一线城市房价上涨,但土地市场上的住宅用地供应规模也在明显紧缩。
据 中原地产研究部向记者提供的统计数据显示,今年5月份,一线城市土地市场成交萎缩。截至5月24日,一线城市合计签约土地出让金额仅为40.79亿元,业 内人士估计,在5月份余下的最后一周,卖地金额几无可能超越前3周,这将是2014年以来,一线城市首次出现单月卖地金额不足百亿元的局面。
不 过,一线城市住宅用地减少供应背后,并不是楼市的冷清,反倒是地价不断创新高。不敢在三、四线城市冒险的开发商全面回归一线城市,这种争夺导致地价不断高 涨。以上海为例,截至今年4月底,土地成交建筑面积已经连续12个月负增长,但土地成交均价却创下自2010年4月份以来的新高。
对此,中原地产首席分析师张大伟向记者表示,房企扎堆一、二城市,推高地价的同时,也酝酿着风险。
单月卖地不足百亿元创新低
据中原地产研究部统计数据显示,截至5月24日,一线城市合计签约22宗土地,合计土地出让金为40.79亿元,其中仅7宗为住宅用地,除北京、广州外,其它均为上海的保障房土地。这意味2014年以来,一线城市将首次出现单月合计土地出让金不足百亿元的市场现象。
不过,在一线城市减少土地供应的情况下,二线城市土地市场出现了变化。据中原地产统计数据显示,2015年5月1日至今,二线城市合计成交住宅类土地81宗,平均溢价率达到了16.83%,为年内新高,平均成交楼面价也达到了每平方米1836元。
对此,有业内人士向记者表示,一线城市土地供应紧缩,拿地成本非常高,而杭州等二线城市由于此前库存过高的压力,市场至今才有回暖迹象。鉴于此,部分开发商鉴于规模扩张的压力,开始在一些二线城市拿地。
张大伟称,相比三、四线已经可以看到的风险,一、二线市场的风险要低很多,预计房企未来在一、二线城市拿地竞争将加剧。此外,张大伟表示,从未来预期上看,北京、上海等城市待售土地并不多,特别是北京,5月份目前挂牌的只有3宗土地,处于历史最低规模。
上海卖地面积12个月负增长
事实上,上海近期低迷的土地成交也与土地供应有关。
易居研究院研究员徐向科表示,统计显示,2015年1月份至4月份,上海土地供应面积同比下降两成多,对成交及增幅造成了一定的影响。
据 上海易居研究院统计数据显示,今年1月份至4月份,上海土地成交建筑面积535万平方米,同比下降44.4%,降幅较上个月缩小3.4%,与2014年全 年相比,扩大了18.2%。这意味着上海土地出让建筑面积出现连续12个月负增长的局面。此外,从土地出让金方面来看,今年1月份至4月份,上海市土地出 让金403亿元,同比下降32.3%,较上个月降幅缩小了7.7%,与2014年全年相比,同比降幅扩大了13%。
然而,土地成交规模负增长的背后,并不是土地市场的低迷,地价的下跌。
据上海易居研究院统计数据显示,今年1月份至4月份,上海市土地成交均价为7533元/平方米,同比增长21.8%,较上月增幅提高了7.1%,与2014年全年相比,增幅提高了12.7%,创下自2010年4月份以来的地价新高。
徐向科认为,究其原因,一方面受到近期多重利好政策的影响,开发商高价拿地的意愿增强;另一方面,房地产市场分化,开发商一致看好一线城市,导致上海土地市场竞争加剧。
值得注意的是,在房地产市场,靠规模化发展盈利的时代已经过去之际,房企若一味抢地竞争,其在成本控制、盈利指标上将愈发难以向投资者交代。
鉴于此,房企结盟时代已经来临,中海与中建合并之后,招商系、中交系、保利系、上实系、中粮系等地产重组正在密集进行。
有业内人士向记者直言,除了抱团取暖,减少同业竞争压力外,共享低成本土地资源和降低
融资成本都对企业安全运营非常重要。
正如万科总裁郁亮在万科与万达结盟时所说,“今年以来全国最多买地的买家是谁,不是传统房地产商,是金融机构,或者虽然表面上去拿地,背后都是金融机构在支 持,平安是今年以来买地最多的发展商,金融的影子在中间扮演了非常重要的角色。这是结盟发展中的一个新的趋势,跟金融的结盟。