改善型购房者首付比例大幅提升；中介监管日渐严格
“9·30新政”出台至今半个月里，北京二手房市场表现出降温迹象。对于改善型购房者来说，首付比例的大幅提升成为他们迈不过去的那道坎儿。也许只是网签拖延了那么几天，一家人的换房计划就突然落空。而对于中介来说，市场需求的抑制无疑对他们的业务产生明显影响，而自今年以来住建部门三令五申严整中介行业的发声，也令中介机构如履薄冰。随着政策影响进一步渗透，未来北京二手房市场或将进入持续调整期。
两至三成客户或取消延缓换房
“首套普通自住房首付不低于35%，二套房首付不低于50%，二套非普通自住房首付款比例不低于70%。”9月30日，北京新出台的楼市政策，给众多正处二手房买卖苦战中的买卖双方浇了一桶冷水。
“一套700万的房子，一夜之间就需要多找补出280万元的首付钱。”说到最近换房的经历，唐女士感到倍感受挫。
唐女士家在石景山有两套两居室。今年随着家里小闺女越长越大，唐女士两口子决定把手里的小两居卖掉，找一套合适三居室，方便和老人同住。几个月时间，二手房看下来，他们在同区域看中一套房龄不算短的三居室，房子700万元左右，首付210万元。
“房子虽然不算新，但是配套、交通还算满意，我就想着先把房子定下来。节前看着市场挺火，我家的两居室出手速度一定不会慢。”唐女士这么打算着，便通过中介和业主签订了购房合同，交了20万元的定金。
谁知道还没赶上网签，北京的“9·30新政”便突然空降。根据新政要求，唐女士定下来的三居室属于非普住宅，又是家庭的二套房，首付比例立刻提升至近500万元。另一方面，受到政策影响，不少购房者选择了观望，唐女士现在居住的两居室还没出手，“即便这套房子现在卖出去，也不够支付下套房的首付”。
和家里人商量后，唐女士决定违约，“一下子多出几百万的首付，这真是没办法的办法”。
在目前以换房为主导的二手房市场上，类似唐女士的情况绝非少数。中原地产研究中心统计数据显示，北京二手房购房者人群中，连环单比例在2016年高达45%左右，也就是其中卖掉一套房再买的改善型购房者占比接近50%。在这种情况下，信贷政策的变化对市场的影响非常大。
“北京楼市调控新政对北京二手房市场的短期影响之一，就是违约和纠纷案例明显增多。”链家研究院报告对于最近的市场做出如此分析。
记者了解到，自从9月30日北京出台楼市新政至今，二手房市场上的解约现象不时出现。而我爱我家分析报告称，预计将有两至三成的客户或将取消或延缓换房计划。
市场不好，中介面临经营调整
“9·30新政”出台后，房产中介明显感受到市场的变化。
“北京9月30日房地产新政出台以后这十天里，门店的成交量缩水了至少一半。”海淀区一链家门店经纪人表示，新政对二套房的购房者影响较大，之前来咨询的换房客户最近都表示“再考虑考虑”，“毕竟不少人要多出20%的首付款”。
海淀区一房产中介经纪人小顾表示，国庆节后看房客户明显变少，最近这几天他主要在忙着帮黄金周前做过网签的客户继续办理过户，“最近几天过户大厅排队人数最多时能达到一百多人。”
伴随着新政出台，中介行业在这十几天里也接受着考验。最近北京市在全市全面实施存量房交易资金监管。房地产经纪机构及房地产经纪人员不得违规独占房源信息、哄抬房价。房地产经纪服务要实行明码标价，严禁从事首付贷及自我融资、自我担保、设立资金池等场外配资金融业务。而假日期间，住建部发布了45家违规失信房地产开发企业和中介机构的名单，更令中介机构提高了警惕。
王诚(化名)在双井片区从事二手房经纪行业已经有四年时间。9·30新政出台后，公司明确要求他们要严查业主的一系列房产资料，以防交易中出现意外。他对记者表示：“按照建委要求，如果业主没有具备协议书、房产证复印件、房主身份证复印件等资料一律不得挂牌出售。我给客户和在朋友圈都发布了这条消息，给大家提个醒。”
链家总裁左晖曾公开表示过，市场不好时，正是房产中介调整和提升服务水平的机会。在业内看来，一旦市场进入调整期，房产中介又将面临经营上的调整和挑战。
降温显现，调整或将持续
新政对于北京二手房市场的降温作用可谓立竿见影。根据伟业我爱我家市场研究院数据显示，2016年10月上旬(1-10日)，北京全市二手住宅共网签2810套，与上月同期相比大幅下跌了65.7%。
伟业我爱我家市场研究院数据显示，国庆节后三个工作日，二手住宅的网签量分别为784套、905套、912套，不足1000套的网签量明显不如此前工作日基本都在千套以上的表现。从我爱我家自身的交易数据来看，楼市调控新政出台后，10月1日起，新增客源量、新增房源量、合同签订量、带看量等均有明显回落。
位于朝阳区的一家房屋中介机构的经纪人告诉记者，新政出台后咨询看房的人数均有所减少。受到首付比例提升影响，房价最近“稳了点儿”。
而在方庄的一家麦田地产中介门店也少有咨询看房客户前来问津。该门店经纪人介绍，北京新规规定购买普宅首付比例提升5%，这意味着购房人需要准备的首付款多了不少。新政一出台，原本准备购房的客户立刻转为观望态度。也有不少购房人希望，政府出台的新政能够打压最近日益上涨的业主报价。而业主受到新政影响，也处于观望中。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示，9月30日以来的这轮全国楼市调控中，北京的政策可谓非常严厉，极大地抑制了购房需求。在市场需求受限的情况下，二手房市场自然都显现出了降温趋势。
在业内普遍看来，有了政策的强力调控，市场将会进入一个调整的窗口期，购房者会逐渐趋于冷静，市场不复之前的疯狂。失去需求的支撑，市场的交易量很难继续维持高位，价格的上涨推力也会减小。因此，进入四季度后，二手房交易量无疑将下滑，房价涨幅也将逐步缩小，并逐步企稳