导读：身边的先如愿卖房再升级换房落空的案例多了起来，周遭的中介公司手里的房子已少到了无房可卖，而无论炒房的还是炒股的都把目光盯上了房价，结果就是“房价继续上涨已逐渐成为了共识”。
怪事年年有，今年特别多。中国房地产业的怪事足够让人拍案惊奇。
网上流传这样一个段子。中国出了一道可以问鼎诺贝尔经济学奖的课题：近半上市公司利润不够买京沪深一套豪宅，但卖掉1%的股份就够买几套了，请论证楼市、股市哪个泡沫更大？
然而，现实才是最好的剧情大师：从屡见不鲜的彻夜排号，到不久前上海的离婚买房、杭州限购前夜的抢房，再到如今的上市公司为保壳的卖房。不经意间，身边的先如愿卖房再升级换房落空的案例多了起来，周遭的中介公司手里的房子已少到了无房可卖，而无论炒房的还是炒股的都把目光盯上了房价，结果就是“房价继续上涨已逐渐成为了共识”。
那么，之后呢？狂欢之后呢？方正证券首席经济学家任泽平在近期的一篇文章中明确提出，房地产是周期之母，10次危机中有9次与地产相关。
房价猛涨固然与天量货币涌汹有关，但不可否认的是，受益者地方政府亦不能置身事外，另外还有银行。《华夏时报》记者查阅到的公开数据显示，完成中报的15家上市银行中，个人按揭贷款从上年的三成上升至目前的46.58%；个贷超过企业贷款，且个贷中九成是住房按揭贷款。
一年净利不如卖套房
因业绩持续下滑面临退市风险，上市公司突出奇招：卖房保壳。
9月21日，一则*ST宁通B卖北京两套学区房的消息，刷爆了网站和微信朋友圈。一家公司卖两套房原本没什么稀奇，但奇特之处在于，两套房的收益有望神奇地把披星戴帽的公司从退市的边缘拉回来，或使公司财务成功扭亏为盈。
*ST宁通B的公司全称为南京普天通信股份，是中国普天集团旗下的国家大型通信制造企业，主营业务为通信网络、物联网应用和自动化集成加工等高端技术产业。不过这家公司的业绩并不怎么好。今年上半年*ST宁通B净利润同比亏损扩大至2110.91万元。因连续两个会计年度出现亏损，该公司已经被实行退市风险警示。
为保壳，普天通信出了奇招。*ST宁通B公告显示，公司通过北交所转让北京市西城区槐柏树街两套学区房，该房产账面价值为129.74万元，评估2272.62万元，“若能按评估价成交，本次房产转让预计产生净利润1200万元。”
事实上，想出卖房保业绩这招的不止普天通信一家公司。
同一天，云赛智联披露，将上海金穗路一处房产卖给了华鑫控股，云赛智联将获得5.04亿元收入，最终实现转让收益约1.86亿元。而今年上半年，云赛智联归属母公司的净利润只有7073万元，还不到这次卖房收益的零头。
公司如此，普通投资者对房产的疯狂更甚。有人着急卖房，有人却为买不到房上火着急。
不久前，受上海部分房产中介和自媒体谣言影响，上海人离婚买房的报道才刚刚过去，杭州又上演了限时抢房潮。杭州实行限购前一天，外地购房者赶回杭州疯狂签约，成为今年杭州楼市一大奇观。杭州一家房产机构高管告诉《华夏时报》记者，一天的时间里成交5105套房产，在此前的杭州楼市几乎绝无仅有。
而一度被指库存量过高的无锡，不久前也出现了包场买房的景象。“以前还没听说过开发商在体育场认购房子的。”无锡一位购房者说。当天，无锡某楼盘推出两栋楼约400多套房源，吸引了3500人到场认购。购房人数较多，开发商为此包下了一个可容纳万人的体育中心。
活着的空头请举手
与以往房价一涨有就人出来喊泡沫不同，今年房地产一个耐人寻味的现象是：虽然房价屡创新高，但鲜见有人对楼市做出有分量的预警。曾经的“空头部队”和“空军司令”，几乎销声匿迹。
部分购房者对房地产的看法，某种程度上代表了看空者为何没有了市场，以及为何对调控不再敏感。
“每次有专家说房价要跌，但哪次不是狼来了。狼在哪？这七八年时间里，只看到房价涨，几乎没看到一线的房价跌过。现在不买，以后更买不起；现在买，就是赚；不买，就亏了。”上海闵行房产交易中心一位购房者对本报记者说。
更有南京购房者吐槽，原本计划卖掉一套南京郊区的房之后，再到市区换一套新房，但没想到中心城区出现一房难求的现象。几周后再想买以前区域的房子，因为房价上涨，卖房的钱早已买不起以前的房子了。
信心是黄金，但太多的黄金都投在房地产市场了。
中原地产资深分析师卢文曦指出，中国楼市除2008年出现过短暂的一定幅度的调整，近十几年以来几乎没有经历过大的波折，从房价曲线图来看，呈现出持续向上的态势；正是因为此，房价刚性上扬正被越来越多的人认同，使得更多购房者疯狂拥入楼市。
