总体平稳,但6月份楼价创一年来新高
上半年广州楼价14842元/平方米,同比去年轻微下滑1%,成为全国四个一线城市中唯一一个楼价下跌的城市。不过,6月份广州楼价为15740元/平方 米,创下近一年来的新高,未来上涨动力较为充足。业内分析人士认为,随着下半年楼市政策继续宽松,楼价上涨也将成为大概率的事件。保守估计,下半年楼市成 交量将比上半年增加20%以上,而楼价的涨幅有望达到5%-8%。
全市
仅2月份均价
超1.5万元/平方米
据数据显示,从今年1-6月份的成交均价来看,今年以来广州楼价走势表现总体较为平稳。1-6月份,广州一手住宅网签均价为14842元/平方米,对比2014年同期的14968元/平方米微跌1%。
从数据统计来看,今年上半年仅有2月份的成交均价超过1.5万元/平方米,其他几个月的成交均价介乎1.4万-1.5万元/平方米之间。此外,仅1月份和2 月份的成交均价要高于去年同期,其余月份的成交均价均低于去年同期。不过,值得一提的是,虽然今年以来广州楼价走势表现总体较为平稳,但是随着成交量连续 突破高位,市场气氛开始变得火热,已经开始有楼盘涨价,高价楼盘的成交也在好转,6月份15740元/平方米的均价创下了一年来的新高位,初露涨价端倪。
二手房方面,今年上半年楼价出现环比下跌态势。根据中原地产的成交数据,2010-2013年广州二手房下半年成交价格呈明显走高态势,每半年平均环比上涨 幅度在9%左右,但在2014年平均上涨幅度仅为2.5%,2015年上半年成交均价出现了首次环比下跌,不过仅跌0.3%。该机构认为,从2014年成 交量暴跌和2015年楼价仅微跌的对比来看,价格走势缓于成交量的走势,作为一线城市的广州,房价抗跌性依然较强。随着2014年积压盘源的去化,新房盘 源价格走高,二手住宅价格会进一步微幅上涨。
区域
增城楼价涨幅最大 南沙跌7%
从各区域来看,全市11区中有6区的楼价上半年整体同比下跌,跌幅最大的为花都、天河、南沙、黄埔四区,跌幅均为7%;而上涨幅度最大的为刚刚挂牌的增城 区,涨幅高达16%,另外,荔湾、越秀、海珠、白云四个中心城区上半年成交均价都有较大幅度的上涨,涨幅分别为15%、11%、9%以及10%。
在各个区域中,楼价最高的为越秀区,上半年整体成交均价为41690元/平方米,其次是天河区的35386元/平方米以及海珠的31925元/平方米。楼价 最低的为从化,仅为7420元/平方米,成为全市名副其实的楼价洼地。另外,增城、花都的均价也在万元以下。有意思的是,受自贸区挂牌利好影响的南沙区, 上半年成交量同比暴增183%,但成交均价却下降了7%,为10491元/平方米。
上半年,低价刚需盘仍然是楼市成交的绝对主力军。成交前十位的楼盘中,仅有荔湾的花语水岸一个项目均价在2万元/平方米以上,其他均在2万元/平方米以下,有3个楼盘甚至均价不到1万元/平方米。
全国
其他一线城市楼价均大幅上涨
从全国来看,某机构监测的61个主要城市住宅成交均价上半年都明显止跌回升。值得注意的是,一线城市中,除广州环比下滑外,其他三个城市均大幅上涨,涨幅在7%以上。同比上海甚至达到13.44%的涨幅。
24个二线城市中,住宅成交均价同、环比双双下滑的城市仅有10个,相比去年有明显减少。其中,呼和浩特市由于库存畸高,随着投资性需求退出市场,而当地自住性需求十分有限,市场交投量跌入冰点,住宅价格大幅下滑,同环比降幅分别高达16.93%和22.16%。
供求相对平衡的杭州、苏州、武汉、贵阳、合肥和郑州,住宅成交均价同环比均有所上涨,特别是当前略显供不应求的武汉,住宅成交均价同比涨幅高达14.62%。
三、四线城市住宅价格状况稍显严峻,33个城市中,住宅成交均价同环比均下滑的城市仍超过半数,有18个之多,其中三亚下降更为明显,其上半年成交均价同环比降幅均在15%以上,南通市同比降幅更是接近20%。
上半年
楼市
大事记
回顾2015年上半年,各种楼市调控政策向着宽松的方向发展。6个月内,央行三次降低存款准备金、三次降息,并且在3月30日出台了降低二套房首付的房贷新 政,让楼市进入全面复苏的轨道。同时,在上半年,广州南沙自贸区挂牌,增城、从化撤市设区正式挂牌,为区域楼市带来了新的发展机遇。
2015.2.4
央行宣布降准
今年春节前,央行宣布自2015年2月5日起,央行下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。同时,为进一步增强金融机构支持结构调整的能力,加大对 小微企业、“三农”以及重大水利工程建设的支持力度,对小微企业贷款占比达到定向降准标准的城市商业银行、非县域农村商业银行额外降低人民币存款准备金率 0.5个百分点,对中国农业发展银行额外降低人民币存款准备金率4个百分点。
2015.2.28
央行年内 首次降息
央行宣布,自2015年3月1日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.35%,一年期存款基准利 率下调0.25个百分点至2.5%。同时,结合推进利率市场化改革,将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率1.2倍调整为1.3倍,其他各档次 存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。
