“民间借贷月息起码在5分以上,年利息超过60%,但我们仍借不到钱。”周杰(化名)是湖北省襄阳市的一家房企老板,现在正为项目的后续开发资金忙得焦头烂额,“资金没来路,整个城市的钱感觉都被掏空了,银行贷款更不可能。”
“不降价卖不出去,但是降价后房子即使能卖完,回款还不够还债的。”周杰说,如果交易低迷的状态持续,下半年他们公司将面临破产倒闭。
实际上,周杰的公司只是三线城市小房企的一个典型样本。周杰称,目前襄阳大部分中小房企都陷入困境,民间借贷成为这些开发商维系资金链的最后一根稻草。
资金链断裂风险
6月19日晚10点,周杰挂断了本报记者的电话,回复短信称,“还在开会改合同,都是钱荒惹的祸。”
两个小时后,周杰打来电话:“这样的忙碌状态,从今年开年到现在,已经维持了近半年,主要是商量怎么通过各种渠道找资金。”与2011年那轮市场调整相比,周杰明显感到今年有些异样,“现在很难借到钱。感觉市场上没钱了,有点钱的也不敢借给地产商。”
周杰说,由于这两年房地产项目贷款难,他们运作项目的主要资金通常是从其他项目融资而来。比如旗下有一家工厂、一家房地产公司,就利用工厂从银行贷款,再输血到房地产项目上。
以往借款到期时,周杰都是借投资担保公司的过桥资金,先还银行到期的贷款之后,再从银行重新贷出来。“去年可以让担保机构从银行担保贷款出来,担保公司 收取担保费及一到两成担保金,但现在连担保也失效了,”周杰无奈地说,“银行只收不贷,还了银行的钱后,就欠着投资公司的高利贷。”
“现在的问题是钱都已经投出去了,市场上一旦没有活钱周转,资金链就会由此断裂。”周杰表示,高利贷就像吸毒,5分以上的利息一旦按期还不了,利滚利算下来,企业完全无法承受。
“做房地产的本土中小企业,都会涉及到民间借贷,尤其是今年从银行根本拿不到钱,没有别的渠道,只能高息从民间融资。”周杰说,现在房地产企业资金链都非常紧张,实力小的、项目有缺陷的大多处于破产边缘,部分老板已做好跑路准备。
甚至,有的房企老板连跑路的机会都没有。“一旦你没有按期还钱,投资公司知道现在房子卖不动,会派人24小时跟着你,连睡觉都会有人在家陪着。”周杰说,现在已经有几个小老板知道没机会跑路,天天被人催债,精神接近崩溃,干脆主动自首。
今年以来,越来越多的中小房企陷入高利贷困局。今年1月,湖北华盟地产因资金链断裂,无力偿还民间借贷,被多家小额贷款公司和个人起诉到法院。2月11日,开发商老板王建敏就主动向襄阳市房管局递交了报告称,公司已负债8亿多元无法经营,请求政府出面协调、接管。
在湖南邵阳的开发商姜老板也告诉记者,目前民间借贷利息通常都在5分以上,一般都不愿意借给地产商,担心有风险。
“大家都借怕了,好多地产商已经快活不下去了,钱借出去根本收不回来。”在长沙经营一家建筑企业的黄老板说,目前整个上下游产业链的企业都受影响,开发商欠他们的建筑款,他们欠材料商的货款。
降价困境
从2009年周杰进入房地产行业开始,他的公司曾倒卖土地,开发过纯住宅和工业园。
“以前几个老板合伙拿块地就开发,自有资金太少,百分之八九十的资金是依靠民间集资和银行贷款。”周杰说。
“稍微有点实力的还能自己出个地皮钱,胆大的连地皮本钱都没有,都是靠借款集资而来。以前有关系的拿了地皮,或者建个三四层就可以贷款,现在根本不行,封顶了银行也不愿贷给你。”姜老板与周杰的话如出一辙。
由于项目开发都是依赖高杠杆融资,开发商自有资金往往占比较少,导致小房企目前进退维谷,不敢大幅降价。
周杰说,地段偏远的郊区楼盘每平方米已经下跌1000多元,市中心楼盘还处在硬挺阶段,只推出一些特价房。
“打个比方,现在我有20万平方米的物业,按6000元/平方米计算,我还有12个亿的资产,总共有10亿元的债务,如果降到4000元/平方米卖出去,资产会缩水到8个亿,我赚的钱还不够还债的。”周杰说,“房价降得多点,就会造成资不抵债。”
周杰认为,降价并不是换取销量的好手段,尤其是小房企,降得越多购房者越不敢买,“会猜测你是不是要崩盘了,担心项目后期烂尾,购房者会选择继续观望。”
襄阳市房管局网站官方统计数据显示,2013年襄阳市区商品房库存量达到501.44万平方米,同比增长60.29%,而2013年月均成交量为21万平方米。
今年该市去库存速度在下降,据襄阳市房产数据中心统计,今年5月份商品房共成交17.2万平方米,同比下降7.7%。5月,商品房成交均价为5269元/平方米,同比下跌7.37%。
“襄阳下面的县级市也是开发过度,小房企老板缺乏大局意识,对宏观经济变化趋势把握不足,投资房地产完全是看到别人赚钱,自以为只要能拿到地,借钱就敢开发。”周杰说,这是三四线城市中小房企集体陷入困境的内在原因。
“今年没有解决办法的小房企几乎都很难渡过难关。”目前,周杰的公司负债率已经超过80%,而沾上高利贷后,更是难以喘息。如今,周杰还在煎熬中等待。