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中国人炒房囤房的四大原因及对策

放大字体  缩小字体    发布日期:2016-11-25  来源:董登新

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 中国人炒房囤房的四大原因及对策

  ——只有弄清病根,才能对症下药

  武汉科技大学金融证券研究所所长董登新教授

  首先,必须肯定的是,18年的房地产大开发,深刻地改变了中国社会,它让中国城市面貌焕然一新,城市基础设施全面升级,它让小轿车走进千家万户,它让中国城市家庭拥有了更多的财产性收入。18年的房地产大开发,不仅吸纳了大量泛滥的市场流动性,抑制了普通物价的过快上涨,同时它还透过房地产巨大的财富效应颠覆了国民的财富观。上个世纪80年代,富人的标杆是万元户;90年代,富人的标杆是杨百万;2000年以来,富人的标杆已是数千万了。这是社会的进步,也是国民财富积累不断提高的结果。

  自1998年我国实行“房改”并开始房地产大开发以来,正好经历了中国经济增长最快的十年,这也是中国房价从补涨到暴涨的十年(1998-2009年)。自2010年全国大城市商品房开始限购后,各地成交量大幅萎缩,房价出现滞涨,但从2014年4月开始许多二线城市纷纷松绑或取消限购令,很快地,成交量明显放大,房价开始再次拉升,直至2016年9月后许多二线城市再次出台限购措施,随后成交量再现萎缩,房价上涨趋缓。给人的感觉,中国的房价,只要没有限购令压着,它就会反弹上涨,甚至是只涨不跌。

  不过,我们作为发展中国家,一、二线城市的房价确实已高得离谱,比方,深圳均价已突破5万元大关,上海和北京的均价也早突破4万元大关,但我们的收入并没有同步跟上。很显然,房价过快上涨,不仅严重冲击了中低收入者购房的刚性需求,而且它也极大地抬高了企业土地与房屋的购买或租凭成本,更糟糕的是,一旦限购令解除,炒房囤房的财富效应还会助推房价上涨。这也是我们深深担忧的。

  经过两轮限购,我们已领教了这种短期性的暂时行政管制措施仍是治标不治本的,因此,有人提出全面实施房产税来打压房价,有人甚至主张不惜代价也要将房价打下去。这是非理性的、情绪化的、不负责任的主张。但是,我们有必要查找问题真相,才能对症下药。

  中国房价为什么只涨不跌?中国人为什么偏好炒房囤房?真正原因何在?

  有人讲:房价上涨是地方政府的责任,是房地产开发商的罪过,也有人讲:房价上涨是因为投资者的过度投机。但笔者并不认同上述观点,笔者认为,房价上涨是一种货币现象。货币过度投放必然导致大水漫灌后的流动性泛滥,资产价格被泡沫化;但另一方面也有资本市场落后、大众理财无门,此外,还有社会保障不健全,大众创业意识比较淡漠的因素。

  (一)货币过度投放、流动性泛滥,被迫囤房保值

  从本质上讲,中国房价持续上涨是一种货币现象。1998年房地产大开发以来,正值中国工业化快速推进、重化工业产能开始加速扩张阶段,以投资驱动和出口导向为特征的中国GDP一路狂奔,这一切都需要有快速增长的货币投放支撑或刺激,为此,我们不断加大货币投放及贷款投放,在经济超高速增长的同时,国民的名义货币收入得以大幅提高。

  尤其是在2008年下半年全球性金融危机爆发后,银行贷款的加速投放,以及重化工业产能扩张的最后冲刺,又将货币投放推向了极致。危机前的2007年全年新增贷款仅为3.63万亿元,危机爆发的2008年为4.91万亿,危机爆发后的2009年猛增为9.59万亿,比上年暴增100%,随后各年新增贷款均维持在10万亿元左右。

  同样地,2007年底我国广义货币(M2)存量为40万亿元,2008年底为47.5万亿元,2009年达到了61万亿元,2013年底首次突破100万亿元大关,达到110.6万亿元,2016年8月首次突破150亿万亿元关口,超过了我国2015年GDP总量的两倍!

  银行总资产是贷款扩张的结果。贷款过度扩张,不仅使得银行“一业独大”,而且它也加大了信用风险向银行的集中与汇聚。2007年底,我国银行业总资产为50.6万亿元,首次突破50万亿元,2011年底首次突破100万亿元大关,2013年底突破150万亿元,2016年2月底,我国银行业总资产首次突破200万亿元大关。截止2016年9月底,我国银行业总资产为217万亿元,超过了我国2015年GDP的三倍!

