——只有弄清病根，才能对症下药
武汉科技大学金融证券研究所所长董登新教授
首先，必须肯定的是，18年的房地产大开发，深刻地改变了中国社会，它让中国城市面貌焕然一新，城市基础设施全面升级，它让小轿车走进千家万户，它让中国城市家庭拥有了更多的财产性收入。18年的房地产大开发，不仅吸纳了大量泛滥的市场流动性，抑制了普通物价的过快上涨，同时它还透过房地产巨大的财富效应颠覆了国民的财富观。上个世纪80年代，富人的标杆是万元户；90年代，富人的标杆是杨百万；2000年以来，富人的标杆已是数千万了。这是社会的进步，也是国民财富积累不断提高的结果。
自1998年我国实行“房改”并开始房地产大开发以来，正好经历了中国经济增长最快的十年，这也是中国房价从补涨到暴涨的十年（1998-2009年）。自2010年全国大城市商品房开始限购后，各地成交量大幅萎缩，房价出现滞涨，但从2014年4月开始许多二线城市纷纷松绑或取消限购令，很快地，成交量明显放大，房价开始再次拉升，直至2016年9月后许多二线城市再次出台限购措施，随后成交量再现萎缩，房价上涨趋缓。给人的感觉，中国的房价，只要没有限购令压着，它就会反弹上涨，甚至是只涨不跌。
不过，我们作为发展中国家，一、二线城市的房价确实已高得离谱，比方，深圳均价已突破5万元大关，上海和北京的均价也早突破4万元大关，但我们的收入并没有同步跟上。很显然，房价过快上涨，不仅严重冲击了中低收入者购房的刚性需求，而且它也极大地抬高了企业土地与房屋的购买或租凭成本，更糟糕的是，一旦限购令解除，炒房囤房的财富效应还会助推房价上涨。这也是我们深深担忧的。
经过两轮限购，我们已领教了这种短期性的暂时行政管制措施仍是治标不治本的，因此，有人提出全面实施房产税来打压房价，有人甚至主张不惜代价也要将房价打下去。这是非理性的、情绪化的、不负责任的主张。但是，我们有必要查找问题真相，才能对症下药。
中国房价为什么只涨不跌？中国人为什么偏好炒房囤房？真正原因何在？
有人讲：房价上涨是地方政府的责任，是房地产开发商的罪过，也有人讲：房价上涨是因为投资者的过度投机。但笔者并不认同上述观点，笔者认为，房价上涨是一种货币现象。货币过度投放必然导致大水漫灌后的流动性泛滥，资产价格被泡沫化；但另一方面也有资本市场落后、大众理财无门，此外，还有社会保障不健全，大众创业意识比较淡漠的因素。
（一）货币过度投放、流动性泛滥，被迫囤房保值
从本质上讲，中国房价持续上涨是一种货币现象。1998年房地产大开发以来，正值中国工业化快速推进、重化工业产能开始加速扩张阶段，以投资驱动和出口导向为特征的中国GDP一路狂奔，这一切都需要有快速增长的货币投放支撑或刺激，为此，我们不断加大货币投放及贷款投放，在经济超高速增长的同时，国民的名义货币收入得以大幅提高。
尤其是在2008年下半年全球性金融危机爆发后，银行贷款的加速投放，以及重化工业产能扩张的最后冲刺，又将货币投放推向了极致。危机前的2007年全年新增贷款仅为3.63万亿元，危机爆发的2008年为4.91万亿，危机爆发后的2009年猛增为9.59万亿，比上年暴增100%，随后各年新增贷款均维持在10万亿元左右。
同样地，2007年底我国广义货币（M2）存量为40万亿元，2008年底为47.5万亿元，2009年达到了61万亿元，2013年底首次突破100万亿元大关，达到110.6万亿元，2016年8月首次突破150亿万亿元关口，超过了我国2015年GDP总量的两倍！
银行总资产是贷款扩张的结果。贷款过度扩张，不仅使得银行“一业独大”，而且它也加大了信用风险向银行的集中与汇聚。2007年底，我国银行业总资产为50.6万亿元，首次突破50万亿元，2011年底首次突破100万亿元大关，2013年底突破150万亿元，2016年2月底，我国银行业总资产首次突破200万亿元大关。截止2016年9月底，我国银行业总资产为217万亿元，超过了我国2015年GDP的三倍！
