如今，越来越多的房企与保险公司“在一起”，这一方面加大了险资在房地产行业的话语权，同时也深刻改变着房地产行业的既有格局。
那么，险资进入房地产行业，面临哪些政策壁垒？它们对于合作房企的选择，又有着怎样的考虑？本期房产周刊将探讨险资进入房地产行业的各种路径及其对行业格局可能带来的改变。
去年3月，大部分房地产开发商都在担心一个问题：房地产会不会被互联网颠覆？时过一年，他们惊奇地发现，真正威胁行业的不是互联网，而是来自金融业的保险公司。
4月24日，恒大地产宣布与中国人民保险集团签署战略合作协议，双方将在商业保险、养老产业、健康管理、互联网资源共享和投融资等方面开展多层次战略合作。几乎同时，一直善于资本运作的复星地产也对外宣布，计划利用保险的资金平台投资房地产。
在保险公司大规模收购房地产公司股权的同时，房地产商也在打保险公司的主意。4月23日，绿地宣布，在整体上市后，将建立以保险为核心、拥有多种金融牌照的金融控股集团架构体系。
在此背景下，一些没有保险资源的中小开发商开始担心，一旦保险资金大规模进入房地产业，他们面对大房企的竞争力将进一步受影响。那么，事实是否真的如此？
9万亿险资找出路
国际金融投资家联合会执行主席、经济学家孙飞向《每日经济新闻》记者表示，根据保险公司的运作模式，保费一旦流入保险企业，直至保单到期才会被释放出来。由于保费流入和保单到期的时间间隔往往很长，有些甚至长达几十年，意味着保险公司手上长期拥有巨额的沉淀资金，这些资金需要寻找投资出路。
保险公司到底多有钱？保险行业去年全年保费收入突破2万亿元，行业总资产已突破10万亿元。截至2014年末，保险资金运用余额高达9.3万亿元。
但与“钱多为患”相对应的是，保险资金普遍存在投资回报率低的问题。过去数年，中国平安、中国人寿、中国太保、新华保险四大保险公司的投资收益率均在5%左右浮动，即便在去年A股大涨的情况下，四大保险公司的投资收益率也不过在5.1%~6.1%。“过去数年，由于保险资金投资渠道的限制，以及A股的长期低迷，迫使保险公司将绝大部分可投资资产都投到银行存款、长期国债、企业债等固定收益类资产中”，孙飞告诉记者，随着我国利率进入下行通道，固定收益类资产回报率下滑，这意味着保险公司将面临更严峻的投资收益压力。
在以往房地产突飞猛进的日子里，险资进入房地产受到政策严格监管。在此背景下，多数保险公司都是打着“自用”的旗号收购城市核心区的商业、写字楼用于投资，不动产投资在险企的资产占比非常低。以中国平安为例，截至去年末，投资性物业在公司总投资资产中的占比仅为1.4%。
直至去年5月，保监会开始实施新的《保险资金运用管理暂行办法》，理论上保险资金投资不动产的比例提高至30%，险企在房地产领域的投资才获得松绑。
“在我国，高收益资产配置主要为股票与房地产，A股的特征是牛短熊长且波动性大，而房地产在过去十年基本处于稳定发展状态，更适合保险资金对风险控制与波动性的要求”，孙飞说，房地产作为资金密集型行业，本身也有对低成本资金的渴求，因此两者可谓一拍即合，险资加大房地产配置已经成为不可扭转的趋势。
进入楼市的三大途径
尽管国家逐步放开险资在房地产领域的投资限制，但根据《保险资金运用管理暂行办法》与《保险资金投资不动产暂行办法》的规定，保险公司不得直接从事房地产开发建设，不得投资开发或者销售商业住宅，这意味着险资更多是以投资者的角色分享房地产的利润。
孙飞告诉《每日经济新闻》记者，目前险资进军房地产主要有三种途径：一，直接投资上市房企的股权；二，收购整栋商业物业获取租金回报；三，通过债权、股权投资的方式介入房地产开发。“从去年股市处于底部时开始，部分保险机构已经在趁机吸纳上市房企的股权”，孙飞告诉记者，大型上市房企的经营安全度很高，但多年的大熊市让其股价远低于账面价值，收购股权比直接购买物业更划算，加上股票的流动性远高于不动产，这也是金地集团、金融街、碧桂园等地产股频频获得险资青睐的主要原因。
