严跃进
房地产市场降温加大了各个城市的压力,增加了市场运行风险,这成为各地方政府救市的出发点和基本逻辑。不过相比而言,一线城市似乎很“淡定”。
一线城市楼市也并非一路高歌,今年上半年楼市各个指标也在不断恶化,体现在成交量、成交均价以及库存走势等方面。今年前7个月成交面积不仅低于2012~2013年的同期水平,同时也比市场较冷的2011年更糟糕。从成交均价看,环比值已经出现下滑,同比值也在收窄,下跌幅度甚至赶超二、三线城市。从库存走势看,库存去化周期超过16个月,这样一个水平确实不可思议。
但一线城市何以有勇气按兵不动,在救市方面几乎没有动作?一线城市其实并不愚蠢。“淡定”的背后,却有着对市场降温和风险的独特理解,同时也有对冲市场风险的独特策略。
救市自然是要缓解市场风险。那么,何为市场风险?对于二、三线城市来说,成交量和成交均价双双下滑,就足以让地方政府不安。为什么?原因是此类城市的楼市支柱作用一直在体现。当这样一个支柱难以支撑城市经济时,地方政府自然要干预,否则城市运行将受阻。
一线城市的房地产是否是支柱产业?答案是肯定的。近期有媒体对上半年房地产投资占固定资产投资的比重进行了统计,发现上海和北京的占比都超过了50%, 远远超过了其他省(区、市)。毋庸置疑,一线城市楼市低迷,也会给这些城市的地方政府较大压力。但是,必须注意到,如果把房地产投资占GDP比重进行计 算,就会发现这些城市已经不在此类排行榜的前列。原因很简单,一线城市的现代服务业高度发达,足以成为城市经济发展的稳定器。换而言之,一线城市背后有多 元化的产业作支撑,城市运行机制很稳健,对于一线楼市降温的担忧就会显得杞人忧天。
这样一个产业结构,也能够解释为什么一线城市房价居 高不下,但依然很多人希望挤入。如果按照“房价收入比等于房屋总价与居民家庭年收入的比值”的公式,可以看出,一线城市房价收入比在35个大中城市排行中 属于最高水平。从具体数据看,2013年分别是:深圳17.2、北京14.5、上海12.1、广州10.9。对于一户三口之家而言,需要奋斗10年以上, 且不吃不喝,才能够买得起90平方米的房子。问题是,为什么负担如此重,还是很多人买得起房子?一个重要原因是,一线城市基于第三产业的兼职机会多,购房 者有更多机会“赚外快”。此类房价收入比只统计了账面上的,而没有把隐性的收入给统计进去。所以,一线城市房价飙升的背后,相应的风险却没有预期的大。
无论涨还是跌,都没有理由夸大一线城市的风险。所以当市场波动时,各类关于救市的版本就无法站稳脚跟。一线城市在市场降温后依然有较高的抗压性,真正的原因是,此类城市背后有独特的城市资源禀赋、城市运营模式和城市风险管理思路。
从资源禀赋看,一线城市不缺市场需求,这是支撑楼市高速成长的最重要原因。从户籍制度依然收紧的侧面,就能论证这一点。人口红利在释放,所以救市自然不 在地方政策考虑的范围内。在这样一种资源禀赋和资源利用条件下,一线城市很少出现一次性卖地、一次性卖楼等简单的财政补给做法。原因是其可以依赖有限资源 做乘法,而非加法,即能够做出高附加值。
从城市运营模式看,城市也如同房地产市场,有“轻资产”和“重资产”的概念。这可以理解为地方 的土地财政色彩是否过重。相关统计数据表明,目前在土地财政方面,一线城市有40%的收入是靠土地出让的,而二、三线城市则要超过50%的水平。一线城市 自然更有底气,不会简单地靠卖地、卖房的方式来驱动经济发展。
从城市风险管理角度看,政策的成熟性是一线城市能够对冲楼市风险的重要因素。一线城市的特殊地位决定其政策制定和执行都需要稳定,在政策的推进和取消方面需要深思熟虑。盲目救市,岂不会打击国内和国际市场对一线城市的信心?
此时或有质疑,一线城市一点市场风险都没有吗?客观地说,也是有的,但绝对不是简单的市场降温所带来的风险,而是投资投机需求未来或抬头的风险。
即使在目前市场降温下,一线城市投资投机需求也没有消失。包括机构和个人都希望打政策擦边球,进而突破限购限贷政策的框架,最后进行炒房等活动。这样一来,整个房价将会面临新的反弹,这违背当初限购限贷政策出台的初衷。
在限购限贷政策实施的这几年中,一线城市房价确实出现了环比下跌,主要集中在2011年11月至2012年5月。但随后房价继续反弹,甚至在2013年 3月“国五条”出台时飙升至2.8%的环比增幅水平。很显然,楼市背后驱动房价上升的投机型动力依然强劲,所以对于楼市调控依然不能掉以轻心。
自今年5月份开始,一线城市房价环比涨幅开始由正转负。但是,并没有理由认为目前已经把此类投资投机需求的水分给拧干了,更没有理由认为现在是救市的好时机。对于一线城市地方政府来说,恰需要在这样一个时间点发挥政府管理的智慧,进而对冲楼市风险。
既然目前一线城市的周边都放开了限购政策,那么在一线城市继续收紧政策的前提下,部分投资投机客便会转变购房区域,而投入到楼市放松的各个城市和区域 中。当广州和深圳依然收紧政策,一些高库存的城市比如佛山就会因政策放松而显得更有魅力,进而促使购房者积极进入,这利好当地库存的去化。反过来看,这也 会疏导部分在一线城市的投资投机需求,进而利好一线楼市需求结构的改善。