央行调整房价首付比率，意在“银十”刺激住房销售，短期虽能起到扰动作用，但在货币周期、经济周期和人口周期的影响下，依然无法改变楼市长期调整的大趋势。如想买房，还请三思。
9月30日，中国人民银行与银监会联合发布通知，在不“限购”城市，对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例调整为不低于25%。
虽说降低首付比例有利于刺激住房消费，但与此前30%首付比例相比，5%的调整幅度相对保守，此举并不会起到“强心剂”作用。
房地产界一直将九、十月份看作是全年销售旺季，素有“金九银十”之说。不过在过去的9月，房地产销售势头趋缓，央行银监会此时调整首付比例，是期望能在“银十”刺激住房销售，然而这种想法很可能落空。
利率下行，首付比例下调，有利于购房者，因而对于急需住房者，的确是一个好消息。不过在人民币资产价格调整大趋势下，短暂的房地产销售回暖，并不能维持消费者的购买热情。
短期看，这样的政策调整具有扰动作用，但中长期无法改变大趋势。其实就短期而言，政策调整的效果也可能微乎其微。
一是5%的降幅效果有限。虽然增加了边际购买者，但对消费者决策并无太多实质性利好。目前看首付比例下降，贷款额增加了，但未来还款压力增大，如何权衡，这也需消费者三思。能买的已经买过了，不能买的可能依然无动于衷。
二是“金九”已见颓势，消费动能下降。
1-8月份，商品房销售面积同比增长7.2%，增速比1-7月份提高1.1个百分点。这个数据看起来不错，但9月数据很可能发生变化。有中介公司对房地产销售情况进行了统计，基本评价是9月楼市成交颇为平淡，像北京，新房二手房成交量同比可能出现近20%的下滑。
不 过在销售可能回落情况下，短期房价仍然会保持温和上涨趋势，其主要原因是二三季度住房消费需求集中释放推动了房价。8月份70个大中城市新建商品住宅价 格，同比平均价格从上月下降0.4%转为上涨1.7%，这是2014年9月份以来的首次转正，其中一线城市新房和二手房价格同比都上涨且涨幅相对较大。
另 外一二线城市去库存取得一定效果，房地产企业在9月集中抢地，也可能支持房价温和上涨。中原地产统计，截至9月23日，国内排名前30的标杆房企，当月拿 地总额高达328.34亿元，刷新了近八个月的最高纪录，仅次于今年1月份的567.97亿元。由于地价没有下降，土地成本将会传导到销售价格，因而房价 在短期将保持稳定。
短期房价虽然温和上升，但不会再出现暴涨局面，而在宏观刺激政策过后，房地产仍会回到长周期调整趋势中。
影响房价长期上涨的三大因素都发生了变化，这包括货币周期、经济周期和人口周期。毫无疑问，经济进入中低速增长新常态，以及人口总量减少导致住房有效需求下降，将是影响长期房价走势的决定性因素，此前笔者已经多有评论，在此不再赘述。
而货币周期不仅对房价长期走势产生牵制作用，也会影响短期走势。长期以来，双顺差导致外汇储备快速增加，并因外汇占款产生货币被动超发，这推动了房价持续上涨。而在人民币升值预期背景下，外资也通过各种方式进入房地产市场，同样起到了支撑房价作用。
由于国际金融危机，全球贸易收缩，中国出口形势发生逆转，长期存在的外汇储备不断增长趋势终结，因而长期货币被动超发局面不复存在，这使得支持房价长期上涨的货币因素消失了，并致住房投资价值弱化。
而 从短期看，由于人民币具有贬值预期，加上美元即将进入加息周期，低成本的短期外债面临流出压力，从而促使这部分人民币资产遭到抛售。因此，在消费性需求集 中释放后，房地产企业仍要应对去库存压力。除了一线城市，二线城市的销售回暖恐怕并不能持续，而三四线城市房价仍要继续调整。
央行9月30 日发布的2015年第三季度城镇储户问卷调查报告显示，虽然认为房价高的居民比例下降了1.8个百分点，但仍有高达49.7%的居民认为目前房价“高，难 以接受”，而未来3个月内准备出手购买住房的居民占比为13.8%，较上季下降0.9个百分点。该调查还显示，居民未来收入信心指数为50.1%，较上季 下降1.4个百分点。
