2016年楼市回暖，年初以来，各项楼市政策利好不断，降首付、降税费以及“营改增”等等都为改善型置业降低门槛；“全面二孩”政策，广东供给侧改 革方案提出“支持老旧社区居民置换新房”，亦为改需市场提供新的助力。改善型买家正处于出手的绝佳时机，而从市场反馈来看，改善型置业也进入了一个爆发 期。
“大户型的供求活跃，其实和目前市场政策相对宽松、置换需求释放是有关系的”，业内人士表示，尤其对于广州这样的一线城市而言，整个市场结构势必会逐渐趋于高端化，高端化的一个重要体现就是户型面积持续增加，这也跟购房者购买能力的提升密切相关。
改善型需求发力
在“去库存”的大背景下，2016年的楼市政策利好迭出，较为宽松的信贷环境为更多改善型买家入市降低了门槛。
对 于广州的改善型买家而言，关注度最高一项政策就是住房契税新政。今年3月15日，广州市地税局发布公告，明确广州将严格按照国家发布的“23号文”来落实 房地产契税优惠政策。这意味着，广州市民“个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米以上的，按1.5%的税率征收契税。”即广州市民此前购买唯一（首 套）144平方米以上豪宅者，执行以1.5%缴纳契税，比中央出新政之前按3%交的税率省下1.5%，其他情况税率与之前相同。此项政策进一步催热了大户 型成交，可谓是改善型买家的“及时雨”。
除了信贷和契税政策催热了改善需求的大举入市，“全面二孩”政策的落地，也在持续对现有的市场格局进行彻底地改写。多数业内人士认为，这一政策将为楼市带来一股强劲的大户型换房潮，住房需求将被急速放大，房地产市场结构也可能产生相应的变化。
“从 表面来看，家庭第二个孩子的出生将使得三口之家变成四口之家，而如果考虑到老人、保姆照看孩子等客观因素，家庭的常住人口或将从4-5人提高到5-7 人”，专家表示，这将从根本上改变家庭的住房与置业规划。为了满足新增家庭常住人口的居住需求，中、大面积的三居甚至四居以上的改善型户型成交将会在较长 的一段时间内有所增多。
“卖一买一”带热二手成交
据合富置业成交数据统计，2016年上 半年改善型换房个案数量，较2015年上半年增长30%。改善需求支撑了大户型热销。据数据统计，在大部分户型成交比例维持稳定的情况下，面积在144平 方米以上的二手豪宅成交表现相对较为亮眼，成交比例从2015年上半年的11%升至2016年上半年的13%。上半年二手豪宅市场成交的热点，主要集中在 天河、番禺两区，如天河区的珠江新城、天河北以及番禺区的华南板块，不但是二手豪宅成交的传统热点，其豪宅市场交投活跃度升幅，更明显跑赢其他区域。
在 改善型需求中，通过“卖一买一”来实现换房目标的买家占了相当大的比例。一方面，由于广州对首套豪宅执行的契税仅为1.5%，卖掉原有物业可以使得购房者 轻松变身“首套”，再买入大户型更为实惠；另一方面，倾向于在核心城区购买学位房等高价物业的买家，通过这种置换，可以大大减轻压力。“在中心城区购买大 户型的购房者基本是属于想一步到位的，这样的物业无论是单价还是总价都比较高，二套房的话，首付和信贷方面的压力都会比较大，”某中介机构的经纪高先生表 示，“卖一买一”的改善型置业属于常见的，“部分业主不希望买得太远，甚至是想在同一个楼盘或者周边小区换一套更大面积的物业，”他说，有业主前来咨询的 时候，就明确表示，换房是为了“二孩”考虑，从三房换成四房单位，但自己的工作单位和小孩的学校都在附近，不希望生活环境改变太大，所以想在同一小区寻找 符合条件的放盘物业。
经济型改需买家青睐近郊
希望增加居住面积，但无法接受中心城区高房价的经济型改需买家，将目光瞄准了近郊楼盘。
数 据显示，在今年上半年成交的3613套大户型二手物业中，番禺区超越天河占据榜首，高达929套，市场占比达25.71%，比去年增长了204.59%。 而去年上半年，大户型物业的二手市场天河以305套位居第一，番禺则以302套位列第二，这也反映出上半年的二手市场，经济型改需买家的购买趋势明显向近 郊转移。
