估计很多人会回答:广州、武汉和长沙土地拍卖再创新高,显示出中心城市房价仍然看涨。
几乎没有多少人会注意到,今天(11月23日)国土部召开的一个新闻发布会。这次发布会,主要是为了推介一个文件:《关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见(试行)》。
这份文件虽然是国土部制定的,但却经过了“中央全面深化改革领导小组”和国务院的审定,所以绝对是一份非常重要的文件。
这份文件的实质意义是:把中心城市建设引入到“城市更新(旧改)”的新时代,土地供应将从“增量供应为主”演变为“存量供应为主”。
由此带来了一系列新变化:开发商拿地方式将改变,开发方式将改变,利益格局将改变,城市价值体系将改变,房价结构、城市交通、教育资源布局等等都将发生巨大变化。
而且,这一变化将主要在中东部的中心城市出现,或者说是在被国家重点管控的房地产热点城市出现。其结果是:一大批中小开发商将被迫退出市场,市场集中度将提高,传统老区房价面临价值再发现,很多居民会品尝到“天上掉馅饼”的滋味。
通过新闻发布会,国土部告诉了我们此次“利益格局调整”的背景:
改革开放30多年来,我国城镇化建设取得突飞猛进的发展,一批现代化城市兴起,城镇用地结构布局不断优化,土地利用效率不断提升。但在一些地方,由于历史的或现代化进程中的原因,城镇外延式扩张与存量土地低效利用状况并存。
一方面,城镇快速扩张占用大量耕地良田,土地开发强度过高,与资源环境承载力不相适应,以牺牲农用地为代价的城镇化模式已难以为继;另一方面,城镇内部存在大量低效用地,盘活利用潜力巨大,集中表现在:一是布局散乱,容积率低、建筑密度低、投入产出率低;二是产业用地配置不合理,大量工业用地集中在黄金地段,有的还是淘汰类或禁止类产业;三是旧城镇、旧村庄、旧厂房建筑危旧、设施落后、环境脏乱,群众意见大;四是闲置浪费现象存在,个别地区甚至出现空城、鬼城。
也就是说,国家希望提高土地利用效率,控制城市发展边界,保护农田。因为中国人均耕地面积非常低,只有1.5亩左右,不到世界平均水平的一半。有人预言,如果不严格保护耕地,中国的粮食的“自给率”将从2014年的87%,下降到2020年的79%,这对于一个大国来说绝对是“阿喀琉斯之踵”。
根据2015年的统计数字,中国目前建设用地规模达到5.79亿亩,相当于耕地面积的28.6%。可见,控制建设用地是非常必要的。
要保护耕地,就需要节约城市建设用地。对于人口流失、或者增长缓慢的城市来说,这非常好办,别让他们盲目搞什么新区、开发区,别去浪费土地就行了。但对于那30到50个有显著人口增量的城市来说,就需要采取新的思路,其中通过“城市更新(旧改)”,提高低效土地利用率,就是最佳出路。
为了推进城市更新顺利进行,“指导意见”给出了5条激励政策,其中最关键的一条是:鼓励原国有土地使用权人通过自主、联营、入股、转让等多种方式对其使用的国有建设用地进行改造开发。
据国土部介绍,从2008年开始就选定广东省开展了节约集约用地试点示范省建设,推进“三旧”改造。据广东省调查统计,全省城镇低效用地370多万亩,改造后可节约土地超过100万亩,相当于全省4年的新增建设用地规模。
事实上,近年来广州、深圳的城市建设中,很大一部分土地都来自“城市更新”,广州甚至成立了“城市更新局”,深圳则选定罗湖区做城市更新试点区。
近日,深圳公布了“十三五期间城市更新规划”,提出在未来5年完成各类更新用地规模30平方公里,固定资产投资3500亿,力争完成100个旧工业区复合式更新和100个城中村、旧住宅区的综合整治。
也就是说,未来大城市的楼市将发生两大变化:一是二手房交易量将超过新房;二是存量土地供应(旧改、城市更新)将超过增量土地供应。
城市更新对开发商的要求更高,中小开发商根本玩不起、耗不起,只能逐步退出市场。拿地的方式,土地溢价的分配方式等,也都将发生变化。而且由于城市更新主要在旧区、中心城区进行,将给建成区带来新的价格刺激。旧改中还会带来配套设施的变化,比如教育资源的重新配置,也将在很大程度上影响房价。
当然,这对于汽车行业来说是个新利空。这意味着中国大城市将走高密度发展之路,对应的交通方式将是“公共交通”而不是“个人交通”。未来停车位将越来越稀缺,别墅、低密度住房也是。你以为这三类不动产会升值吗?也许会,但也许会招来重税!
如果你生活在大城市,你的小区非常旧,而且密度低,那么你就有了盼头,说不定哪天你的房屋价值就因为城市更新陡然翻倍。或者你家的旁边有这样的小区,最终你也可以跟着城市更新沾光。
所以,未来研究城市规划,比研究上市公司的报表,更能让你赚钱。当然,这也意味着地方政府手里的权力,将越来越大。