去年,当几乎所有房企都把资金砸向一二线城市之际,新城控股高级副总裁欧阳捷在张家港考察,他意外地发现,这个在全国百强县级市排名前列的城市房价一直保持平稳,供求关系稳定,也没有太激烈的市场竞争,虽然房屋售价不高,但土地成本也很低,是一个较稳妥的投资去向。
在城镇化的发展过程中,三四线城市的长期投资前景毋庸置疑。一 方面,对于行业本身而言,在房地产调控常态化背景下,一二线城市必然是调控政策主要的对象,相比之下,在三四线城市企业可以操作的空间将大得多;另一方 面,从国家政策而言,“新型城镇化”已经成为本届政府未来十年工作的重中之重,届时政策的倾斜和产业的转移必定将为中小城市的发展带来助推作用。
据统计,全国的地级市总量为288个,剔除30多个一二线城市后,仍然有高达250多个地级市。面对如此庞大的市场,如何辨别风险、挖掘机会是房企投资 成败的关键。《每日经济新闻》记者综合世联地产等机构研究报告,结合供求关系、人口流入与经济发展潜力等因素,试图为房企寻找下一个投资热点区域。
首选供求平衡型城市
“目前三四线城市普遍存在的问题是供过于求,因此供求关系是首先考虑的因素,尤其是部分城市由于前几年投资过热,新增供应需要未来几年的时间去消化,这类城市必须坚决予以回避。”欧阳捷告诉记者。
根据《从中长期及短期供求看40个大中城市的投资机会》报告,近年来多数大中城市商品住宅开工量大于销售量,开工规模与销售规模差值越大,形成的库存规 模将越大。以中长期住宅供需比 (商品住宅新开工/销售)观察,南宁、海口、长沙、贵阳、南昌、郑州、乌鲁木齐供需比小于1,低于40个大中城市1.32的平均值,此类城市市场供需基本 平衡,库存去化能力较强。与之相对,温州、呼和浩特、兰州、北海、宁波供需比在2以上,这些城市新增供应量远超市场消化能力,需警惕供应过剩风险。
此外,土地供应量是否与人口规模相匹配也能反映中长期供求关系的趋势。上述报告显示,以土地供应量与人口规模比较,海口、福州、太原近三年土地成交面积 与人口规模相当城市相比均处于较低水平,中长期来看土地去化压力较小。银川、西宁常住人口规模在200万以上,土地成交量远大于人口规模相当城市海口;此 外,兰州、贵阳、昆明、沈阳等城市近三年土地成交规模较高,这些城市土地供应相较其人口规模较为庞大,未来需警惕供应过剩风险。
除了供求关系,欧阳捷告诉记者,城市人口的增长是决定该区域房地产发展的重要因素,只有人口呈现净流入的城市房地产市场才有投资的潜力,对于人口净流出的城市要高度警惕。
价值线数据中心发布的 《中国财力50强城市人口吸引力排行》显示,该机构选取了2013年中国公共财政收入最高的50个城市,对城市的人口吸引力进行排名。其中,东莞、佛山、 无锡、郑州、泉州、温州、嘉兴、太原、常州等三线城市人口净流入超百万,成为城市人口净增长最多的城市。
“我们发现有些城市一直保持人 口净流入的状态,比如说常州,虽然近年来该市房地产投资有点过热,导致市场供过于求,但是如果把目光放远一点,常州以中国最发达的长三角经济圈为依托,随 着区域一体化格局的形成,常州产业经济将受到越来越大的带动作用,由此带来的新增人口会把这些短期过剩的库存消化掉,所以这类型城市仍存在中长期机会。” 欧阳捷说。
重视城市经济发展
供求关系、人口流入只是表象,城镇化发展还必须依托产业布局与经济发展。
在欧阳捷看来,通过开工量、土地供应等历史数据推测前景仍有局限性,支撑房价上涨、市场规模扩大的基础是城市人口与产业经济两大因素,当房地产供给与人口、经济发展产生的市场需求相协调时,才能形成房价合理上涨、市场规模有效扩大,才是具有投资价值的房地产市场。
世联行和上海同济大学房地产研究所联合制作了《城市房地产投资价值研究——分化市场中的价值探寻》,该报告选取了120个地级及以上城市作为研究样本, 覆盖了东中西部逾20个城市群,主要从城市人口、产业经济和市场特征三方面入手构建城市房地产投资价值指数的指标体系。最终的评价结果显示,长沙、郑州、 南昌、贵阳、太原、无锡、珠海、福州、昆明、佛山、烟台、徐州等共27座三线城市被评为潜力型城市。
其中,徐州与长沙由于房地产市场与 当地经济均迈入快速发展阶段,城市的区域地位决定其市场具备进一步拓展的空间,最有机会成为领先型城市;珠海、常州、南昌等9座城市已经拥有较好的人口规 模与产业经济集聚能力,尽管市场出现一定程度的供过于求,但仍不可低估其发展潜力;惠州、佛山、烟台、东莞等11座城市则存在过度供应消耗未来市场潜力的 特征,能否有效控制市场供应并去化存量,成为这些城市保持投资价值的关键,否则极有可能变成风险型城市。
“当然,判断城市潜力的标准并非一成不变,产业政策的变动对于一个城市的经济发展可能会带来巨大的变化。”欧阳捷向记者表示,“城市投资的布局必须具备前瞻性眼光,最好能提前布局,不要等到大家都看到机会的时候才进去,否则很有可能从蓝海变成红海。”