“3·30新政”等利好政策 持续发酵,以及部分A股投资者将获利资金转投楼市,一线城市楼市提早“入夏”,其中深圳房价涨幅领涨全国。可是,房企的好日子来了吗?股市走牛对楼市抽血 和输血效应哪个更强?哪些城市有望成为“白银时代”房价上涨的领头羊?《每日经济新闻》记者对此展开了调查。
国家统计局发布的数据显示,4月份70个大中城市新建商品住宅成交继续回升,部分城市房价环比略有上涨。北上广深4个一线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比均出现上涨,最高涨幅分别为1.8%和2.4%，少数二线城市房价出现上涨。
国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示,分城市看,分化仍然较为明显,房价上涨主要集中在一线城市和少数二线城市。
房地产市场的逐步回暖,已经成为业界最热门的话题。如同2007年一样,A股市场的牛市会不会带来房地产的牛市？正日益成为业界关注的热门话题。
楼市回暖传导至地价
楼市的火爆,正在传导至土地市场。各城市之间,从房企对于土地的青睐度,可以折射到房价上。
中原地产研究部统计数据显示,截至5月18日,一线城市住宅用地虽然成交7宗,但其中有5宗上海的动迁安置房,其他两宗地分别为广州与北京的各一宗远郊土地。从目前看,北京与上海等城市待售土地均非常少。
在一线城市减少土地供应的情况下,房企逐渐将争夺土地的战场放到二线城市。截至5月18日,二线城市合计成交住宅类土地81宗,平均溢价率达到了16.83%的年内新高,平均成交楼面价也达到了1836元每平方米。
中 原地产首席分析师张大伟告诉记者,“3·30新政”对楼市的影响主要体现在一二线城市,这种情况下,房企对一二线土地市场的争夺出现了白热化,特别是一线 城市,土地价格明显处于高位,房企竞争激烈。从未来预期看,房地产市场的刺激政策还会继续出现,而一二线的土地供给却越来越少。这种情况必然会影响未来土 地市场的价格。
亚豪机构副总经理任启鑫认为,虽然降息、减税等刺激楼市的新政接踵而至,但从实际效果来看并未触及根本,北上广深需求增长依然受到限购制约,三四线城市新增主动需求依然难以为继,因此绝大部分城市商品住宅价格水平依然处于较低位水平。
投资要看存销比
库存量和存销比一直是影响房价的重要因素。
截至2015年4月底,上海易居房地产研究院监测的35个城市新建商品住宅库存总量为26437万平方米,环比下降0.6%,同比增长11%。4月份整体市场成交相对比较活跃,这使得库存继3月份出现下滑后继续下行。
4 月份,35个城市新建商品住宅存销比为15.4,这也意味着市场需要用15.4个月的时间才能消化完这些库存。而在2015年3月份,该存销比数值为 15.5个月。这说明4月份去库存的速度有所加快,这与市场成交行情相比3月份开始好转有直接关系。可以预计的是,在各类救市政策效应积极释放的背景下, 包括改善性购房需求的积极释放,将促使后期存销比具备下滑动力。
从35个城市的具体数值看,烟台的存销比数值最高,超过了35个月。
对 于烟台的库存高企,山东大学经济学院副院长、房地产研究中心主任李铁岗在接受《每日经济新闻》记者采访时表示,山东把城市规划得过大了,比如一个城市的人 口规划有400万人,但规划过大的城市面积加起来,与实际人口的占地相比,要大很多。这样的话,各城市才能有更多的建设用地指标,才能更多地去销售土地, 增加财政收入。如果再叠加前几年过速的土地指标使用,就使现在的库存量比较大。
李 铁岗认为,进入白银时代,投资、投机性需求在减少;而刚需和人口的增长有很大关系,不可能突然增加。再叠加前两年一些住房需求早早释放,因此造成目前库存 环节压力比较大。“在供给增大,需求没有上涨的情况下,价格自然就会下行。每个城市都感觉能吸引外面的人。在总量大的情况下,城市的区域吸附能力小。”
而天津作为二线城市,去化速度相对较慢。虽然天津的去化周期已从2015年3月份的28.6个月下降到27.5个月,但去库存压力仍然较大。
在 天津中原投资顾问部总监高飞看来,天津的购买力还是比较低,很难像北京、深圳一样炒作,房价应该是稳定的,和人均收入及人口的数量有直接关系。天津市没有 太多的外地人,因为天津大多是工厂、制造业等,不像北京、上海有大量的服务业和金融总部,所以房价很难有一个好的预期。
上 述机构的研报称,总体来讲,烟台、北海、天津、荆门和西安五个城市的存销比数值偏大,此类城市房价下跌的概率也相对较大。相比而言,深圳、合肥、南昌、南 宁和南京的存销比较小,而作为一线城市的深圳存销比数值最低,为7.4个月,预计后期深圳房价仍有相对较大的涨幅空间。
虽然大多数城市的房地产不可能出现牛市,但是在以深圳为代表的一部分房地产市场还是有望在下半年走牛。