与世界第一大经济体美国相比，可以发现，我国货币投放增速及存量都是十分惊人的。1998年美国银行业总资产约为9.8万亿美元左右，2015年美国银行总资产约为15万亿美元左右，大体一年增加1万亿美元，十分巧合的是，美国的广义货币（M2）存量基本上与银行业总资产同步增长、总量相当，目前，美国M2大约为15万亿美元，但美国的GDP为17万亿美元。也就是说，美国广义货币存量及银行业总资产均只有其GDP的大约90%。
为什么中国的货币投放及贷款规模是远超美国的？究其因，中国金融体系是银行主导型结构，因此，银行业“一业独大”可以理解，但为什么中国货币存量也远大于美国呢？唯一可以解释的原因是中国货币周转速度慢。笔者认为，中国货币流通速度缓慢的原因可能有两个：一是过剩产能与无效产能占压大量贷款，滞缓货币流通速度；二是中国人囤金囤房，将财富转化为不动产沉淀下来，也会降低货币流通速度。
货币过度投放的必然结果，就是货币购买力下降，流动性泛滥，资产估值严重泡沫化，赚快钱投机活动更猖狂，家庭财富保值增值更加困难。中国房价便是资产价格泡沫化的标志。
由此可见，在货币存量基数业已十分庞大、而经济增速明显放缓的背景下，我们有必要改变货币投放的旧模式、老思维，逐步放弃13%左右的M2增速的经验目标值导向，让M2增速先回归至10%左右，这样有利于控制货币过度投放，让资产估值去泡沫化，还原真实的房价。
（二）资本市场发展严重滞后，大众理财被迫囤房
在房地产大开发、全民炒房之前，我国资本市场发展落后，老百姓理财渠道单一，家庭理财只能做单项选择：要么存款，要么炒股。存款利率不敌通货膨胀，储蓄者心有不甘；炒股则风险很大，投资者稍不留神就会“宝马变自行车”。
虽然2013年出现了草根理财的余额宝，形成了互联网金融元年，并赋予了私募基金合法地位，各类资产管理业务野蛮生长，但这一切只是崭露头脚，尚不规范，相对已经形成巨大财富效应的房产而言，还不能赢得大众理财的普遍信任和追捧。
然而，十年的房地产大开发，以及房价补涨暴涨的房市“慢牛”行情，使得房地产的财富效应被过度放大，全民炒房、全民囤房似乎成为了城镇家庭财富保值增值的唯一选项。目前，尽管许多大城市中等收入以上的家庭大多拥有了两、三套以上的住房，但人们囤房显然并不是为了满足自家人居住条件改善的需要，更多地则是作为一种投资或投机，用于长期性保值增值。因此，从长远来看，当投资者仍找不到更好的替代资产来保值增值时，迷信囤房可以保值增值，仍将是一种潮流。因为就目前而言，除了囤房，似乎仍找不到更好的替代资产。
中国股市仅有26年的历史，与西方有着200多年历史的成熟市场相比存在巨大反差，成熟股市表现为“牛长熊短”，我们的股市却是“牛短熊长”。西方牛市至少可以长达五至七年以上，而我们的牛市却一般只能持续一年半载；相反，西方熊市一般只有一年半载，而我们的熊市却通常长达五至七年。我们的股市是典型的“散户市”+“政策市”，而发达股市则是“机构市”+“自由市”。相比之下，我们的股市不但是高风险的，而且还是很不规范的。中国股市流行短炒投机，而价值投资和长期投资遭白眼。
目前，我国资本市场存在的主要问题是行政管制过度、市场监管低效，尤其是市场化的程度不高，法治化尚待加强，资本市场开放度不够。以股市为例，欧美投资者只要开通一个股票账户，就可以跨境参与欧美股市、我国香港、新加坡及日本等股市的交易。此外，在我国A股一级市场，IPO节奏和IPO定价均由行政直接管制，没有“市值”的投资者不允许进入一级市场，更为可怕的是，A股全部新股上市必须连拉10个以上的涨停板，“新股不败”的神话让打新炒新变成“天上掉馅饼”的游戏，一级市场无风险暴利与二级市场高风险薄利形成“人格分裂”，严重撕裂并扭曲了A股估值体系。这一切唯有IPO注册制可解！因此，注册制改革成为中央决策、人大授权的重要制度变革，我们正等待着它的落地与实施。
（三）社会保障制度不健全，压抑消费、被迫囤房
西方社会保障发展史长达100多年，它们大多建立了从摇篮到坟墓的完善社会保障制度，国民可以放心而自信地消费，信用消费发达，甚至可以“一人数卡在手、刷遍全球无忧愁”。正是因为消费自信刺激内需，才使得经济增长的内生动力更稳健、更长久。此外，充足的社会保障储备，也使得西方家庭个人并不需要保有太多的存款。这也是美国人存款储蓄率低下的重要原因之一。
