每日经济新闻记者 岳琦 四川眉山摄影报道
当前，从南到北；从一、二线城市到三、四线城市，“救市”已经成为地产商和政府绕不开的话题。虽然“救市”政策花样百出，但却未能百花齐放。相 比备受关注的几十个一、二线城市，国内更广泛的救市样本或许存在于数以百计的三、四线“小城”。一、二线城市羞答答的限购静悄悄地“开”，三、四线城市则 需使出浑身解数，探索属于自己的“小城”救市路线图。
对于没有太多支柱产业的四川眉山来说，楼市在经历了后发的高速发展后，在今年初，危机也不期而至。近期眉山出台稳增长措施，房地产刺激成为重头戏，甚至提出了“凡在眉山城区购买商品房的，按60元/平方米给予购房补贴”的政策，一时间引来无数目光。
近日，《每日经济新闻》记者以三、四线城市救市样本为立足点，实地探访眉山楼市一线，采访多位当地业内人士、开发商及国内知名学者，试图还原眉山救市始末，探寻背后困境与动因，探讨三、四线城市房地产发展路径。
“20多万买三房”、“低至1350元/平方米”、“首付3.5万买现房”……眉山距离四川省会城市成都仅1小时左右的车程，类似这样的促销广告在当地随处可见。
7月23日，眉山气温如往年一样升高，但各大楼盘的销售却不复火热。《每日经济新闻》记者获取的一份眉山市相关部门对2014年上半年经济运行 分析材料显示，“上半年眉山房地产开发量价齐跌”，眉山城区新开工面积下降近七成，成交商品房套数同比下滑近三成，价格也逐月下降，刚需走弱致使库存加 大，在售剩余房屋套数达10781套。
“全国楼市的疲软从去年四季度就已经显现，但眉山相对滞后，今年三四月份开始出现销量下滑。”领地集团眉山分公司总经理季敏对《每日经济新闻》 记者表示。多位眉山地产业内人士认为，眉山长期偏重刚需产品，激烈竞争催生拼总价高赠送模式，但目前刚需市场受限，高赠送的政策“擦边球”也将难以为继。
对此，眉山市城乡规划局办公室一位负责人告诉 《每日经济新闻》记者，“赠送都是违法的，这种行为露头我们就打。”事实上，今年从7月1日起，新版 《建筑工程建筑面积计算规范》正式实施，高赠送模式将面临终结。
八成楼盘销量仅个位数
今年初，杭州房价下降引起的“楼市危机”论似乎正呈现愈演愈烈的态势，继此前部分二、三线城市出现楼盘降价促销后，一线城市的房价也有了松动迹象。国家统计局公布的消息称，今年2月我国70个大中城市新房价格自2011年2月以来首次出现了同比、环比双回落。
事实上，“降价之火”已经在三、四线城市蔓延。季敏对《每日经济新闻》记者表示，在经济形势不乐观、楼市不景气的情况下，眉山同样无法独善其身。
在成都至眉山高速路出口外不远，眉山北部新城楼盘鳞次栉比，巨幅户外广告中大多印着“清盘”、“特惠”等字样。《每日经济新闻》记者随机走访了多个楼盘售楼部发现，新区大多以开盘1年多的楼盘为主，虽剩余房源不多，但在记者观察的一段时间里乏有问津者。
季敏认为，目前全国的销售情况都偏低迷，从一线城市向二、三线城市蔓延。眉山在三四月份的时候也出现了销量下滑的状况，这次的楼市调整跟以往的楼市调整有本质区别。过去的调整均因政策调控所致，但此次几乎完全是市场的自主选择行为。
据眉山房管局公布的数据显示，6月份眉山中心城区销售套数合计799套，仅为5月份销售套数的58%，创今年到目前为止的新低。此外，今年一季度的成交总量则同比下降27.06%。
同时，开发商的推盘节奏也明显放缓，6月市场新增加预售证1个，新增加房源仅381套，约为5月份新增房源的22%。统计数据显示，单盘整月一套都没有卖出的楼盘也为数不少，近八成楼盘销售量仅个位数。
从价格来看，6月份市场所有楼盘均价为4250元/平方米，与今年1月份4451元/平方米的均价相比下跌不少。一位眉山地产商高管则表示，官方统计的均价并不能明显地体现出降价，再加上眉山楼市高赠送的特点，实际降价幅度与去年相比差距颇大。
《每日经济新闻》记者获取的上述分析材料显示，今年上半年，眉山“房地产开发量价齐跌”。房地产开工面积274.2万平方米，下降31.5%。其中眉山城区房地产新开工面积68.5万平米，下降67.5%。
从销量来看，上述材料显示，眉山全市商品房销售面积180.4万平米，下降20.7%。其中眉山中心城区商品房销售79.8万平方米，下降13.7；成交套数7639套，比去年同期的11000余套少了近4000套。
库存高企“炙烤”开发商
