“我们一直想在上海拿地,拿不到啊,每一块地都受到了太多追捧!”某开发商投资部人士李明(化名)向《第一财经日报》记者抱怨,“很多开发商拿地都非常疯狂,难以想象未来怎么盈利。”
像李明这样想进入上海市场的开发商还有很多,12月末,上海迎来土地交易高峰——3天出让25幅土地。
12月24日,浦东新区黄浦江南延伸段前滩地区Z000801编制单元32-01现场竞价环节,格力地产(600185.SH)与上海弘翌投资合伙企业(有限合伙)联合以总价16.14亿元斩获前滩宅地,溢价率高达127%,折合楼板价65832元/平方米。
然而,几个小时过后,纪录被再度刷新。三湘股份(000863.SZ)旗下两子公司(投资比例99%)与康晟发展有限公司(投资比例1%)联合以 18.61亿元竞得面积达13965.30平方米,位于浦东新区黄浦江南延伸段前滩地区Z000801编制单元36-01地块,溢价率113%,楼板价 66629元/平方米。
“市场不缺钱,社会资本还是希望找到投资路径。”高纬环球资本市场部助理董事沈竹仕向《第一财经日报》记者表示。
世联行市场研究部数据显示,截至今年12月24日中午,一线城市土地成交总建筑面积4270.7万平方米,土地成交总金额4786.8亿元。
时至年底,各地都出现了土地供给潮。
据青岛市国土资源和房屋管理局的出让公告,本周将有10宗商住用地进行拍卖。
“政策放松,市场回暖,政府为了今年的财政任务自然将会把土地进行释放。”睿意德策略顾问部总经理陈丽琳分析称,“开发商自然要加强自己的土地储备。”
但记者同时注意到,同上海这样的一线城市高溢价拿地相比,二线城市土地出让还是以底价拿地居多。
“一线城市在政策制度上占据优势,由于限购政策的保持,未来一旦放开将为一线城市留下更多的想象空间。此外,由于不动产登记制度的建立,未来个人若是在 一线城市和二三线城市同时抛售房产,必然先行抛售二三线城市的房产。”沈竹仕告诉记者,“这就不难解释上海的土地供给虽然巨大,但是依旧不断出现成交新纪 录,而其他二线城市多数还是以底价拿地为主。”
事实上,自今年第四季度开始,一线城市土地一直很“抢手”。
11月26日,阳光城(000671.SZ)子公司上海富利腾房地产开发有限公司以21.08亿元竞得上海杨浦区平凉社区03F5-01(平凉街道47街坊)地块,溢价61.41%。
11月21日,北京东坝南区1105-659、029地块被湖南富兴以13.8亿元竞得,溢价率达到49.2%。
11月10日,广州牛奶厂8宗地块以及天河东圃地块正式出让,吸引保利、华润置地、金地、龙湖、合景以及平安等21家房企及非房企参与竞争,8宗地成功出让,涉及土地出让总金额156.87亿。
“我们上海的土地储备已经不多,但是根本没有办法拿到土地。”某TOP10房企营销人员曾向记者抱怨。
“二三线城市库存不断攀高,资金纷纷涌入一线城市,市场和政策节奏相当,自然造成了今年二度地王的诞生。”沈竹仕分析称。
记者梳理发现,这些地王多数都是以中小开发商为主,比如格力地产在24日的土地拍卖会上共拿下两幅土地,三湘集团继10月再次高溢价拿地。
“中小开发商更多是通过地王项目塑造自己的品牌优势,所有开发商都涌入一线城市。”陈丽琳向记者分析,“随着未来楼市分化,中型房企更多将选择量少价高的项目进行开发,这样的利润率有保证,一线城市抗风险能力也更强。”
未来市场将出现分化,一线城市在政策的利好和本身的市场下出现更多的机会,由于其抗风险能力强也会有更多开发商加入,而三四线城市可能会冷清许多,沈竹仕预测。