随着城市社会的发展,一个个小区如雨后春笋般的建成,业委会也从一个陌生的词语逐渐走进了人们的生活。
有人说,业委会是活雷锋,全心全意为业主维护权益,哪怕是自掏腰包；也有人说,业委会是假和尚,打着维护业主权益的旗号和物业相互勾结,伺机牟取私利。
业委会究竟是如何运作的?为何会面临如此多的争议?它究竟是一条“创造小区美好生活”的快捷通道,还是一个“看起来很美”的苦涩陷阱?
业主的质疑收费太高，业主要罢免业委会
2016年10月底,天气一天天地冷了下来,位于建设路的德盛家园小区还没有通上暖气。小区业委会通知业主缴纳2000元的供暖改造费,这让业主们犯了难。业主们质疑供暖改造收费过高,并且存在捆绑收费。部分业主由此联名要求终止业委会的自治。
德盛家园是一个有故事的小区,在此次风波之前,小区的物业公司刚刚撤出,由刚刚选出的业委会进行自治管理。而在此之前,小区已经炒掉过一家物业。
同样在山大路的数码港小区,小区业委会要动用350万元的消防维修费用,这让业主感到不合理。“别的小区只用了100万。”业主张军说。他认为业委会账目不透明,失去了对物业的监督职能,业主要求罢免业委会,有54%的业主在罢免请求上签了字。
对于收费过高的质疑以及要求业委会停止运行的要求。
德盛家园小区的业委会回应称,收费标准是经过居委会和街道办报备的,有相关文件,符合程序。另外,业委会自治只是一段时间内的,未来是否引入物业会召开业主大会进行表决。
数码港小区业委会彭主任则表示,350万元的费用是消防专家预估的数目,只是公示出来征求意见,还没实施。业委会不会存在谋利。对于罢免的要求,彭主任表示,只要按照法律程序来,就可以接受。
物业的挑衅：选聘新物业，业委会主任遭殴打
小区究竟让谁管理更好,德盛家园小区的业主在经历了接连炒掉物业又要求终止业委会工作的一系列事件后,也开始反思。
很显然,物业管理是小区永远也绕不开的话题,不少小区内的冲突也正是由此而生。
从住的地方到约定见面地点,不过几百米,舜玉花园小区的业委会张主任走了有20分钟。被打后,他的腿不能伸直,只能一瘸一拐拖着前行。
8月6日,舜玉花园召开业主大会,投票选举新的物业,选举结束后,张主任在小区门口,被不明人士打晕带上面包车,车子迅速开走。一个多小时后,他被扔到了路边,浑身是伤。
“打我的是正和物业找来的社会人员,因为我没有答应他们的要求。”张主任说,业主大会要求选聘新物业,正和物业希望能留下,相关负责人向张主任送人情,但被他回绝,这为后来的施暴埋下了伏笔。
张主任说,小区业主对正和物业的不满由来已久,2013年,物业费涨价,小区环境并未见好,引部分业主不满。2016年3月,空调改造事项,彻底激化了业主和物业之间矛盾。今年3月,正和物业通知小区业主,响应节能减排号召,进行中央空调改造,但业主们发现,其他小区提前一年就已通知,并进行改造。不到两个月就要进入夏天,空调无法使用,让业主们非常着急,业主们质疑物业公司延迟通知时间,坐地起价,谋取利益。
为此,业委会紧急成立,同物业相对话,成立之后做的第一件事,便是招标空调厂商,改造小区空调。
“空调招标引发了老物业不满,他们希望能够买断空调机房,但是被我们拒绝了。”张主任说,之后物业公司服务便出现问题,门卫保安放纵社会人员进入小区内捣乱。“后来一位业委会副主任找到物业理论,却被殴打。业主们得知后,一时间群情激愤,要求更换物业。”
7月,小区召开业主大会,投票选举新物业。但投票现场来了社会人员干扰,投票箱被砸烂,选票被撕碎。8月6日,小区再次召开业主大会,物业再次招来社会人员扰乱秩序,在保安、民警和防暴警察的帮助下,投票过程才得以顺利进行。选举结束后,一家新的物业公司被选中,张主任却被不明人士殴打、带走。事后调查,殴打张主任的社会人员同正和物业有关。
“现在,殴打我的有九个人,四人取保候审,另外五人没被抓。”张主任说。