面对市场疲态，低价出售手中库存，快速回拢资金成为大多数眉山开发商的策略。同时，现阶段市场的情况已经让很多开发商放缓了前进的步伐，将今年主要的任务确立为求稳。
高库存几乎是不少城市的楼市通病，眉山也不例外。上述官方材料显示，今年上半年，眉山刚需市场逐渐走弱，房产市场面临库存压力增大。截至6月底，眉山中心城区在售剩余房屋套数达到10781套。
“眉山楼市目前最大的问题是供需严重失衡。”一位关注眉山楼市多年的业内人士对《每日经济新闻》记者表示，眉山城区每个月去化量是1000多套，而余量达到上万套，供求比是9：1，开发商日子并不好过。
此外，消费者的观望心理已经成为开发商去库存的一大障碍。大幅促销和优惠扩大使得大部分消费者产生了“买涨不买跌”的心理。此外，季敏认为，楼市不景气，可买可不买的隐性需求，不是那么急切，观望情绪较浓。
“在四川诸多二级城市中，眉山的市场是供求关系最严峻的，也是市场竞争最激烈的。”上述业内人士表示，现在几乎每个楼盘都在搞促销，都在做特价房，而前几年都是消费者排号来买房。
据搜房网发布的分析报告称，“2013年，眉山城区房地产总销售面积为160多万平方米，而供应量超过220万平方米，加之旧有存量及今年的新 增开发量，相关调查机构发布的数据显示，今年眉山房地产市场的供应量将超过450万平方米。”按照近年眉山城区销售速度推算，450万平方米的供应量需要 3年时间来消化。
据多位眉山业内人士透露，目前眉山虽未出现开发商破产事件，但很多中小开发商已经出现明显的资金链紧张现象。搜房网公布的数据显示，眉山房地产 企业在进行项目施工时，由于资金较为紧张，部分房地产企业拖欠建筑企业的工程款增多。2013年，房地产企业拖欠的工程款占各项应付款的46.5%，比去 年同期增长了6.7个百分点。
熟悉眉山楼市的业内人士分析认为，眉山两极分化的市场格局，很可能导致行业格局的改变。房地产行业是一个资金密集型行业，一些规模小、销量业绩不好、资金回笼慢的企业很可能在这一过程中被淘汰。
高赠送模式难以为继
据眉山当地房产杂志 《眉州楼市》统计，2013年，眉山中心城区正在开发建设的项目达到70余个，加上今年入市的保障性住房，眉山楼市已然进入买方市场。一位进入眉山市场多 年的成都开发商高管介绍，眉山地产市场长期存在高赠送的开发模式，一度创造了眉山销售的“神话”，但如今这种方式也难再撬动买方市场。
这迫使每个楼盘都在绞尽脑汁地寻求破局。“两房变三房”、“买一层送一层”、“超大赠送面积”，类似的广告语在眉山楼盘宣传中仍然隐现。
拼总价、高赠送几乎成为眉山楼市的特色。多位眉山业内人士指出，这是一种“很不健康的方式。”增加赠送空间，控制房屋总价，以此吸引主流刚需购房人群，或许一时会赢得市场，但未来却不可避免地面临潜在的法律和政策风险。
高赠送的方式在2012年被引入眉山，2013年被《眉山日报》、中国之声《新闻纵横》等媒体曝光，高达50%的赠送面积广遭舆论诟病。
一位接近眉山房管局的业内人士表示，眉山为了消除开发商赠送标准不一的问题，2013年专门制定了相关规定，将赠送面积标准由20%统一提高至 30%。虽然记者在眉山多个售楼部和销售广告中都发现了赠送30%左右的情况，但该业内人士的说法并未得到眉山官方的证实。眉山市城乡规划局办公室一位负 责人甚至表示，赠送面积就是违法行为。
季敏则认为，政府的职能是提供一个公平竞争的市场环境，之前眉山出的一些情况对企业来说不太公平，去年下半年眉山也做了一些调整，出台了一些政策。
事实上，俗称“偷面积”的购房赠送非产权面积的问题，早在2010年前后就在国内多个一、二线城市遭到官方肃整“叫停”。业内人士指出，刚需消费者往往对价格敏感，而忽视产权及法律风险，高赠送的方式将针对刚需市场的房源总价拉得非常低，吸引了大量刚需消费者。
从7月1日起，国内正式实施新版《建筑工程建筑面积计算规范》，该规范对于赠送面积问题进行详细规定，基本封杀了高赠送的方式。新规还显示，在 售以及未售但已经报审规划方案的项目，不在新规的严控之内；但首次报审规划方案或对原已审定规划方案申请调整，又没有赶上7月1日前报建的项目就必须按照 规定行事。
眉山业内人士指出，新规一出，以后的很多户型不计价面积会变少，对购房者的吸引力也会大大减弱，在眉山严峻的房地产市场形势下，想要继续依赖高赠送策略吸引刚需用户已经难以为继。