2016年全国商品房销售面积累计同比增长22.5%，销售金额同比增长34.8%。开发商资产负债表逐步修复，利润表回升，现金流量表明显好转。从上市房企的年报来看，行业整体收入增长30.8%，归属上市公司股东净利润增长40.9%，较2015年分别提高22.8个和38.2个百分点。尽管2016年下半年以来政策调控持续加码，但考虑到结算滞后于销售，预计短期上市房企业绩仍将维持较好表现。
从公司类别看，不同公司的业绩分化依然明显，但整体均呈现较好的业绩表现。中小房企由于低基数营收增速最快，2016年同比增长35.1%；龙头房企与区域龙头营收同比分别增长34.8%和33.6%，保利、招商、万科、绿地营收同比分别增长25.4%、29.2%、23.0%和19.2%。净利润方面，中小房企业绩改善明显，平均同比增长50.4%。龙头房企、区域龙头同比分别增长24.5和45.1%，其中保利、绿地、万科净利润分别增长0.6%、4.66%和16%。
二、毛利率维持稳定，管控能力突出
2016年上市房企整体毛利率27.2%，较2015年下降1.4个百分点。销售净利率10.2%，较2015年上升0.4个百分点。考虑到2016年以来房价大幅上涨，预计短期主流房企毛利率有望小幅回升，但中长期来看，由于近年地价上涨幅度大于房价上涨幅度，叠加建安成本上升，开发商结算毛利率仍将承压。
费用率方面，2016年上市房企三费占比为8.01%，较2015年下降0.7个百分点，走势相对平稳。其中2016年上市房企销售费用率较2015年下降0.3个百分点至2.5%，管理费用同比下降0.3个百分点至3.4%，财务费用率较2015年下降0.2个百分点至2.1%。
三、上市房企销售优于行业，去化周期创新低
2016年上市房企销售商品、提供劳务收到的现金为19334.6亿元，同比增长39.3%，较2015年增速提升22个百分点，高于全国商品房同期销售额同比增长34.8%的表现。其中万科、保利、招商2016年销售额同比增速分别达39.5%、36.3%和28.4%。
从行业集中度来看，2016年TOP10和TOP50销售面积市占率分别为18.4%和34.6%，较2015年同期提升1.3个和2.5个百分点。龙头房企依靠强大的运营能力和灵活的战略布局，持续扩大市场份额。2016年下半年以来政策调控持续升级，龙头房企凭借品牌优势及管控能力，未来行业集中度有望持续提升。
尽管销售同比大幅增长，但由于行业去化不及新推货值，板块库存进一步上升。截至2016年末板块整体存货达3.6万亿，同比增长14.4%。我们用存货重估市值（存货/(1-毛利率)）减去预收款后除以过去四个季度的销售回款来衡量去化周期，截至2016年末行业整体去化周期1.8年，较2015年末下降0.6年，创2009年以来新低。
四、新开工提速，投资扩张
由于2016年销售大幅回升，部分房企出于补库存目的适度加大土地获取力度，同时积极开工加快推货，开工提速叠加地价高企导致房企现金流支出大幅增加。从购买商品支付的现金口径来看，2016年上市房企整体购买商品、接受劳务支付现金13487.7亿元，同比上升23.5%。从龙头房企新开工增速来看，万科、保利、金地2016年新开工同比分别增长47.5%、45.4%和65.4%。
五、杠杆收缩，财务状况优化
截止2016年末，板块剔除预收款后的资产负债率为55.5%，较2015年末下降0.6个百分点，一季度进一步下降至54.2%。2016年末净负债率为90.7%，较2015年末下降7.6个百分点，一季度末上升至99.5%。
短期偿债能力方面，2017一季度末A股地产企业在手现金对一年内到期的长短期债务的覆盖比例为142%，较2015年末上升42个百分点，短期偿债压力大幅改善。
六、业绩锁定性高，奠定未来高增长基础
由于销售增速远大于营收收入，2016年末上市房企期末预收款余额达13898亿，同比增长32.7%，较2015年末增长9.3%,一季度末预收款进一步上升至1.6万亿。以“期末预收账款/过去四个季度营业收入”为标准计算业绩保障程度显示，2016年末行业整体业绩保障度为85.3%，奠定2017年营收高增长基础。
七、行业投资策略
个股投资方面，上市房企2016年净利润增速创近年来新高，且1-4月主流房企销售额仍维持较高增速、2017年业绩高增长确定，龙头房企无论估值、股息率还是机构持仓仍具备吸引力，维持行业“强于大市”评级。建议关注以下主线：1）低估值高股息率价值成长：金地、保利、招商、新城、中洲；2）有业绩支撑市值中等的转型标的万业、南山、世联等；3）近期雄安主题个股均出现不同程度回调，我们认为雄安新区作为中央重点推进的“千年大计”，中长期依旧持续看好相关受益标的（华夏、荣盛、北城、首开等）；4）短期强烈推荐步入业绩爆发期的天健及转型迈出实质一步的万业。
八、风险提示
基本面及业绩不及预期风险。
平安证券综合研究所