相反，我国现代社会保障制度建立于1998年，我们用了不到20年的时间基本构筑起了社会保障的三支柱框架，但仍有待进一步完善与夯实。但就目前而论，由于我国社会保障制度建立时间短、制度积累低，尚不能给国民以足够的保障安全和信心，因此，大多数家庭仍然以节俭消费、不断积累财富为主要动力。为此，囤房囤金成为家庭财富囤积的最主要形式。
典型的案例是：当全球性金融危机爆发后，欧元大幅贬值，许多中国老百姓首次批量走出国门，一是观望国外好奇的景色，二是抢购国外的奢侈品。对于百姓购买奢侈品，其动机有两说：一是有如囤房囤金，目的是保值增值；二是作为装饰品穿戴或收藏。但有一点却是矛盾的，一方面他们抢购奢侈品、从不还价（因为导游叮嘱了国外买东西不能讨价还价，否则有辱民族气节），另一方面那就是中国人的节俭，他们出国宁愿带上酱菜和快餐面，美其名曰：家乡味道好，外出吃不惯！你出国不是体验生活、游览并领略他国人情风光吗？
其实质仍是中国人缺乏消费自信。截止2015年底，美国3亿人口拥有2.81万亿美元的公共养老金储备，同时拥有24万亿美元的私人养老金储备。两项养老金总储备高达近27万亿美元，相当于其GDP（17万亿美元）的一倍多！相反，中国社会保障制度建立的时间较短，我们的公共养老金储备为6万亿元，私人养老金储备仅有0.95万亿元，两项合计为7万亿元，仅相当于中国GDP的大约十分之一。
自信消费是需要底气的。如果没有足够的社会保障储备，国民就会缺乏消费自信，就只能不断储蓄、不停地积攒财富，并从中寻求保障安全感。中国人囤房囤金，既是为了保值增值，更是为了积累财富作为下一代或下两代的安全保障。
为此，我们必须加大公共养老金和私人养老金的总储备，做实社会保障安全网，让国民自信消费、放心消费，而不必囤金囤房。
（四）大众缺乏创业意识，更愿意囤房、守财
在发达国家，大众自主就业（self-employment）已成为一种社会流行和习惯。18岁的孩子就能独立，靠的不是父母和政府的施舍，而是独立自主的谋生能力和创业意识。20岁的比尔·盖茨，在大学尚未毕业时就和好友一起创设了微软公司，史蒂夫?乔布斯21岁和好友一起创设苹果公司，拉里·佩奇25岁创设谷歌公司，巴菲特从小就懂得理财和投资。
互联网创业是当今世界的时尚。美国许多人在家中利用互联网平台创业，大学生在校或毕业开办合伙企业，许多白领在8小时之内为老板打工，8小时之外则成为自己的老板（self-employed or professional）。当国外这些年轻人都在“负债经营”创业的时候，我们的老百姓却在“负债囤房”；当创业者在想方设法提高资金周转效率的时候，我们的老百姓却将全部财富固化、沉淀在囤房囤金上。
在中国，父母总是教育并希望孩子读一所名牌大学，然后去找一个优秀的老板，当好一辈子打工者。在他们看来，创业有风险，当老板是别人的事情。因此，中国父母宁愿将几代人的财富积攒着，比方，囤房、囤金、囤古董，也要留给子女或孙子压箱底，而不鼓励他们创业创富。
甚至在民间还流传着一则令人心酸的笑话：8年前某人将深圳的一套房子变卖了去创业，结果，8年后将创业全部所得又换回了8年前的那套房子。有人笑他：白忙活8年！
没有创业意识的年轻人，不仅要靠父母包办工作和成家立业，还要父母包办管大孙子，更糟糕的是，父母还要为他们的子女终身积蓄财富，包括存款、囤房、囤金，目的就是要让下一代生活得更好、更有保障，而自己还没断气，结果孩子就要先瓜分父母“遗产”。
有人说，中国人的家庭积蓄既然不会主动用于创业，还能做什么？当然是不断地积攒着，并让他的后人看着它变成存折上的体面数字，或是换成更诱人的不动产套数！他们说，这不叫守财奴！而是不创业的无奈。既然不创业，也不消费，就只好换购成N套房封存下来、传承下去。几代人守着门面和房子吃租客的租金，也是不创业者的选择。
事实上，2003年，当马云的淘宝网横空出世时，草根、屌丝创业梦就开始付诸行动，这是中国“大众创业”实践正式启航的标志。2014年李克强总理首次将“大众创业、万众创新”上升为国家战略，从中央到地方正在全力推进全民双创活动的展开，它将全面改变我们传统被动的就业观，以创业带动就业是一种积极主动的就业观，它可以提高人们的就业质量，让创业更光荣、让劳动更体面。