2015.3.30
“330新政”出台
3月30日,央行、住建部、银监会联合下发通知,对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房,最低首付款比例调整为不低于40%。使用住房公积 金贷款购买首套普通自住房,最低首付20%;拥有一套住房并已结清贷款的家庭,再次申请住房公积金购房,最低首付30%。
2015.4.20
央行 第二次降准
4月20日起,央行降准1个百分点,释放流动资金超万亿。
2015.4.21
南沙自贸区 正式挂牌
4月21日,广东自贸区挂牌仪式举行,省长朱小丹致辞,胡春华书记为自贸试验区揭牌。广东自贸区范围116.2平方公里,涵盖三个片区:其中广州南沙新区片区60平方公里(含广州南沙保税港区7.06平方公里)。
2015.5.1
佛山 全面取消限购
佛山市住建局宣布,5月1日起不再对在佛山行政区域内购买住房(含新建商品住房、存量住房)的佛山户籍居民和非佛山户籍居民进行购房资格审查。
2015.5.10
央行降息 0.25个百分点
中国人民银行决定,自2015年5月11日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.1%;一年期存 款基准利率下调0.25个百分点至2.25%,同时结合推进利率市场化改革,将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.3倍调整为1.5倍; 其他各档次贷款及存款基准利率、个人住房公积金存贷款利率相应调整。
2015.5.29
增城撤市设区 正式挂牌
2014年2月12日,国务院批准增城撤市设区,事隔15个月后的5月29日,广州增城正式撤市设区挂上“增城区”的牌子。
2015.6.6
广州公积金新政 出台
广州住房公积金管理中心宣布,从6月8号开始调整公积金贷款政策:对申请个人住房公积金贷款购买首套普通自住房的缴存职工家庭(包括借款人、配偶及未成年子 女,下同),最低首付款比例为20%,贷款利率为个人住房公积金贷款基准利率;对拥有一套住房但无贷款记录或者拥有一套住房并已结清相应购房贷款的缴存职 工家庭,申请个人住房公积金贷款购买普通自住房,最低首付款比例为30%;对拥有一套住房但未结清相应购房贷款的家庭,申请个人住房公积金贷款购买普通自 住房,贷款最低首付款比例为40%。
2015.6.27
央行同时 降息降准
中国人民银行决定,自2015年6月28日起有针对性地对金融机构实施定向降准。自2015年6月28日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率,以进一步 降低企业融资成本。其中,金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至4.85%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2%;其他各档次贷款 及存款基准利率、个人住房公积金存贷款利率相应调整。
2015.6.30
广州官方宣布 暂时不解除限购
6月30日,广州市政府领导新闻发布会举行,广州市委常委、市政府常务副市长陈如桂表示,广州房地产市场回暖明显,暂时不会取消“限购”政策。陈如桂还表 示,广州市政府对房地产市场一直在进行监测调控,有很多调控政策储备,当然更多的是依靠市场经济手段,比如加快土地供应等。此外,市政府也着力构建多层次 的住房供应体系,做到“低端有保障、中端有支持、高端有市场”。
分析
两大原因致上半年楼价微降
房价点评网高级分析师肖文晓分析,上半年广州一手住宅均价同比下跌主要有两个原因:首先是去年3、4月份广州解除“限价”、“限签”政策之后,一方面楼盘网 签不用再使用“双合同”来人为降低网签均价,另一方面高价楼网签也不再受限,所以全市均价出现“逆势上涨”的假象;其次,2014年广州全年楼价呈现下跌 态势,其中谷底出现在去年的三季度末,虽然四季度楼价随着成交量的回升止跌回稳,但是由于高库存的威胁以及“限购”、“限贷”政策的高压迟迟未有解除,进 入2015年整体楼价并未如愿上涨,而是以稳定为主,距离恢复到去年的高位还有距离。
肖文晓认为,从上半年的政策走向来看,中央政府对于楼市调控的态度已经从“打压”转为“维稳”,包括“营业税征收年限5改2”、“二套房贷松绑”、“降准降 息”等一系列刺激楼市政策的出台,是上半年楼市回暖的助推器,也为下半年楼市的政策环境定下了宽松的大基调。展望下半年,除了有可能进一步出台的降准降息 利好,广州楼市还有“二套房贷首付最低四成”、“限购松绑”等利好文章可做,广州楼市也将延续上半年的回暖步伐,成交量有望更上一层楼,而随着去化速度的 加快,楼价上涨也将成为大概率的事件。保守估计,下半年楼市成交量将比上半年增加20%以上,而楼价的涨幅有望达到5%-8%。