央行维稳：个贷不能停 定价须合理
王冠 赵晓菲 孙璐璐 肖灵
3月以来，一则始于兴业银行发文叫停地产结构融资、地产供应链融资的消息犹如晴日惊雷，与之伴随而来的是杭州个别楼盘房价大幅下降激起的对于房价走势的热议，之后，这场风波由银监会紧急召集十几家银行发布公告稳定市场情绪而短暂告终。
尽管多家银行公告“房贷政策并无调整”，不过之后，21世纪经济报道记者多次走访北京多家银行发现，相比以往的首套房8.5折-9折利率，房贷折扣已近乎“绝迹”。在此背景下，5月12日，央行召开住房金融服务专题座谈会，15家商业银行相关负责人列席。
央行在会上要求，各银行应合理配置信贷资源，优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求；合理确定首套房贷款利率水平，及时审批和发放符合条件的个人住房贷款。同时，要加强对住房贷款风险的监测分析。
一份会议纪要提到，多家银行相关负责人在会上透露，受市场需求和资金成本上升影响，按揭贷款定价有所提高。比如，工行首套执行基准利率少有上浮；招行新发放的首套房利率由9.7折提高至上浮7.6%左右；中信首套房贷款利率约8%。
一家股份制行北京分行个人业务条线负责人透露，中小银行去年6月以来就开始上调首套房贷款利率；国有大行去年还能拿到优惠贷款，但今年就连国有大行的首套房贷款利率都上调至基准，部分上调至基准利率的1.05倍，甚至更多。
北京调查：房贷折扣几乎绝迹
以北京为例，21世纪经济报道13日向多家银行房贷相关部门致电得知，工农中建四大行目前的首套房贷款利率为基准利率。
5月上旬前个别支行仍有小幅优惠，如农行北京地区首套房贷一般为9.5折，主管行长签字最低9折，近期无明显变化。
记者从建行朝阳区某个贷中心了解到，其首套房贷款利率仍为基准利率的9折，但5月8日、9日开始，该中心的9折优惠取消，改为基准利率。“不过，具体情况还要看与建行有贷款合作的楼盘项目，开发商不同，房贷利率也不一样。”该中心一工作人员解释道。
另外，中行北京一家支行客户经理解释，受贷款规模影响，房贷有积压不能放款的情况，可能会影响到放款效率。
而一家总部位于上海的银行北京地区支行还要求，贷款100万以下的，首套房贷款利率由春节前的基准利率9折改为现在的1.05倍；贷款100万以上的，虽可享受基准利率，但还要附加购买至少价值5万元的理财产品及开通手机银行业务。
股份行方面，记者从光大了解到，其目前执行首套房贷款在基准利率的基础上再上浮5%，亦无放松迹象。另有媒体报道称北京农商行首套房贷款利率优惠幅度较大，但该银行内部人士告诉记者一直是9折-9.5折，近期无明显变化。
民生、平安北京地区分支机构近两年都已较少开展个人住房按揭业务。一家中小银行海淀区支行相关负责人解释，该行限贷停贷主要是因为去年下半年额度紧张，致使许多贷款单子无法放款，一月银行集中处理去年的挤压单，占用了上半年的贷款额度。
记者亦以客户身份向多家有新盘出售的售楼处工作人员咨询，首套房贷款利率甚至为基准利率的1.1倍，合作银行涉及工、农、建、兴业、招行等。
“目前银行额度紧张，导致放款较慢。房贷审批时间一般要两到三个月，多的要半年以上。”光大银行工作人员透露。
“新建住宅做贷款的大部分期房，需要结构封顶后在做贷款，这样大部分在楼市火爆的2013年成交的新建住宅也会积压到2014年来做贷款。”中原地产中国区销售总监张大伟告诉记者。
银行房贷政策的转变远非上调贷款利率这么简单。首套房贷款申请难度的加大、下款时间的延长、贷款人还贷成本增加等，都随之而来。
有银行人士反映，目前还没有大规模的“弃房”现象，但大额房贷断供则有发生，银行处置起来有难度，特别是首套房。
虽然首套房对房贷利率上升的敏感度不高，但对工薪阶层而言，哪怕5%的上浮都意味着贷款成本的大幅增加。以30年期的贷款基准利率6.55%为 例，100万元贷款额若在以前利率8.5折情况下，月供为5720元，30年总利息为105.9万元；而当利率上浮到1.05倍时，月供6571元，30 年总利率将达136.55万元，较之前多出30余万元。
在万联证券研究所所长傅子恒看来，首套房是刚需，对银行而言仍属于优质贷款，目前个别银行取消是短期行为。
监管层提示关注“弃房现象”
与普通贷款不同，个人住房贷款具有“稳经济促增长”的稳定功能，亦是普惠金融的重要组成部份。有银行尝试采取个人住房贷款资产证券化的渠道腾挪信贷额度，但由于房贷利率较低，在资产转让定价时并无明显吸引力。
接近上述与会者的人士表示，监管层提出几点意见：一是要求各行要在现有资源情况下根据市场需求，以保证、照顾等多种形式确保住房消费贷款的资源配置；二 是利率合理定价，做到财务可持续发展而非商业可持续发展；三是提高服务效率，及时审批和发放符合条件的个人住房贷款，必要时可找央行调剂规模等。
另外，目前银行业整体不良率上升，监管层提醒需关注“弃房现象”。不过，亦有分析人士指出，“弃房现象”并非银行上调贷款利率直接造成，而与实体经济下行有关。
与上述会议同日发布的4月社会融资规模1.55万亿元，新增人民币贷款7747亿元，M2同比增长13%，当月住户存款减少1.23万亿元，存款增速创 8年多最低值。“实体经济的下行也造成了部分中小企业主经营压力增大，乃至部分住房贷款还款人信用风险增大。”分析人士说。
而出于“谨慎涉房”的考虑，有大型银行北京分支机构已暂停了一手房住房贷款，不再与房地产开发商定点合作。
“一些新开楼盘风险加大，且开发商资质参差不齐，有的手续不全，甚至无法给住户开出房产证。首套房贷款利率从原来的8.5折优惠，到现在上调至基准利率甚至更高，也有银行对房地产风险加大等方面考量。”上述机构工作人员解释。