多个亿，
去年杭州土地销量高达1300多亿，梅杰判断，按照现在静态价格铁定亏损或疑似亏损楼盘达将达到30个以上。那么杭州每年的新增购买量究竟是多少？这些土地需要多久才能消化完呢？分析师刘晨光给出了这样的数据。
克 而瑞信息集团首席分析师刘晨光：我们来测算的话，整个杭州，新增的新领证的这些人大概是七万三千对，然后新增的人口，杭州新增的人口大约就是两万人。按照一定的系数我们来算的话，整个杭州的每年的稳定成交量应该是五万五千套到六万套，
但事实并没有因为价格的下跌而换来交易量的上升。那些支撑着每年稳定的成交量的人群，观望情绪极为浓厚，随着土地市场降温，杭州的房屋销售也进入“休眠”状态。
汉嘉地产顾问梅杰：目前为止到5月20日的统计，我们全年才卖了190万平方米的住宅，这个190万平方米占了我们1千万的量，800万的量也好，600万的量都不到，三分之一，或者五分之一，所以这个滑落是非常明显。
然而中国房地产协会研究员李站军却持有相对乐观的态度。他认为，中国目前的城镇化建设远没有达到国外70%的比率，房地产市场仍有较长一段时间的发展后劲。
中国房地产业协会首席研究员李站军：我不单纯同意那种说法崩盘和拐点，这个下滑我认为是正常的，关键是2014年1到4月份的，房地产交易量还是比2011年2012年要高，所以我觉得这个也属于正常。
李站军认为，分析一个市场的好坏，不仅要从去化能力和成交量等数据分析，关键还要看一个地域是否保持持续投资的能力。从他调研的数据来看，一到四月份，杭州楼市投资的幅度甚至超过全国的平均值。
中国房地产业首席研究员李站军：在今天经济条件下，房地产的开发投资，能有一个15.7的增幅，在所有中国各个经济产业当中，应该讲它算高的。
《经济半小时》记者：是全国的。那杭州呢？
中国房地产业首席研究员李站军：杭州大概是这样情况，杭州来讲这个开发投资，在1到4月共完全房地产开发投资539亿，和去年同期相比，是有一个36%的上涨幅度。
但刘晨光在他的研究中发现，杭州库存积压量过剩，至少有三分之一来源于前几年地产投机商和炒房客们形成的劣质库存，这批库存必然给杭州楼市带来阶段性的调整。
克而瑞信息集团首席分析师刘晨光：太多的制造业企业，太多的传统性的企业，进入了房地产行业。然后的话，其实没有太多的开发能力，但是赚了太多的钱，赚的很 容易。然后行情来的时候的话，他们一直不存在产品创新方面，针对性改革方面，或者企业的公司治理方面，以及营销促销方面做相关的努力，所以说今天他们形成 了，在杭州形成了三万套劣质库存，卖了三年都没有卖掉。所以我们认为这一部分的企业本来就应该调整。
事实上，中国房地产协会研究员李站军最担心的是房屋的品质，如果这个也随房价下跌，他认为，这才是中国房地产市场真的出现了危机。
中国房地产业协会首席研究员李站军：我倒是担心的是这种情况，当市场销售不好的时候，价格也往下走，开发企业对于自己所提供房屋产品的价格的质量有所降低。我希望在价格降低的同时，质量品质不能降低，如果品质质量降低，市场在我看来才是真正的拐点、真正的崩盘。
【半小时观察】
杭州的房价调整，并非炒得甚嚣尘上的崩盘，而是楼市分化局面的进一步显现。那么，楼市崩盘的标准是什么呢？根据国外经验，楼市崩盘必须出现因为经济发展 停滞而导致房价大幅下滑情形，同时下跌时间超过3年，比如日本“失落的十年”，以及美国2008年发生金融危机以后的楼市，可视为崩盘。而杭州的情况却并 不是如此。当然，降价现象也提醒市场有必要做好风险防范措施。包括鄂尔多斯、温州等地的房价下跌，已经表明经过过去10 年高速发展之后，中国的房地产行业确实在某些方面已经积累相当程度的泡沫，而地方政府对土地财政的依赖，也使得很多城市的房地产投资发展规模超过了需求的 增速，如不及时调整，风险难以避免。