“当下地方政策只具有喊话作用，对于已经历过多年限购的购房者来说，除非信贷收紧，否则抑制作用非常有限。不收紧信贷的任何调控政策，都没有作用。”卢文曦说。
而全民炒房一个深层次的原因，在于货币政策。“所谓货币之水，房产是容器。”在亚太城市房地产业协会会长谢逸枫看来，没有超发的货币，房地产市场不会如此癫狂；所谓的资产荒，与资产泡沫有相当大的联系度。
央行近日公布的数据显示，8月份全国人民币贷款增加9487亿元，是7月4636亿元的两倍多，而8月份以住房按揭贷款为主的中长期贷款增加5286亿元，占当月份新增贷款的一半以上。
“资本想在一线和热点城市寻找安全岛，但实体经济如此差，不要说投资收益率了，能收回本金就不错了。资本对房地产的追逐，是市场对货币购买力的普遍焦虑。”谢逸枫说。
就货币、GDP与房价之间的关系，任泽平近日发表的文章对今年房价为何异常疯狂做出了深刻解析。
据任泽平研究，从2000年至2015年间，M2、GDP、城镇居民可支配收入这三项的名义增速年均分别为16.4%、13.6%、11.2%。这组数据意味着，近15年平均每年的M2增长速度，分别超过了GDP、城镇居民收入名义增速2.8、5.2个百分点。
另一组相关的数据显示，M2和GDP较高的年份，往往是房价大涨、地王频出、房地产火爆的年份，如2009、2012、2015，以及2016年。
谁能给个完美的解释？
现在热点城市的房价在国际上是什么水平？以上海为样本，国际房产机构戴德梁行将上海与纽约、伦敦进行了比对。
“房价不可能涨到天上去，还是与收入的增长相挂钩。房价究竟有没有泡沫，可以从当期房价与GDP的比值看出来。”戴德梁行高级董事伍惠敏称。
据戴德梁行研究数据，2010年，上海房均价约253万元/套，纽约折合人民币约334万元/套，是上海的1.32倍，伦敦折合人民币约401万元/套，是上海的1.58倍；2015年，上海房均价约397万元/套，纽约折合人民币约320万元/套，上海已经超过纽约，伦敦折合人民币约493万元/套，差距大幅度缩小。
“套均总价不单是指豪宅，而是包括普通商品房在内的每套房产的均值。比较不难看出，上海套均总价的增长速度，要明显高于纽约及伦敦。虽然上海去年套均房价已经超过纽约，但2015年纽约人均GDP是上海的3倍，伦敦是上海的3.5倍。”伍惠敏表示，上海房价确已经处于相当的高位了。
“房价上扬、地价疯涨，地方土地收入猛增，地方政府的调控看上去严厉，但其实很‘温柔’，甚至是矛盾的，并没有严厉打击的意思。”一位不愿具名的分析师说。在房价大涨中，与“温柔”政府相伴的，是地方土地收入的大增。
中原地产统计，今年前8个月全国单宗土地超过10亿的地块合计有65宗，其中溢价率超过100%的地王高达46宗。另据财政部公布的数据，今年前8个月全国国有土地使用权累计出让收入超过2万亿元，同比增长14%。
现在的问题是，楼市还能疯狂多久？
“每次经济繁荣多与房地产带动的消费投资有关，而每次经济衰退则多与房地产去泡沫相联。”任泽平在文章中指出，虽然时代和国别不同，但历次房地产泡沫走向疯狂则无一例外受到流动性过剩和低利率的刺激。
瑞银经济学家汪涛近日指出，房地产市场强劲的反弹如果持续到明年，可能会增加另一轮向下调整的风险。高盛高华则在最新的报告中预测，二线城市的房价将在2017年年末下跌，但一线城市房价因土地供应有限，可能会在短暂下跌之后再次反弹，并可能再创新高。
有什么药方可以给楼市去火？
卢文曦认为，现在房价爆发的原因是资金潮下的资产荒，导致购房者出现了恐慌，要解决这个问题只能从三方面下手：降低资金潮水水位、增加优质资产、缓解购房者的恐慌情绪。
“三方面都需要政策加码。信贷不能只投入到房地产，要有政策约束信贷进入实体。房地产去库存也不能只去一二线，银行对三四线城市应该增加利率优惠。政策应对恐慌情绪有所作为，通过增加土地供应给市场以平稳的预期。”卢文曦表示。华夏时报
房价狂欢盛宴其实没有赢家
招商银行金融市场部高级分析师 万钊
"房产持有人只是看到纸面财富的上涨，现金流并没有得到改善；房产购房人则承受越来越高的成本和杠杆，消费能力和生活质量越来越差；房价和地价的抬升增加了整个经济体的成本，政府的宏观调控也是左右两难。"
