保险资金正在大举进入房地产行业，但是要想从数万亿规模的保险资金里分一杯羹，却并非易事。
记者近日采访发现，大房企尤其是年销售400亿元以上的房企才更有可能获得险资青睐，中小房企只能“望洋兴叹”。
险资“可遇不可求”
四川花好月圆房地产董事长樊义波向记者表示，当前房企的最大问题就是缺钱。
在此背景下，恒大与中国人保合作，碧桂园联手平安的举动，引来很多房地产人士艳羡的目光。
不过，并非所有房企都能入险资的法眼，这得取决于企业的投资回报率。
据地产金融界资深人士朱万芬介绍，“泰康人寿的融资成本在3%~4%，生命人寿也应该在3%左右。如果险资的融资成本为3%，它进来后可能需要拿到6%、7%的回报率。”
“其实更多时候，不是房企在找险资，而是险资找到了房企，而且一般都是以股权合作方式进行合作。这样一来，房企解决了资金问题，险资找到了回报率更高的投资渠道。”朱万芬表示。
去年8月，国务院发布《关于加快发展现代保险服务业的若干意见》，明确要拓展险资的服务功能，发挥长期投资优势，鼓励设立不动产等专业保险资管机构，允许设立夹层基金、并购基金、不动产基金等私募基金。
但对于多数房企来说，与险资合作仍遥不可及。
“哪有那么多机会？保险公司本身比较少，只有大房企才能玩这些东西。”全国房地产商会理事、西南交大房地产金融总裁俱乐部副会长李骁表示。
一家年销售额上百亿元的上市房企投资部负责人向记者表示，“境外资金要的回报率比险资还低很多，我们都用不了，想不想用与能不能用是两码事，我们只能‘望洋兴叹’。”
“一些一线偏下、二线偏上的房企，他们年销售额在400亿~500亿元左右，土地拓展和期间费用所需的资金量非常大，而开发贷和信托融资成本较高，因此对险资的渴望度很大。”上述房企负责人表示。
多以股权合作方式介入
那么，险资与房企合作，到底会以什么形式介入？
朱万芬介绍，房地产本身的金融属性会越来越强，资产证券化是大趋势，险资往往会找一家优质的企业开展股权合作。像恒大与中国人保合作，碧桂园联手平安等基本上是从集团层面展开股权投资合作。
那么，险资又是如何介入房地产开发的呢？
朱万芬介绍，每个企业的操作路径不同，很多企业会从集团层面的财务杠杆方面去平衡。如果双方开展集团层面股权合作，所融资金如何落到项目上，这中间还有具体的约束条款。“险资一定要求项目风险可预测、可控制，还要保证投资收益不会降低，险资也不是长期的入驻，一般三五年就会退出。”朱万芬说。
在她看来，目前土地价格逐年上升，年均涨幅不低于5%，如果开发贷融资成本持续在8%、9%的高位，那么寻找一笔低成本资金，比如险资，将有利于房企消化地价的上涨，从而使得房企利润率维持在一个稳定水平。