广州实施“穗六条”将满三年,也就是说,只要在2013年“穗六条”实施前半年左右就开始在广州缴纳社保的外地人,现在已到了可以买房的时候了。无独有偶,今年广州楼市成交量狂飙突涨,抢得一线城市成交量第一名。楼市成交量排位已悄然变为“广上北深”。
穗六条只在颁布第一年把外地客“限”了
随着“穗六条”发布进入第三个年头,被三年社保的门槛限制的购买力得到陆续释放让。这部分被释放的购买方有多少虽然难被精确统计,但不妨以中原地产自家成交客户的分析作为参考,从小的角度切入看看目前广州限购至今,外地购买力有何变化。
穗六条颁布第一年时,对外地客的限制作用还是很明显的,广东省的客户及广州市的客户占比瞬间提高10%及6%。
但第一年过后,本地客户占比就一直在下降了,反映出虽然提高社保缴纳年限确实有助于控制楼市泡沫,但也只能起到将购买力延后的作用。
也就是说,只要外地人有购房需求,即使今年买不成,明年甚至后年都会买。
“穗六条”即将满3年 交够社保赶紧买房
从最近3年买卖业客年龄来看,不管是业主还是客户年龄都是越来越年轻,2016年上半年成交的业主、客户平均年龄分别约43岁、35岁,而2014年业主客户的平均年龄为46岁、37岁,分别年轻了3岁、2岁。
中原研究部认为,近三年国家政策支持改善型买房,面临连续上涨的房价,不少改善型的业主趁着贷款低利率的机会,将旧房放卖,进行改善性置业,而客户面临连续上涨的房价,业客双方都加快了置业步伐。
老广们都爱买哪里？
通过大数据分析得出,在卖房的业主中,“老广州”人卖房的占比超过5成,且有略微提高的趋势,而新买房的“老广州”人占比为3成,越来越多的“老广州人”在卖房,越来越多的“新广州人”来买二手房。
部分老广州人将目前手中的二手房卖出,但未购入其他的二手房,老广州人卖房后一部分会去购买市中心更高档的一手房、或年龄大买近郊适合养老的一手房或者佛山的一手房,或者移民到国外。
如 荔湾、海珠和越秀是广州的老城区就是“老广州”客户比较青睐的地方,该区域成交占比明显高于其他区域,分别为58%、43%和36%,尤其以荔湾区最多, 老西关文化对“老广州”人的吸引力不可小觑。而同样是市中心的天河,“老广州”客户占比才18.5%,与近郊的番禺相当,这也与区域发展历史,定位相关, 天河为后来兴起的区域,外地白领多在这里工作生活,即使天河房价高,经济能力较强的“新广州”客户也能承担。
下半年更多“新广州人”入市
即使不解除“穗六条”限制措施,今年执行这一政策也将满三年。这也意味着三年前不符合资格的非户籍买家,在广州工作生活三年后将获得“房票”,届时将为市场 增添一批新的购房生力军。可以预期,广州市中的二房业主中“老广州”业主占比会减少,整个广州人口籍贯更多元化,越来越包容“新广州人”。