在媒体对该事件曝光后。11月8日,济南市房管局对正和物业做出了通报批评,并扣信用分32分的严肃处理。但张主任觉得罚得轻了,“应该直接取消资质。现在正和物业仍在小区内不走,新物业无法交接,也没办法在房管局备案。”
日前,正和物业仍在小区内,新选聘的物业无法交接与备案。小区居民陷入两难,即将面临断水断电的困境。
成立的艰难：济南2000多个小区只有160个业委会
跟舜玉花园小区一样,很多小区都是因为不满物业的服务,才“同仇敌忾”地想成立业委会,以期通过自治来维护自己的权益和小区的正常生活秩序。但是,面对已经提前在小区安营扎寨的物业公司,成立业委会并不是一件简单的事情。
2008年,汇统花园物业撤出,小区水电暖面临停供的局面,业主紧急成立业委会应对危机。危机解除后,业委会请辞。
2014年初,小区物业费涨幅近6成,业主再次计划成立业委会,在获得九成业主支持后,仍遭遇困难。4月,17名业主入选小区业委会筹备小组名单。随后,由街道办和居委会牵头,筹备小组成员与小区物业等出席联席会议。
会谈中,物业提出,按照《山东省物业管理条例》规定,入选业主委员会条件之一是需模范履行业主义务,入选筹备小组的多数成员在2013年6月后未按时交纳物业费,不具备入选业委会资格。但支持维权的业主认为,物业涨价在先,业主因抵制涨价才未交物业费,不应因此丢失话语权。此后,会谈陷入僵局,业委会筹办也因此搁浅。
类似于汇统花园小区业委会成立难的情况并不是个案,除了物业的阻挠,一些相关部门有时也成了绊脚石。
高新区的黄金时代小区从2014年开始筹备成立业委会,到2015年好不容易把业委会选出来了,但是街道办事处又不承认,街道办事处工作人员回应,不承认是因为在选举过程中有很多违规之处。
2016年,鲁能领秀城中央公园的部分业主,积极筹备组织成立业委会,最后因无法完成备案登记手续,一纸诉状将十六里河街道办事处告上了法庭,要求街道办履行备案盖章的法定职责。
从一组数据中可以看出业委会频频难产的困境,据房管局数据,2016年济南2000多住宅小区中,只有160个有业委会。
省政协常委宋传杰介绍说,成立业委会会牵涉到物业等多方利益,所以才导致很多小区的业委会难产。
省城一名基层法官从办案实践分析指出,现实中,小区成立业委会,严格按照《山东省物业管理条例》中规定的业主大会筹备组派员的组成要求,操作起来很难达到。派员包括建设单位、前期物业、业主和街道办事处、乡(镇)人民政府、社区居民委员会等,其中有一方故意不参加,筹备组就难成立,而各方牵扯利益冲突问题,很容易致患“肠梗阻”。
决策的波折：业委会搞投票，为何物业来组织
能够成立业委会看起来是一件幸事,但是,对很多业委会来说,这更像一个“看起来很美”的苦差事,每每涉及一些小区的重大事项,由于业主的利益诉求不同,业委会要想顺利地去完成一项决策,似乎也并不容易。
10月30日,数码港小区同物业的合同到期。业主大会进行投票,决定物业的去留,投票结果显示多数居民同意物业留下。但部分居民对投票过程和结果产生质疑。
持反对意见的业主张军说:“业委会把投票过程交由物业组织,甚至投票箱在物业办公室保管,这不妥当。”在张军看来,作为利害相关的一方,物业公司应当避嫌,不应当参与投票过程。“应当由中立第三方组织投票。”张军认为。
数码港小区业委会董主任解释称,投票的整个过程是合法,交由物业公司组织是惯例,选票发放到每家每户,每张选票都是业主的真实意思；业主大会上,整个唱票过程有视频录像,公开透明。
德盛家园小区业主,对于投票过程同样存疑。部分业主称,业委会未经投票擅自自治。“根本就没有经过公示,也没有投票选举,我们全然不知情。”业主李梅说。
德盛业委会张主任拿出一份《济南德盛家园业主大会文件》,其中写道,大会决定今后一段时期小区物业管理采用特委会自治方式。业委会张主任称:“我们公示了一个月时间,相关文件也在街道办报备。”但是这种解释,部分业主仍存疑,认为公示走过场。“公示上午张贴,下午就被人撕了。”业主李梅说。