没有购房资格私下签认购书买房,一着不慎就会惹来无穷麻烦。来自湖北宜昌的黄丽(化名)以分期付款的方式在时代南湾买房,最终因资金周转不过来暂不 能交纳楼款,销售人员支招称可交滞纳金后缓交,谁知数月之后名下物业已被转卖他人。黄丽为此质疑时代南湾楼盘“一房两卖”,对其造成欺诈。但该楼盘所属的 时代地产控股有限公司(下称“时代地产”)却咬定,按认购书约定认为黄丽已“挞定(已付了定金而毁约)”,因此将物业再行出售,并无违规。
律师提醒,规避政策与卖方签订合同(认购书)存在着巨大的风险。
●规避限购
欲分期付款三年后再拿房产证
时 代南湾楼盘位于广州南沙区港前大道北(南沙游艇会对面),与今年挂牌的南沙自贸区相邻。去年12月,黄丽到此看房时,被销售人员所说动。“我户籍在湖北, 是没有在广州购房的资格的,但销售人员一直游说我,说可以绕过限购政策,他们已经操作很多年,绝对不会出现问题。”黄丽说,自己打消疑虑后,拍板准备认购 位于该楼盘某栋的两套房屋,其中一套打算自住,另一套则用作投资。
由于黄丽并无购房资格,在销售人员的指引下,她决定以分期方式付款,并在 支付每套房10万元的定金后与时代地产(合同显示出售方为广州市时代宏泰投资有限公司)签定了认购书。以她打算自住的404房为例,该物业建筑面积143 平方米,折后总价为148万余元。按认购书约定,黄丽需在两年内分10期支付房款,除首期和二期均为22万余元外,随后8期房款均为13万元整。“当时说 的是先交钱,等三年后我满了纳税证明,才办理正式的买卖合同,并且以此拿房产证。”黄丽说。
黄丽的还房款日期为每年1、4、7、10月的 13日,黄丽称,今年1月和4月,她都按要求将房款及时打到对方的公司账上。黄丽提供的一份与销售人员李先生的QQ聊天记录显示,今年4月6日晚,李先生 要求黄丽于次日转17万元房款至时代地产,其中“404那间房每期的钱13万,3004那间每期14万,上次多刷10万,所以这次共给17(万)就可以 了”。次日,黄丽就将该笔款项打到对方指定的账户上。
●资金紧张
销售称可交滞纳金后缓交房款
今年7月,本应交纳第三期房款的黄丽因在股市投资失利,一时资金紧张。“我如实和销售人员说了,说能不能缓一缓再交,销售说可以稍稍迟交一段时间,到时只要按公司规定补交一定的滞纳金就好了。”黄丽当即放下心来,打算到10月再一并交纳两期房款。
今年8月,黄丽将用作投资的3004房转让给一名好友,并从湖北赶到广州,在时代南湾售楼部办理了转让协议,因为迟交了该房屋一个月的房款,她还为此缴纳了2100元的滞纳金(14万×万分之五×30天)。不过,“当时他们并没有催我交404的钱”。
黄 丽回忆称,9月19日,一名自称时代地产销售人员的洪先生打电话给她,“他说李先生已经到另一个项目去了,以后由他负责我房子的还款事项。”随后,洪先生 添加了黄丽的微信,并要求她支付第三期的房款12万元。“本来是要还13万的,但之前卖3004的时候时代的财务帮我把结余的2万转到404去了,所以我 只要还11万,多出来的1万我就以为也是滞纳金。”黄丽说,自己再度询问能否缓交,对方则称“晚一点交也没关系,反正就是交滞纳金嘛”。
●一房两卖?