买家陈先生在天河一间大型企业当中层管理，有一定的积蓄，由于孩子慢慢长大了，陈先生打算换一套大一点的房子，预算在300万元左 右，不过他对比过天河的房价，如果想买好一点的小区，面积可能只有90-100平方米左右，因此陈先生考虑到番禺买更大的户型，最后他看中了一套120平 方米的单位，成交价280万元。据了解，该楼盘去年同样户型的单位，成交价在250-260万元左右，现在涨到了280万元，涨幅实际上也仅是10%，相 对于天河的高房价，陈先生对于这个价格仍然能接受。
业内人士表示，中心六区房价上涨太快，影响了不少改善型买家的置业选择，改善型买家换房 时普遍选择90平方米以上的三房、四房单位，以100平方米的三房单位为例，均价每上涨1000元，购房总价就会增加10万元，而今年上半年，天河区不少 大型小区均价都普遍上涨了2000-3000元/平方米，对于买家来说，负担明显较重。
因此不少想换大户型的改善型买家，为了不牺牲生活品质，外流到番禺、增城等房价相对较低、居住环境优越的区域，其中番禺区是目前外围区域中，配套最为完善、交通最为便利的。
学位房成交向好
学位房历来是广州二手楼市的“硬通货”，尤其是在名校效应较强的老城区，学位房交投几乎一年四季都是“旺季”，学位房价格近年一直上升。有消息称，未来广州将彻底取消择校，而从目前市场供求情况分析，优质学位房的价格仍存在上涨的动力。
非交投旺季热点区域仍涨价
名 校扎堆的“学位房”成交热点区域，价格也水涨船高。目前，东风广场、锦城花园等地处省级名校招生范围内的楼盘，二手均价已达5-6万元/平方米。附近一些 地处市级名校招生范围内的楼盘，价格约便宜一半左右。如位于水荫路小学招生范围内的福莱花园，目前二手均价约2.7-2.9万元/平方米。
有 中介经纪表示，目前东山口、新河浦一带学位房的市场均价约3.4-3.5万元/平方米左右，与3月对比出现2000-3000元/平方米的升幅。“与3月 相比学位房升价了，业主觉得价格不能比3月低，买卖双方均存在追升不追跌的心态，而现时即使学位房的买家少了，但没有多少议价空间。”有中介人士透露，不 但是传统名校区域学位房涨价，就连新晋名校入读路段的房源，现时价格也上涨到与传统入读路段持平。如天河区华阳小学华成校区入读路段内的房源，目前楼梯楼 市场均价已上升至3.3-3.5万元/平方米，与入读华阳小学本部传统入读路段内的房源相差无几，而年初利好消息传出前，该区域楼价，仍明显低于华阳小学 的学位房。不过，买家对于华成校区房源的涨价，目前接受度并不高。
新建中小学将促学位房格局变化
广州将新建一批中小学，业内认为，或将促进学位房的市场格局产生新的变化。有关统计显示，新增中小学数量多的区有：番禺区将新增118所，白云区将新增159所，南沙区将新增83所，花都区将新增89所，增城区将新增76所。
天 河区将成为“新建学校大户”，未来将新建小学41所、初中20所、高中4所、完全中学5所、九年一贯制学校3所、十二年一贯制学校2所，其中包括广州市执 信中学天河校区（完全中学）、天河外国语学校高中部凤凰校区等。除此之外，未来几年，番禺大型楼盘聚集区周围都会新建大量的中小学，且新建的学校数量绝对 是各区之首。以居住人群最密集的洛浦板块为例，就规划新增8所小学、5所中学、1所完全中学及1所九年一贯制学校。
“金九银十”选房空间或进一步增加
每 年3-4月是一年里面学位房交投最旺的季节，有不少希望赶上当年招生入学的家长，会集中在这段时间购房，因此，这段时间月也是学位房供求最紧的时间，业主 心态更趋强硬，想获得一个较理想的议价空间并不易。而一般持有“学位房”的业主，往往会等子女读完小学后就将物业放售脱手，因此，7-8月份即使是房源紧 缺的区域，也开始陆续有新增放售房源流入市场，中介方预计9、10月时学位房放盘有望进一步增多，届时买家选房的空间有可能进一步增大。
不过，即使房源增加，但面对市场对名校“学位房”的需求，房源供求偏紧的状态未必会出现很大的改变，但对买家来说，可选房源会比3、4月旺季略多。但是，由于业主心态强硬，议价空间未必会很大，价格可能与3、4月旺季时持平或略升。
中心区物业增值力强
