摘要：截至11月29日，广州一手住宅可售货量为69190套，是近一年来首 次跌破7万套的库存水平。广州楼市去年一度出现的库存警报到已然解除。
广州楼市迎来了年末的最后冲刺时期。由于近期网签量均大于新增供应量，广州楼市的库存量已经悄然降至一年多来的新低位。随着成交量回归稳定，广州楼市去年一度出现的库存警报到已然解除。业内专家预测，随着库存逐渐减少，明年广州房价会有一定幅度上涨。
全市：楼市库存警报解除
根据阳光家缘的网签数据，11月份广州一手住宅网签套数为8294套，环比10月份的8375套略有减少。成交均价方面，全市网签均价约为15475元/平方米，环比上升10.5%，结束上月的结构性调整，重新回到1.5万元大关之上。
值 得注意的是，尽管近两个月广州一手住宅的网签数量并无太耀眼的表现，但是由于网签量均大于新增供应量，广州楼市的库存量已经悄然降至一年多来的新低位。阳 光家缘的数据显示，截至11月29日，广州一手住宅可售货量为69190套，是近一年来首 次跌破7万套的库存水平。广州房价点评网市场分析师肖文晓表示，按照近6个月的月均网签数量计算，去化周期已下降至8.4个月水平，逼近8~10个月的合 理库存周期的下限。由此不难看出，在去年9.30新政之后多番利好政策的持续扶持下，广州楼市去年一度出现的库存警报到已然解除。
区域：分化较大 花都去化周期最长
以 行政区域来看，截止到11月29日，广州新建商品住宅库存量（以可售面积为统计口径）最 大的是番禺区和花都区，分别有168.29万平方米和165.36万平方米的库存，其中，花都去化周期最长，为12.8个月。此外，库存面积超过100万 平方米的区域还有增城区和南沙区。库存量最少的则是越秀区，作为广州新房项目最少的老城区，该区的可售面积仅有11.04万平方米，还不到上述四区的十分 之一。
南沙区：个盘涨价明显
自从4月自贸区挂牌至今，南沙自贸区楼市的成交量上涨明显。整个第二季度的成交套数多达4268套，环比第一季度的2544套大幅上涨89.42%。
与 此同时，南沙房价也在上涨。安居客的统计数字显示，南沙房价已经从半年前的10903元/平方米上涨到11065元/平方米。个盘上涨更是明显，去年10 月南沙成交前十名楼盘中，单价超过1万元/平方米的仅3个，但到了今年10月、11月，网签单价过万的楼盘已达6个。其中，11月新开盘的南沙东苑，当月 的网签均价就已达1.5万元/平方米。
海珠区：一手楼供不应求
从户型结构上来看，不同户型消化情况差异很大。80~120平方米这种满足首置和首改的两、三房户型，消化周期分别为11.7和8.5个月，其他120~180平方米户型的消化周期也低于全市同类户型的平均水平。
今年以来，海珠区一手住宅市场整体处于供不应求的状态，今年前八个月中，有两个月的新增供应为零，还有一个月只有9000平方米。58同城数据显示，今年近半年海珠区的楼价为33271元/平方米，比去年同期的29519元/平方米上涨了近4000元/平方米。
番禺区：新地王带动房价上涨
截至11月底，番禺区新建商品住宅库存量仍然有168.29万平方米，去化周期为10个月左右。
不 过，番禺区房价一直在涨。阳光家缘的数据显示，番禺11月网签均价17024元/平方米，环比10月的16090元/平方米，涨5.8%，同比去年11月 的网签单价15372元/平方米涨10.7%。特别值得关注的是，11月下旬，新晋地王的出现更是带动番禺房价上涨预期。
天河区：去化周期降至6.8个月
截止到11月底，天河区的去化周期均已降至6.8个月的水平，主要原因还是供应太少，可售面积仅为226153平方米。
数据显示，天河区11月均价36097元/平方米，环比下跌9.9%，同比上涨3.1%。11月均价最贵top10榜单的前四席位中，有三家来自天河区。其中侨鑫汇悦台成交均价94847元/平，位居第一；第二名尚东君御均价57566元/平方米；刚刚亮相的龙湖天宸原著凭借51217元/平方米的均价高居榜单第4名。
花都区：消化周期达12.8个月
相比新黄埔、增城、番禺等区域，花都楼盘无论从交通便利度，产品品质，品牌号召力上，都明显弱一截。截止11月29日，花都区的消化周期为12.8个月。
根 据安居客网站监测数据，花都12月新房均价9299元/平方米，环比11月的9312元/平方米下降0.14%，当前在售楼盘56个，此外还有9个楼盘待 售。合富辉煌则预计明年初，花都会还有大量新货推出市场。但在无明显利好带动下，市场整体成交难有放大，建议有周转需求的房企应尽早采取降价措施积极去库 存。
房价预测
合富房地产经济研究院院长龙斌：看好广钢、奥体等板块
龙 斌表示，今年广州楼市成交量显然比2014年增长20%～30%，成交均价与去年差不多，但具体楼盘价格已有温和上行。从目前情况看，明年政策环境不会有 太大的改变，预计明年广州限购有可能调整，比如对于外地人购房，社保期限由3年调整到1年期，但是限购的政策不太可能解除。
他 认为，明年的全国楼市主题仍是去库存，而广州市场成交量在今年的基础上预计增长10%～20%。“随着库存逐渐减少，房价会有一定幅度上涨，真实房价可能 会上涨10%”龙斌说，而老城区更可能上涨15%。热点区域，比如萝岗、南沙自贸区虽有降温但还会保持活跃，广钢新城、原芳村、奥体板块、海珠区的广纸板 块将会有新品集中供应，这些区域会有不错的表现。
方圆地产市场分析师邓浩志：南沙房价可能上涨较快
邓浩志认为，2016广州房价走势应该总体靠稳，全年涨幅在5%左右。中央到地方利好房地产政策不断，市场在恢复当中；但另一方面广州目前还是有比较严格的政策限制，导致许多购买力都无法释放。
另外，目前广州库存表面看虽然不多， 但实际后续供应庞大，特别是中心城区的广钢新城，花都等片区，所以利好利空将会在2016进行博弈，结果可能是整体保持平稳。而南沙房价可能上升，幅度在10%左右，南沙未来规划还有不少利好会兑现，而且南沙也最有可能成为广州第一个调整限购的板块。