摘要：广州市二手房11月成交狂飙突进，中介成交套数5999套，同比大涨152%。而大面积楼梯房总价很高难以卖出，成“剩斗士”。
读 者张小姐看了上周报道后联系记者，说芳村鹤洞一个又残又破的楼梯楼单位都可在放盘一天后即刻成交，为何她那个在泰康路的140平方米楼梯楼单位却是“剩斗 士”，放盘一年多没有成交。为此，记者到北京南、起义路一带踩盘，了解是否存在难卖的“猪骨头”。合富置业高级营业经理欧丽蓉表示，泰康路附近140平方 米左右的楼梯楼单位，因为总价很高比较难卖。买家会觉得两百多万元买楼梯楼单位，不如买一个环境好一点的电梯楼单位。建议业主稍稍降价以增加物业的吸引 力，但事实上很多业主都不愿意让价。合富置业市场经理梁燕明表示，130多平方米或以上的楼梯楼单位，今年成功售出的个案非常少，在老城区基本都是1楼或 者2楼的单位，而在花都等外围区域，除非是价格特别笋的楼梯楼低层单位，才有可能吸引买家承接。这类大面积的楼梯楼单位从放盘到成功售出，时间长的达 8~9个月甚至一年。
天河公园附近也有一个 “剩斗士”盘源，因是“双证”且采光和户型都存在“硬伤”，从去年年底放盘至今年11月1日才成交，满堂红链家骏景二分店店长魏晓彬表示，他们花了九牛二 虎之力才把这个盘销售出去。如果你正在找房子或者你的房子不幸是“剩斗士”，千万别错过本期报道，因为我们会告诉你哪些房子是“剩斗士”，选择购入就要小 心，因为未来出售可能会遇到困难；还会告诉你“剩斗士”房源怎样才可以“脱困”。
这些房源为何被剩下
满 堂红链家惠福分店店长邓玉梅表示，有人认为越秀区交通方便学位好，房子肯定很好卖，其实也要看具体房源情况。越秀区畅销的是楼梯楼小户型50~60平方米 和80~100平方米紧凑型电梯三房，买家预算不超过200万元，读者张小姐的房子是140平方米，开价1.6万元/m2，总价为224万元，超过了楼梯 楼买家的预算。
对电梯楼买家来说，泰康路附近 的泰康城广场，电梯楼开价最低在2万元/m2，均价在2.3万元/m2左右，望江的142平方米单位，价格在2.5万元/m2，总价约300万元。对电梯 楼买家来说，224万元已可买100平方米电梯房，而买142平方米的电梯房，或者要加七八十万元，因此泰康路大单位比较尴尬。
邓玉梅找了一下惠福路周边的房源，发现最可能剩下的单位几乎都是大户型单位，如起义路侨力大厦，该楼盘楼龄12年，户型面积较大，从141~163平方米，大部分户型都需要交3点契税以及5.6%营业税，算起来要几十万元。侨力大厦一年转手房屋才一两套，即使是业主急售想卖房，都非常难脱手。
地产人士表示，除了面积外，户型间隔、朝向、采光也很重要。满堂红链家的魏晓彬表示，天河公园大盘东方新世界所有户型中只有172平方米西北向的房源比较难卖，即使是190多平方米东南向的大四房，也一样有捧场客。
“剩斗士”是如何卖出去的
满 堂红链家魏晓彬去年底接到一个“猪骨头”盘源，是华港小区里面的华建小区，原来属于军区房改房，与华港小区共享花园。该房面积是125平方米，“恶啃”的 地方有两个，一个是该房屋是“双证”单位，这意味着买家必须是首次置业者，且一次性需两个购房名额；其次是该房位于一栋假半山楼宇，楼层较低，即使是东南 向都采光不好。当时她建议业主恢复成两个单位，按房产证显示状况出售。不过，由于该栋同梯的125平方米在初建阶段已建成三房，不具备改造的可能性。该房 屋业主开价310万元，她一方面做业主工作，尽量减价出售，另外则到华建小区同一栋去寻找有意购买人士，最好是租客，只有住过该小区的人士才有可能入手买 这个“猪骨头”。
魏晓彬告诉记者，华建小区只 要不是靠近半山的房源，装修好楼层高，125平方米可卖到350万元，华港小区价格更高。他们当时认为这个房源的价格较笋，把它作为主推盘源，周边不少找 房子的人一看到电梯楼125平方米才310万元，都立即来看房，看楼者络绎不绝，但绝大部分的人看后都表示不喜欢，回头客为“0”。最后，他们终于找到一 个曾在华建小区租房的首次置业者，他刚好就是曾经住过低楼层采光不好的单位。最后魏晓彬帮买家谈下20万元，以290万元成交。买家认为天河公园周边不到 300万元买到一个电梯三房，即使房屋舒适性不高，但考虑到首次置业钱不多，也认了。
出清法宝：调整价格
满 堂红链家邓玉梅表示，对越秀区房源来说，影响最大的是学位。海珠广场广州宾馆后有几栋9层高的石米楼梯楼，单价也是在1.7万元/m2，但靠近公园前的起 义路周边楼梯楼，价格在2.1万~2.2万元/m2，朝天路小区附近的学位房在2.5万元/m2以上，文德路小学学位房不低于3万元/m2。同样是在地铁 站周边，靠近公园，房源现状都差不多，唯一差别是地段学位的不同。
此外，朝向也是导致价格差异和成交速度快慢与否的一个因素。位于解放路旁的文星阁，西向单位比东向单位要卖低20万元左右，解放路的车流给西向单位带来很大噪音，而东向单位的噪音少。
华建小区的“双证”房曾经考虑恢复成房产证面积，分开两套来卖以减低总价。邓玉梅建议泰康路140平方米的业主或许可以考虑一下“分契”，把一套房子破开两 套。以前曾经有大面积业主成功申请，但过程较漫长，光是政府部门的审批都要走三四个月。她表示，一些楼梯楼大面积单位有可能是当初福利分房时因为员工应享 受的面积超过一套房屋的面积，故此把两套房屋合成一套来分给员工。业主想分契，首先必须到规划局调取该楼栋的原始报建图，如果原始报建图显示楼上楼下是两 套单位，具备改造的可行性，就可以申请重新测绘并出证。