以下盛洪教授部分访谈实录。
搜狐财经：现在二胎放开了，很少有人要二胎，孩子父母双方都是独生子女的夫妻两个双方都有房子，根据人口结构预测中国未来十年、二十年是不是房价还是要跌？
盛洪：总体来讲是要涨的。由于城市化过程没有完成，现在是54%城镇化率，54%的人在城里，还有46%的人没有进城，按中国的标准城市化的标志是至少80%以上的人在城里，按美国标准是97%的人都在城里，3%的人在农村。保守的标准还差20%几，每年大概城镇化率提高1.2%，由于有人还在从城外往城里涌，总体来讲城市的地价还会上涨，这是肯定的。
搜狐财经：您计算过总的城市面积和人口匹配是有缺口吗？
盛洪：不要管城市面积有多少，已有的城市人是要增长的，农村人是要往城里进的。一个城市比如北京，假如它再扩展，并不是要到边远地方去，它扩展的结果使得中心的人口密度更高，因为要为整个城市服务，就要有更高的中心人口密度，地价会更高。最重要是，城市的逻辑就是靠人口密度，人口密度高才叫城市，人口密度低就不叫城市。为什么要有人口密度？人们聚集起来才有城市的效益，假如我们都在村里的话，一个村一平方公里大概是一百人，没有集聚效应，人聚在一起会发生“化学变化”，跟人分散时不一样，市场就是一个集聚的结果。一百个人平均分散在一平方公里，不会形成市场，聚集才有机会才有市场，一个是交易费用会低，一个是交易效率会高。在一个更大的市场去购物效率肯定高过在小市场中购物，比如你到一个汽车市场，可以看各种不同品牌的汽车，不同的档次，不同的类型。但是如果只是到一个小的汽车店去看，肯定效率低，不见得有那么多选择。集聚提升效率，集聚带来收益，同时地价就会涨，因为人口密度高了，在城市获得的经济收益比在农村多，在城市开店要竞争土地，要去租一个店土地价格会随着收益上涨。
搜狐财经：现在手里有钱在北京买房或者这个时候入市还行不行？
盛洪：可以。不过北京有它的特点，它是首都，在中国是由政治决定的空间资源配置，这样的经济制度下的首都，它的集聚程度偏高。假如一个平衡的北京的地价应该比现在低。如果这个制度一直是这样的话，就不要担心地价会大幅度下降。但是也要考虑在什么样的时候去入手买。
还有一点，由于汽车的发展，由于互联网的发展，城市可能会市郊化，可能大家更愿意住得稍微远一点。因为城市并不是越大越好，有它的负面情形。比如堵车问题、环境污染问题，而且人的观念发生变化，买稍微郊区一点的地，将来趋势肯定会好。美国或者其它国家经历过市郊化，有时候市中心可能还会衰落，总体来讲买房还是没问题。战略上是可以买，战术性的层面要注意什么时候入手，有时候是政府干预导致房价上涨，要等房价低落了再考虑。
搜狐财经：如果未来政府推出政策让小产权房可以获得大产权房一样的待遇，也能买吗？
盛洪：小产权房如果能够正常销售和出租，房价会跌一些，但是也没有那么严重。小产权房本来就有人买。有些政府行政部门的官员说小产权房不合法，但从来说不出小产权房不合哪个法。如果将来政府承认小产权房的合法性，甚至承认郊区过去有些“基本农田”不是基本农田；很多现有的小产权房就更安全，价格会高一些。保护基本农田没有问题，但郊区有很多地方，很多河滩地过去报的是基本农田，因为基本农田有补贴，那儿种东西一挖就是大鹅卵石，根本没法种地。所以要还本来面目。还有浅山地区，不是很高的坡，山坡种点树盖点房子，没有什么太大关系，根本不是基本农田。
北京北边有一处特大面积的小产权房社区，他们往山坡上去开发，能给永久产权。因为不属于农田，属于山坡。山坡上盖房没错吧？它是永久产权，一大片一大片的，还可以根据自己的偏好盖什么样的房。这种事情为什么不做呢？这个事情要做了，收入提高了，中国经济增长速度下不来。农民一年种粮食能挣多少钱？这些发展了，不是经济增长10%，而是经济增长1000%！农民卖房子，吸引城里人来住，又可以提供劳务服务，又可以提供商品，会带来很多机会好处。为什么不做呢？我提过很多次。总在那儿限制农民，特别可笑的事，自己束缚自己。
搜狐财经：只许政府卖地农民不许卖，政府便宜买高价卖，这是政府利益在里面。
盛洪：有的利益是当下利益，有的是长远利益，长远不利于政府。地从农民手里拿，价格政府规定，比如本来30万一亩，政府2万一亩拿走，当下是赚的，但这会带来很多后果，一是地方政府和农民的紧张关系。
即使拆迁搞项目，农民不合作。农民的地被夺，没有很好的工作，没有得到相应的补偿，陷入贫穷，本地的经济也没法发展。无论是卖地还是通过使用自己的土地做一些事情，都会给农民带来收入，农民会不断富裕起来，经济在发展官员有政绩，从长期看农民会拥护地方政府。
很多事实证明土地财政的成本越来越高。还有迫于压力不断提高补偿，有的地方甚至补偿过头了，因为他不知道应该补偿多少，而市场买卖没有这个问题，双方讨价还价。没有市场有时候反而会补偿过头。有些地方补偿高到人家不敢要了，据说北大想扩展跟周边的村去谈，那里的地很贵。实际上这种模式持续不下去。允许农民跟开发商去谈，直接入市就没有这个问题。价格能反应供求。