过去一年多，房地产市场的火爆正在引起越来越多的关注，各种观点也是众说纷纭，有些分析在为快速上涨的房价寻找支撑，比如土地供应不足和货币超发，有些分析基于房贷收入比、租售比等指标，从国际比较的角度指出当前房价有较大泡沫。应该说这些分析各有道理，但是并不全面，中国的高房价是在畸形的市场环境下诞生的一个怪胎，遗憾的是，在这场狂欢盛宴中没有赢家。畸形的市场环境主要体现在以下几个方面：
大城市人口调控客观上造成了土地供应不足
最近知乎上有篇热门的文章，叫做《我国人口预计 15 年内是会逐渐分散在大中小城市，还是继续向大城市集中？我们应留在大城市发展吗？》，里面提到了一个很有意思的城市发展规律，叫做Zipf法则。
有文献对1970年代的44个国家做了类似的检验，结果显示Zipf法则全部成立，另有文献基于2010年人口普查数据，对中国的城市数据做了验证，发现中国在人口数量小于300万的城市中，Zipf法则严格成立，但对于300万人以上的大城市来说，人口比预测线要少很多，换句话说，中国的大城市的人口规模比国际规律要低。
这种现象与中国人为控制大城市的规模是密不可分的，比如严格的户籍制度，限制供应大城市土地，以北京为例，北京市近几年土地供应明显减少，原因之一是控制人口的需要，根据《国家新型城镇化规划》，500万以上的特大城市需要控制人口规模；原因之二是京津冀协同发展、疏解非首都功能的需要。根据京津冀协同发展纲要，要从京津冀协同发展的角度来增加土地供应，总体来看，对比河北和天津，北京的土地供应是受限的。
限购降低了二手市场的流动性，形成了“锁仓”现象
一个正常的市场，既有实需者，又有投资（投机）者，投资（投机）者的存在可以增强市场的流动性和有效性，使得资产定价相对正确和有效。但是严格的限购措施在很大程度上剔除了投资（投机）者，使得新增的购房者都是具有实际居住或者上学等实际需求的“刚需者”，这部分购房者一旦交易完成后，该房源就会在市场中“沉没”，形成了“锁仓”现象，极大的限制了房源供应。从近一年北京链家可售房源数量的变化上看，北京二手房的库存是单边下降的。
另外，限购其实使得需求更加平缓的释放，反而延缓了泡沫上升的速度，推后了泡沫破裂的时间。
增加交易费用反而“助长”了房价上涨
普通的商品，具有价值回归属性，即价格围绕价值上下波动，但是资产泡沫跟普通商品不同，资产泡沫没有类似于普通商品的上下波动，资产泡沫只有两个状态，“破”或者“不破”，而在资产泡沫的上升期，任何增加交易费用的行为，都会转化到泡沫价格中。
政府为了抑制房价，从土地开发，到一手房销售，到二手房交易，设置了越来越多的税费，但是实话实话，这些增加的交易费用，最终都转化成了购房成本。
高速投资带来的海量资本的推波助澜
任何资产的暴涨，都是海量资本涌入的结果，因此海量的存量资本是前提，而海量资本又是过去多年的高速投资所积累的，资本一旦被创造出来就很难消灭，截至2016年8月底，金融机构吸收的境内住户存款已经超过58万亿元人民币，海量的资金在不同的资产品种间推波助澜，去年的股灾如此，今年的房地产也是如此。
从上面的分析可以看出，中国的高房价是在畸形的市场环境下诞生的一个怪胎，当前的限制大城市人口政策，正在人为地为人口向大城市迁移增加政策成本，同时也在保护大城市居民所享受的福利要远好于小城镇。因此大家明白过来，大城市的房价易涨难跌，这是当前特殊的时代背景赋予具有大城市购房资格居民的一种特权，不可否认大城市的房价会出现回调，但是只要现金流能够撑住，在海量的存量资本的推动下，高房价还会回来的，因此仅仅借用房贷收入比、租售比，并进行国际比较，有参考意义，但是实际运用的效果并不佳。
因此当前火爆的房地产市场是一个多输局面，房产持有人只是看到纸面财富的上涨，并获得虚幻的心理满足，现金流并没有得到改善，房产购房人则承受越来越高的成本和杠杆，而消费能力和生活质量越来越差，房价和地价的抬升增加了整个经济体的成本，而政府的宏观调控也是左右两难，毕竟房地产市场是目前低迷经济环境下为数不多的一抹亮色，至少在六中全会之前，实质性的措施难以出台。
而过去的调控政策，比如限购或者提高交易费用，对于抑制房价反而是负面效果，提高土地供应也与控制大城市人口相悖，房产税的影响面过大，也是投鼠忌器。近期要求政府调控房价的呼声越来越高，在笔者看来，也不是不想调控，而是有心无力，力不从心。