  与世界第一大经济体美国相比,可以发现,我国货币投放增速及存量都是十分惊人的。1998年美国银行业总资产约为9.8万亿美元左右,2015年美国银行总资产约为15万亿美元左右,大体一年增加1万亿美元,十分巧合的是,美国的广义货币(M2)存量基本上与银行业总资产同步增长、总量相当,目前,美国M2大约为15万亿美元,但美国的GDP为17万亿美元。也就是说,美国广义货币存量及银行业总资产均只有其GDP的大约90%。

  为什么中国的货币投放及贷款规模是远超美国的?究其因,中国金融体系是银行主导型结构,因此,银行业“一业独大”可以理解,但为什么中国货币存量也远大于美国呢?唯一可以解释的原因是中国货币周转速度慢。笔者认为,中国货币流通速度缓慢的原因可能有两个:一是过剩产能与无效产能占压大量贷款,滞缓货币流通速度;二是中国人囤金囤房,将财富转化为不动产沉淀下来,也会降低货币流通速度。

  货币过度投放的必然结果,就是货币购买力下降,流动性泛滥,资产估值严重泡沫化,赚快钱投机活动更猖狂,家庭财富保值增值更加困难。中国房价便是资产价格泡沫化的标志。

  由此可见,在货币存量基数业已十分庞大、而经济增速明显放缓的背景下,我们有必要改变货币投放的旧模式、老思维,逐步放弃13%左右的M2增速的经验目标值导向,让M2增速先回归至10%左右,这样有利于控制货币过度投放,让资产估值去泡沫化,还原真实的房价。

  (二)资本市场发展严重滞后,大众理财被迫囤房

  在房地产大开发、全民炒房之前,我国资本市场发展落后,老百姓理财渠道单一,家庭理财只能做单项选择:要么存款,要么炒股。存款利率不敌通货膨胀,储蓄者心有不甘;炒股则风险很大,投资者稍不留神就会“宝马变自行车”。

  虽然2013年出现了草根理财的余额宝,形成了互联网金融元年,并赋予了私募基金合法地位,各类资产管理业务野蛮生长,但这一切只是崭露头脚,尚不规范,相对已经形成巨大财富效应的房产而言,还不能赢得大众理财的普遍信任和追捧。

  然而,十年的房地产大开发,以及房价补涨暴涨的房市“慢牛”行情,使得房地产的财富效应被过度放大,全民炒房、全民囤房似乎成为了城镇家庭财富保值增值的唯一选项。目前,尽管许多大城市中等收入以上的家庭大多拥有了两、三套以上的住房,但人们囤房显然并不是为了满足自家人居住条件改善的需要,更多地则是作为一种投资或投机,用于长期性保值增值。因此,从长远来看,当投资者仍找不到更好的替代资产来保值增值时,迷信囤房可以保值增值,仍将是一种潮流。因为就目前而言,除了囤房,似乎仍找不到更好的替代资产。

  中国股市仅有26年的历史,与西方有着200多年历史的成熟市场相比存在巨大反差,成熟股市表现为“牛长熊短”,我们的股市却是“牛短熊长”。西方牛市至少可以长达五至七年以上,而我们的牛市却一般只能持续一年半载;相反,西方熊市一般只有一年半载,而我们的熊市却通常长达五至七年。我们的股市是典型的“散户市”+“政策市”,而发达股市则是“机构市”+“自由市”。相比之下,我们的股市不但是高风险的,而且还是很不规范的。中国股市流行短炒投机,而价值投资和长期投资遭白眼。

  目前,我国资本市场存在的主要问题是行政管制过度、市场监管低效,尤其是市场化的程度不高,法治化尚待加强,资本市场开放度不够。以股市为例,欧美投资者只要开通一个股票账户,就可以跨境参与欧美股市、我国香港、新加坡及日本等股市的交易。此外,在我国A股一级市场,IPO节奏和IPO定价均由行政直接管制,没有“市值”的投资者不允许进入一级市场,更为可怕的是,A股全部新股上市必须连拉10个以上的涨停板,“新股不败”的神话让打新炒新变成“天上掉馅饼”的游戏,一级市场无风险暴利与二级市场高风险薄利形成“人格分裂”,严重撕裂并扭曲了A股估值体系。这一切唯有IPO注册制可解!因此,注册制改革成为中央决策、人大授权的重要制度变革,我们正等待着它的落地与实施。

  (三)社会保障制度不健全,压抑消费、被迫囤房

  西方社会保障发展史长达100多年,它们大多建立了从摇篮到坟墓的完善社会保障制度,国民可以放心而自信地消费,信用消费发达,甚至可以“一人数卡在手、刷遍全球无忧愁”。正是因为消费自信刺激内需,才使得经济增长的内生动力更稳健、更长久。此外,充足的社会保障储备,也使得西方家庭个人并不需要保有太多的存款。这也是美国人存款储蓄率低下的重要原因之一。