一 线城市的中心城区物业，属于楼市中抗风险能力最强的产品：在市场不景气的情况下，房价抗跌能力最强；在市场向好的时候，上涨速度最快。因此，中心区物业属 于增值之选，自住和投资都一贯看好。以广州为例，2016年上半年，中心区物业的价格同比2015年上半年升幅均在10%以上，明显高于外围及近郊，其中 天河区的升幅最大，为15.1%，其次是海珠上涨13.3%。
顶尖物业受楼市调控政策影响小
中心区楼价居高不下，而这部分产品的购买人群主要是改善甚至是高端需求为主，他们青睐市区更加优越和便利的生活、交通、教育和医疗配套，同时看好市区物业保值增值的前景，是市区购买需求的最主要来源。
业 界基本认同豪宅有三大标准。首先是区域标准。对于自住型购房者而言，地段是房地产的第一要素，好的地段首先意味着较强的保值增值能力，能够对购房者的资产 价值形成一种保护。而对于生活居住而言，好的地段意味着能享受更便捷的交通、商业和公共设施。其次是稀缺性标准，自古以来“物以稀为贵”，对于房子来说也 是如此，同类型的房子越少价值就越高，它拥有的资源越稀少它的价值就越高。在豪宅的资源价值属性中，自然资源是最为重要的一环，公园物业、江景物业等备受 推崇正是因为如此。第三，豪宅最起码是高品质的住宅。高品质的房子必定在质量上、材料选用上比较讲究。
以广州为例，有数据表明，目前广州二 手临江豪宅流转率在众多豪宅产品类型中是最低的，说明这种产品的长久保留价值。流转率低，恰恰说明临江豪宅的稀缺，其中，尤以中心区临江物业最受追捧、有 价无市。众所周知，“老广”对江景豪宅非常长情，从二沙岛追到滨江东，又一路追到珠江新城、白鹅潭，凡是有江景处，必有豪宅。对于经济实力雄厚、以升级居 住品质为目的的买家，他们大多会选择核心地段的一线江景大宅，这种物业因邻水、视野无遮挡、定位高而身价较高，当然保值能力也更强。
区位配套优势明显
郊区楼盘最常见的“卖点”就是交通便利、配套成熟，而在中心城区，这样的“卖点”却属于最基本的共识。不必去担忧社区配套和交通出行，中心城区的繁华已经为此背书。
“在 中心城区住惯了的人，搬去郊区楼盘会有点不适应，”广州买家方女士在五羊新城租住近5年后，在番禺购买了第一套房子，入住之后才发现，生活习惯需要改变很 多：出行不能像以前那样随手打车，交通成本太高，因此需要掐着地铁和楼巴的时间出门和回家；因为出行需要时间成本，休闲活动也基本选择社区内，变得越来越 “宅”。相比之下，方女士更中意中心城区，借着为小孩购买学位房的机会，她说动了全家“杀回”市区。
事实上，统计数据显示，在2016年广州上半年的二手楼市交投中，中心城区的份额接近八成。由区域看，天河、越秀、海珠的二手份额逼近九成，新货不足的白云、番禺两区二手市场份额分别占比77.9%和63.6%，较以往大幅上升。
专 家认为，随着时间推移，一线城市市中心高端物业的增值潜力更大。购房者对居住品质的要求不断提升，就会过滤原有物业，因此高端物业的需求是上涨的。此外， 高端物业占据更好的资源、环境、规划、服务优势，随着生活品质的改善，景观圈层服务、配套功能等会变得越来越重要，成为高端物业增值保值的原动力。中心城 区物业的天然区位优势就吸引了大批购房者为此买单，如果是优质地段+景观资源，更是让有实力的购房者果断出手。
记者观察
改需爆发促楼盘品质升级
新生命的出世、孩子上学、父母同住……人生中总有各种变化，细屋换大屋，是很多改善型置业者必须面对的抉择。对于拥有一定经济实力的高端人群而言，“一步到位”式的换房可以省却诸多不必要的麻烦。上有老下有小，要满足家庭成员全方位的诉求，是一道令人纠结的选择题。
毫 无疑问，当“钱袋子”的制约没那么明显，高端改善型置业者对价格因素不再那么敏感，单纯的价格优惠并不能完全打动这类买家。考量楼盘性价比的因素很多，而 这类人群更倾向于直接选择那个优点最打动人心的。可能是核心区区位得天独厚，可能是配套成熟完善，可能是优质学位资源，可能是社区清净怡人的绿化环境，甚 至可能是物业服务一个小小的贴心举动，各种因素，都有可能成为打动高端改善型置业者的法宝。在改需爆发的市场环境下，面对要求更高的购房者，要满足他们的 “挑剔”眼光，楼盘品质的全面升级势在必行。