以中国平安入股碧桂园的增发价计算，碧桂园的净资产回报率超过18%，税前股息率已经高达6.6%，超过中国平安去年5.3%的净投资收益率，单是财务投资已经拥有可观的收益。
与此同时，随着保监会提高了保险资金投资不动产的上限比例，险企购置商用物业以获取稳定租金回报的情况也在增加。以中国平安为例，公司在去年年中斥资44亿元收购上海绿地中心二期的两栋办公楼，成为去年上海写字楼市场成交金额最大的大宗交易之一。截至去年末，中国平安的投资性房地产物业公允价值达到323.6亿元，租金收入为14.11亿元。
在海外房地产市场，根据伦敦房地产顾问公司莱坊的统计数据，去年国内三家大型保险公司共斥资150亿美元在海外购置商用物业，投资金额环比增幅超三倍。安邦保险于去年末以19.5亿美元收购纽约华尔道夫酒店大楼，更是刷新美国单个酒店成交价格最高纪录。
世邦魏理仕研究部中国区主管陈仲伟告诉记者，保险机构热衷于收购营运成熟、租约较长的商用物业，以达到和保险资金到期兑付的现金流形成匹配。但他们对租金回报率的要求至少要达到7%，国内能提供这么高租金回报率的物业并不多，这也是保险公司频频在海外市场展开大宗收购的主要原因。
孙飞向记者表示，不少保险机构通过资管计划、信托甚至设立子公司的方式“绕道”介入房地产项目开发层面，保险资金大多是以债权或者“明股实债”的方式与项目合作，从而获取远高于普通固定收益类产品的回报率。
近年来，以平安不动产为代表的企业更是以股权投资者的角色介入拿地环节，然后引入开发商进行后期开发建设。截至2014年8月，平安不动产的资产管理规模接近500亿元。
险资带来更多新玩法
险资的大举进入，会否对房地产行业带来颠覆性影响，无疑是所有房企巨头都关心的问题。但在新城控股高级副总裁欧阳捷看来，险资作为财务投资者，它与房企之间的关系更像是合作而非竞争。险资的进入有利于推动房地产行业的金融化进程，并带来更多新的玩法。“对于房企而言，在行业利润不断下滑的大背景下，融资成本的高低已经成为决胜的关键；对于险资而言，在白银时代，龙头房企的安全性也更高，更能满足保险公司对于稳定收益的需求，所以在龙头房企与保险公司频频结盟的背后，是双方在直接融资层面存在的合作需求”，欧阳捷说。
根据欧阳捷的预计，在传统投融资领域，险资与房企会在优先股、企业债、信托等领域展开合作。像中国平安的陆金所等互联网金融平台还能为房企提供P2P或者众筹等新的融资模式。
在孙飞看来，保险机构的进入有利于推动房企向轻资产转型。“比如说在项目开发过程中，平安不动产担当资金与土地提供方的角色，碧桂园则负责开发与销售，这改变了房企以往全产业链‘通吃’的重资产模式。对于商业地产开发商而言，在REITs（房地产信托基金）仍未放开的情况下，房企可以将经营成熟的商用物业出售予保险机构，这为房企投资持有型物业提供了一条新的资金退出路径。
近年来，包括绿地、复星、珠江投资等房企都试图通过自建或参股保险公司的方式，寻求低成本的融资渠道。复星集团董事长郭广昌日前宣布了复星地产的“保险+”新战略，要把保险思维融入复星地产的未来布局中。
但孙飞认为，近年来，国内监管部门一直在严控少数控股股东将保险公司作为融资平台套取保险资金的现象，保险公司对于股东的融资也属于关联交易，受到保监会的严密监管。如复星并购的境外保险公司投资区域就受到严格限制，那么，如何在合规的情况下利用低成本的保险资金，是房企共同面对的难题。