  相反,我国现代社会保障制度建立于1998年,我们用了不到20年的时间基本构筑起了社会保障的三支柱框架,但仍有待进一步完善与夯实。但就目前而论,由于我国社会保障制度建立时间短、制度积累低,尚不能给国民以足够的保障安全和信心,因此,大多数家庭仍然以节俭消费、不断积累财富为主要动力。为此,囤房囤金成为家庭财富囤积的最主要形式。

  典型的案例是:当全球性金融危机爆发后,欧元大幅贬值,许多中国老百姓首次批量走出国门,一是观望国外好奇的景色,二是抢购国外的奢侈品。对于百姓购买奢侈品,其动机有两说:一是有如囤房囤金,目的是保值增值;二是作为装饰品穿戴或收藏。但有一点却是矛盾的,一方面他们抢购奢侈品、从不还价(因为导游叮嘱了国外买东西不能讨价还价,否则有辱民族气节),另一方面那就是中国人的节俭,他们出国宁愿带上酱菜和快餐面,美其名曰:家乡味道好,外出吃不惯!你出国不是体验生活、游览并领略他国人情风光吗?

  其实质仍是中国人缺乏消费自信。截止2015年底,美国3亿人口拥有2.81万亿美元的公共养老金储备,同时拥有24万亿美元的私人养老金储备。两项养老金总储备高达近27万亿美元,相当于其GDP(17万亿美元)的一倍多!相反,中国社会保障制度建立的时间较短,我们的公共养老金储备为6万亿元,私人养老金储备仅有0.95万亿元,两项合计为7万亿元,仅相当于中国GDP的大约十分之一。

  自信消费是需要底气的。如果没有足够的社会保障储备,国民就会缺乏消费自信,就只能不断储蓄、不停地积攒财富,并从中寻求保障安全感。中国人囤房囤金,既是为了保值增值,更是为了积累财富作为下一代或下两代的安全保障。

  为此,我们必须加大公共养老金和私人养老金的总储备,做实社会保障安全网,让国民自信消费、放心消费,而不必囤金囤房。

  (四)大众缺乏创业意识,更愿意囤房、守财

  在发达国家,大众自主就业(self-employment)已成为一种社会流行和习惯。18岁的孩子就能独立,靠的不是父母和政府的施舍,而是独立自主的谋生能力和创业意识。20岁的比尔·盖茨,在大学尚未毕业时就和好友一起创设了微软公司,史蒂夫?乔布斯21岁和好友一起创设苹果公司,拉里·佩奇25岁创设谷歌公司,巴菲特从小就懂得理财和投资。

  互联网创业是当今世界的时尚。美国许多人在家中利用互联网平台创业,大学生在校或毕业开办合伙企业,许多白领在8小时之内为老板打工,8小时之外则成为自己的老板(self-employed or professional)。当国外这些年轻人都在“负债经营”创业的时候,我们的老百姓却在“负债囤房”;当创业者在想方设法提高资金周转效率的时候,我们的老百姓却将全部财富固化、沉淀在囤房囤金上。

  在中国,父母总是教育并希望孩子读一所名牌大学,然后去找一个优秀的老板,当好一辈子打工者。在他们看来,创业有风险,当老板是别人的事情。因此,中国父母宁愿将几代人的财富积攒着,比方,囤房、囤金、囤古董,也要留给子女或孙子压箱底,而不鼓励他们创业创富。

  甚至在民间还流传着一则令人心酸的笑话:8年前某人将深圳的一套房子变卖了去创业,结果,8年后将创业全部所得又换回了8年前的那套房子。有人笑他:白忙活8年!

  没有创业意识的年轻人,不仅要靠父母包办工作和成家立业,还要父母包办管大孙子,更糟糕的是,父母还要为他们的子女终身积蓄财富,包括存款、囤房、囤金,目的就是要让下一代生活得更好、更有保障,而自己还没断气,结果孩子就要先瓜分父母“遗产”。

  有人说,中国人的家庭积蓄既然不会主动用于创业,还能做什么?当然是不断地积攒着,并让他的后人看着它变成存折上的体面数字,或是换成更诱人的不动产套数!他们说,这不叫守财奴!而是不创业的无奈。既然不创业,也不消费,就只好换购成N套房封存下来、传承下去。几代人守着门面和房子吃租客的租金,也是不创业者的选择。

  事实上,2003年,当马云的淘宝网横空出世时,草根、屌丝创业梦就开始付诸行动,这是中国“大众创业”实践正式启航的标志。2014年李克强总理首次将“大众创业、万众创新”上升为国家战略,从中央到地方正在全力推进全民双创活动的展开,它将全面改变我们传统被动的就业观,以创业带动就业是一种积极主动的就业观,它可以提高人们的就业质量,让创业更光荣、让劳动更体面。

 
 
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