补交房款时房子已在他人名下
在黄丽透露出想将打算自住的404房出手的意向后,洪先生又数次和她联系。“他说我要是相信他的话,就把收据什么的都寄给他,由他来全权操作,甚至还说到了直接给我多少多少钱。”黄丽称,自己并未答应洪先生的条件。
数 天后的10月2日,黄丽致电洪先生打算还款时,对方告知了一个令她万万没想到的消息:404房因为拖欠房款,已经被转卖给他人。“10月9日我赶到广州来 处理,结果还是同样的说法,说我已经不是404房的业主,同时因为我迟交房款,最早交付的10万元定金不退,剩下的39万多元会如数退给我,但必须走公司 流程。”黄丽质疑称,时代地产未与原业主解除协议,也没有退还款项,就把房产转到了另一个人名下,属于典型的“一房多卖”。
黄丽质疑买楼者故意顶手她的房子,以赚差价。”黄丽称,依据是,南沙自贸区在今年挂牌以来,该楼盘均价已经涨到1.3万元/平方米,“这么一倒手,至少能多赚三四十万”。
时代地产称按认购书,业主未按时付清购房款的,可不退定金并不通知业主转售
当事业主拖欠楼款才将房子转卖
销售人员沟通不能作为处理意见
黄 丽的物业为何会变至他人的名下?前日,时代南湾楼盘销售部工作人员何先生告诉新快报记者,黄丽的两套物业中,有一套正常供款,但另一套(即404房)则从 今年4月起就拖欠房款,且多次催促都未还款。“我们在8月份寄出了挞定书,写明三天内不交款就要将房子处理掉,但她还是没有给钱。”何先生说,其公司遂于 9月底将房子另行转卖。不过,对于黄丽具体的欠款金额和时间等数据,何先生表示并不清楚。
黄丽表示其明明在4月份按销售人员要求交纳了房 款,那么为何时代南湾方面仍认为其拖欠呢?昨日,时代南湾楼盘所属的时代地产进一步解释称,截至其寄发挞定通知时,黄丽欠款为19万元,在黄丽于4月7日 支付的17万元中,其中10万元为支付该楼盘某栋3004房的楼款,7万元为支付某栋404房的楼款,剩余6万未支付。
时代地产称,按照认 购书约定,若业主未按时付清购房款的,该公司有权单方解除认购书和不予退还业主已经支付的定金,并可以不通知业主而将该房另行出售。时代地产强调称,销售 人员为合作销售代理公司职员,其私自与业主沟通内容不能作为该公司的处理意见,该公司也由始至终与业主沟通要求须按照认购书约定付款,而不是通过其他理由 推脱逾期付款责任。
时代地产还称,涉事物业挞定后,该公司按照正常市场价格重新出售该物业,不存在业主所谓的质疑。
律师说法
单方面加重买方责任条款可认为无效
针 对此事,广州公益律师廖建勋表示,当事人黄女士与时代地产所签订的认购书,双方对购房所涉的主要事项都十分明确,包括付款时间、交楼方式等,因此虽然不是 用于网签的正式合同,但同样受法律保护。在此情况下,卖方时代地产如要按认购书约定单方面解除合同,则要看买方黄女士是否构成主要违约。“如果买方有证据 证明其缓交房款并交滞纳金的行为,已经征得卖方或卖方工作人员的同意,则不构成主要违约”。
廖律师认为,从认购书约定条款上看,卖方约定了苛刻的条件,有霸王条款的嫌疑。“像上面约定只要欠了款,卖方都可以单方面解约,并没有说明欠多少,欠多长时间等条件。”廖律师说,相关条款以格式条款的方式出现,单方面加重了买方的责任,从法律上可以认为是无效的。
廖 律师提醒,像黄丽这种没有购房资格的购房者,如果为了规避政策而与卖方签订合同,存在着巨大的风险。“一是没有购房资格而签订的合同可能被认定为无效合 同,导致不能实现买房过户的目的;二是因为没有购房资格,不能签订正式的购房合同,也就不能办理网签或预售登记,这样就产生了一房二卖或多卖的巨大风险, 还可能导致钱房两空”。