无论是房价，还是收入预期，都会影响到居民住房消费决策，因此，调整首付比例对消费住房需求影响有限，更不会刺激房价大幅上涨。
房地产真完了：房地产将遭遇10年大熊市！
中国刚刚公布房地产新政，非限购的城市房地产贷款首付降到2.5成，这无疑是对房地产放出了救市大招，但是这对当前的房地产有何作用？真的能救得了中国的房地产吗？救不了。
1、这次房地产救市主要针对的是非限购的城市，也就是三、四线城市，而这些城市的房地产鬼城遍布，基本上市供给严重过剩的城市。将购房首付由过去的三成降为二点五成，作用不大。
2、现在可以确定的是，中国的房地产面临供给严重过剩、人民币贬值、资金外流、人口老化等致命的冲击，在这种情况下，中国的房地产已经确定的走向了一个大的调整趋势。
3、20008年的房地产救市，是疯狂而不计后果的，当时最重要的是货币政策极度放松，10万亿信贷横空出世，当年货币供应量一下猛增30%，房价也就一涨再涨。房地产救市如果没有极度宽松货币政策一同祭出，那么房价上涨基本就是镜花水月。
4、但经过2008年后的信贷大跃进后，商业银行的的资产负债表已经急剧膨胀和恶化，中国居民的资产负债表也不堪重负，无力再进行大规模的扩张。在当前情况下，商业银行最重要的是自保，而不是大规模扩张，接下来它们将会被大幅度上升的坏账折磨得焦头烂额。
5、这次降低首付，但幅度并不大，上面看来知道无法挽回房地产下行的趋势，只是为了减缓下行的趋势。如果不表示一下，三四线城市的财政都快没办法揭开锅了，因为面临卖地收入严重缩水的悲惨境地。
6、还是希望商业银行和居民为鬼城买单，降低杠杆会使得商业银行面临最大的风险，希望居民出手买房子，要是还不起，就丢给银行，银行亏大了，在房子严重过剩的三四线城市，即使银行拍卖房子都没人接手。
房地产越救市，房价就会越下跌，正如股市一样，因为下跌预期还在。只要货币政策没有极度宽松，那么房地产救市就是镜花水月，下行的大趋势不会改变。
中国房地产接下来要面临商业银行不良贷款大幅度上升，信贷被动收紧，美联储加息导致的资金外流，人民币贬值预期等三大不利因素，继中国股市之后，房市也是明日黄花。
这次，可以宣布，房地产真完了，直接从黄金时代进入了土块时代，连白金时代都没有！
作者黄生，喜投网董事长，中国知名投资人，货币专家，《钓鱼岛背后的货币战争》作者。不关注金融，你将会被这个世界抛弃，因为你赚钱的速度很难赶上印钞的速度，黄生微信订阅号:fengyuhuangshan 。
刘晓博：房地产将遭遇10年大熊市
到目前，中国政府这一轮拯救楼市的行动，已经持续了整整一年。从去年3月零星的、犹抱琵琶半遮面的地方政府行为，逐步升级为全面的、中央部委直接出面的行为。那么，2015年，乃至更长一段时间，中国房地产市场将如何演变呢？
我的判断是：中国房地产长达10年的熊市已经开始，当然，熊市里也有牛股，甚至NB的板块。北上深广的楼市，就是熊市里的“牛板块”，而且潜力还颇大。
我之所以判断10年熊市已经开始，理由如下：
第一，中国城镇化目前遭遇了最大的瓶颈，这就是如何提高农民工的收入问题。
2014年初，我曾经写过一篇文章，标题是“城镇化或许是个干瘪的红包”，根据当时官方公布的数据，算过一笔账：
2013 年末中国大陆总人口为13.6亿人，城镇常住人口7.31亿人，城镇化率达到了53.7%。数据同时显示，2013年中国“人户分离人口”达到了2.89 亿人，其中流动人口为2.45亿人。以中国的国情，75%大概是我们能达到城镇化率的上限。表面上看，我们仍然有21.3%的空间，按照目前的增长速度， 还能享受这个增长蛋糕20年。
