商品房销售按照套内计算好还是建筑面积计算好？

　　21世纪经济报道 张晓玲 ,张贺娟 深圳报道

　　关于重庆房价和重庆楼市的讨论热度突然高涨。在黄奇帆离任重庆市长当天，网上流传出一份重庆房地产商会的文件显示，建议重庆商品房销售按照建筑面积计价，与全国统一起来。

　　据了解，早在2002年，重庆市第一届人大常委会第四十次会议通过的 《重庆市城镇房地产交易管理条例》（下称《条例》）中规定，在重庆市城镇规划区范围内的商品房，将按套内建筑面积计价销售。重庆成为当时国内第一个以地方性立法确定商品房交易实施“按套内建筑面积计价”的城市。

　　据重庆当地业内人士介绍，目前，重庆主城区大多数新房销售是按套内面积计价，但合同上套内、建面都要计算。区县和主城个别楼盘按建筑面积计算出售，大修基金和税费以及物管费一律按建筑面积计算；重庆主城二手房和重庆区县(含巴南等)不管一二手房均按建面销售。

　　但是重庆房地产商会认为，随着重庆房地产市场发展日趋成熟，按套内面积计价的商品房销售方式与当下的市场环境开始出现脱轨，虽然在2011年5月27日，重庆市第三届人民代表大会常务委员会第二十四次会议上对《重庆市城镇房地产交易管理条例》进行了补充完善，但仍不能完全满足房地产市场发展的需求。

　　该文件列举了按建筑面积计价的种种“好处”，比如接轨全国大环境，与全国销售面积统计方式统一口径，清晰反映和区分地区之间价格差异，利于配建设施监管等。

　　该商会并建议，对《重庆市城镇房地产交易管理条例》中第十三条：“商品房销售应当同时公布套内建筑面积及其价格、建筑积及其价格、并载入商品房买卖合同。交易当事人发生面积纠纷时，应当以套内建筑面积和套内建筑面积价格作为处理纠纷的计价依据”进行修改，调整为：商品房销售应当按建筑面积计价，并载入商品房买卖合同。

　　那么商品房销售按照套内计算好还是建筑面积计算好？

　　21世纪经济报道查询发现，在世界范围内，很多发达国家和地区的房屋销售都是按照套内面积计算，包括美国、加拿大、日本、香港等。

　　从法律关系上来说，作为房屋购买者，实际上独自占有的只是套内部分；且套内面积不牵涉分摊问题，不易引起争议。按建筑物区分所有权的理论，这一部分房屋才属于产权人专有。一些国家和地区在进行权属登记时也只将专有部分作为该户的登记面积。

　　按照建设部、国家工商总局印发的《商品房买卖合同》示范文本第四条的规定，实际中商品房销售可操作的方法有两种：按套内建筑面积计价，即：套内建筑面积= 套内使用面积+套内墙体建筑面积+阳台建筑面积；按建筑面积计价，即：建筑面积= 套内建筑面积+公共分摊建筑面积。

　　但从现阶段看，我国按套或套内建筑面计价买房仍有很多局限。在实际应用中，全国范围内基本都采取了按建筑面积售卖的方法。原因是政府制定了很多与建筑面积挂钩的规则，如建设部制订建筑面积计算和分摊规则、物价部门按建筑面积核算房屋单价，产权证还是按照建筑面积来制作，物业管理和供暖费仍按建筑面积收取。如按套内面积计价，就把好多问题推移到卖房的后期甚至入住以后了。

　　至于重庆是否需要改为按照建筑面积计价，有重庆业内人士指出，这需要配套的住宅产权制度改革，目前重庆的房子大部分都是50年产权包括住宅，那么改成建筑面积计算，是否也要和全国统一，改为住宅70年产权？