事实恐怕并非如此。中国人户分离的“市民”大概2.89亿，这些人大部分是进城务工的农民。如果仔细研究者一个个农民工个体，就会发现，他们要么是夫妻一起进城打工，要么是夫妻一方进城，还有的是单身汉进城。不管怎么说，他们的家庭中将近一半成员留在了农村。
如 果农民工收入足够高，能够获得城市户口，他们肯定会像白领一样，将老婆孩子甚至父母接入城市生活，成为市民。这样，他们还能再为城市带来大约2.89亿的 人口。（7.31+2.89）÷13.6≈75%。也就是说，只要经济条件和户籍管理制度允许，中国城镇化率马上就可以变成70%以上，也就是接近达到城 镇化的极限。
所以，如果国家不能真正提高普通人的收入，让他们收入增长跑赢CPI、房价、医疗教育等服务的价格，那么城镇化的蛋糕就不可能 继续做大。而事实上，现在农村里只剩下老弱、妇孺，青年劳动力基本上都出来打工了。在过去这些年里，政府为了保增长，常常使用泡沫来解决问题。其结果是， 农民工距离在城市里置业安家越来越遥远。
第二：过去10多年中国所有的城市都疯狂扩张，各地规划了大量新区、开发区，加上民间如火如荼的抢建风，房子的确是大大过剩了。
国 家发改委“城市和小城镇改革发展中心”的课题组2013年调查12个省、区的156个地级市和161个县级市。结果发现，90%以上的地级市正在规划建设 新城新区。此外，12个省会城市共规划建设55个新城新区，有一个省会城市就要新建13个城区。“有研究数据显示，全国新城新区规划人口达到34亿”。
34亿人，仅是未来几年可以容纳的增量人口。根据国家统计局的数字，到2013年年底，中国城镇人口是7.3亿，新区规划了34亿人口，加起来就是40亿人。也就是说，中国各地的新城如果按照规划建成后，可以把全世界的城镇人口全部装进去！
但我需要提醒大家的是，这些统计没有包含小产权房、集资房、军产房等五花八门的房子。在很多地方，小产权房、集资房的存量，甚至超过商品房。
第三，中国广义货币M2快速增长的时代结束了。
我曾将过去10多年的发展模式，概括为“印钞票保增长”。意思是说，国家通过货币超发，给购房者带来财富增长效应，给未购房者造成恐慌，从而推动房地产、城镇化高速发展，带动钢铁、水泥、汽车、家电等一系列相关产业增长，造就了过去若干年的“中国奇迹”。
这个模式必须结束了，因为房子过剩了，根本无法消化，击鼓传花的游戏必然结束。其次，中国企业负债率已经是全球最高，威胁着金融安全。人民币对内贬值对外升值也走到了极致，无法再这样走下去了。所以，回归实业，激活大众创业、万众创新，就成为新战略。
在 当前大背景和新战略下，货币政策必须回归常态。M2增速如果继续明显超过GDP增速，几年之后人民币就不得不大幅贬值，到那时，通过货币超发实现的资产泡 沫就彻底破裂。我们看到，自2009年以来，M2增速从27.7%的年增速逐步回落到目前的12.5%左右。这其实就是中国钱荒的根本原因。只要M2增速 被控制住，资产泡沫的程度也就被控制住，楼市想反转就不可能。
第四，新一轮工业革命（工业4.0）正在重塑经济的方方面面。人类的增长方式正朝向更加低碳方向发展，很多资源被共享，城市正在去中心化，这将对房地产发生巨大影响。
如果我们的工作方式、教育方式、医疗方式、交通方式、购物消费方式都发生了革命，城市还会有明显的中心吗？学位房还有意义吗？传统商业旺区的天价商铺还值钱吗？中心区里高大上的甲级、超甲级写字楼还能租出那么多钱吗？
说实话，如果只有我列举的前三点发挥作用，我还能预测未来。当“第四点”介入的时候，很多事情都发生了变化，房地产市场的不确定性将更大，更难以预料。
但有一点我相信永远不会改变：有人口增量的地区，房价长远看还是向上的。
另 外，需要说明的是，由于国家从政策上支持楼市，加上M2增速每年超过GDP增速5个百分点，所以即便未来10年房地产都是熊市，“有用的房子”（可以出 租、出售或者自用的，而不是鬼城的房子）的人民币计价，仍然会缓慢上涨，只不过大多数城市跑不赢CPI或真实通胀（M2增速减去GDP增速）而已。