合富辉煌(中国)建筑设计研究部供图
翠屏富通雅苑户型图
建筑容积率计算新办法征求意见
广州市出台《广州市规划管理容积率指标计算办法(征求意见稿)》(下称“新办法”)并开始征求公众意见,其中一个与普通购房者息息相关的内容的就是拟对限制非首层半开敞空间尺度及面积占比进行进一步限制。也即对发展商来说以后做“偷面积”户型将更难了,而对于购房者来说,则是以后还有赠送空间的“N+1”户型吗?
来自业界的专业解读认为,即使新办法正式实施后,偷面积的高赠送户型还是有的,只不过设计上会更加考验发展商的功力。另外由于新办法中规定首层的敞开空间以及因绿色建筑特殊需求而增加的建筑面积可以不计算容积率,因此未来首层架空小区和绿色建筑将会更多。
半开敞空间要算一半面积 进深不得大于2.1米
半开敞空间指的是有永久性顶盖,且至少有一个边除护栏外没有任何围护结构的开敞平台,如建筑的阳台、入户花园、空中花园、设备平台、活动平台、挑廊等。新办法对该种类型的空间的规定为,住宅建筑的半开敞空间进深不大于2.1米,且每层的半开敞空间水平投影面积之和不超过该层(含半开敞空间水平投影面积)建筑面积15%(非住宅建为10%)的,按其投影面积一半计算容积率建筑面积,超出部分按其水平投影面积计算容积率建筑面积。
该规定包含两个内容,进深≤2.1米计一半面积,进深>2.1米部分要全算面积。也就是说未来利用半开敞空间改造的房间,受2.1米进深限制,舒适度会稍差,需结合设计利用部分室内空间进行改造。同时,不过由于2.1米的进深和一个普通的小卧室3米左右的进深相差不是很多,即使是超出0.9米左右进深的空间要全部计算面积,对于该空间的赠送率影响也不算特别大。
第二个内容则是每层半开敞空间面积之和也不能超标。举例说,假设一个平层建筑面积为400平方米、有四个100平方米户型的楼宇,那么其半敞开空间的投影面积之和就不能超过60平方米,分摊到每一个户型是15平方米。该规定也不算苛刻,15平方米的投影面积,用来分配室内阳台、入户花园、空中花园等,满打满算,做出一个高赠送可以改造为房间使用的“偷面积”空间还是可以的。不过同时,以后虽说“N+1”户型还会有,但“N+2”户型,一个单位有两个高赠送可以利用为房间的空间就比较难了。除非发展商在一个平层的几个单位设计对不同户型区别对待,个别户型没有入户花园等高赠送的空间,而个别户型则有多余一个的高赠送空间。
前期已有规定限制“偷面积”设计
“偷面积”产品的大量出现,源于2006年出台的“国六条”中“套型面积90平方米以下中小户型要占70%以上”的规定。如果发展商想在规定的面积内设计最受买家欢迎的小三房单位,就必须通过“偷面积”来实现,一时市面上“偷面积”的“N+1”户型盛行。
但早在2010年5月,广州出台了《广州市规划局贯彻实施办法》(征求意见稿)。2011年6月,《广州市规划管理建筑面积计算办法》又正式实施。其中规定居住建筑的阳台、入户花园等半开敞空间,按照其水平投影面积计算建筑面积。同时,国家住房与城乡建设部《建筑工程建筑面积计算规范》也于2014年7月1日起开始实施,规定凸阳台其结构底板水平投影面积计算一半面积,凹阳台其结构外围水平面积计算全面积。在此之后,发展商会想尽各种规避的办法,来使单位依旧能获得一个高赠送率的室内空间。这也是市面上还依旧能见到不少偷面积产品的原因。
新办法鼓励增加业主公共活动空间
新办法规定,“住宅、办公、商业类建筑位于建筑物首层的建筑公共开放空间不计入容积率,且净高应≥3.6米”。合富辉煌(中国)建筑设计研究部解读认为,明确首层设置公共开放空间不计容积率,且层高要求从小于2.2米,调整为要求高于3.6米。政府的导向是鼓励开发商增加业主的公共活动空间。开发商可以利用架空层增加项目的整体附加值。同时新办法还规定“既有房屋为改善人流疏散、垂直交通等而增设的消防楼梯、连廊、无障碍设施、电梯等配套服务设施的建筑面积不计入容积率。”分析认为,新规明确旧楼改造增加改善交通条件的设施或结构不计入容积率,使改造报建有了法理依据,鼓励旧楼加装电梯。还有就是新办法规定“对因实施绿色建筑技术而必须增加的建筑面积,符合现行政策法规的规定并经城乡建设主管部门认定后,可不纳入计算容积率。”这也意味着未来的绿色建筑将更加广泛。
■新闻链接
翠屏富通雅苑400多户业主 因“N+1”户型拿不到房产证
入住至今4年多,但天河区翠屏富通雅苑464户业主却至今拿不到房产证,主要原因就是原设计为工作阳台+花池的部分空间,在规划验收时被设计为一个封闭的房间。因此规划局认为该部分不能算是半开敞的空间,增加了整个小区的容积率,规划验收不能通过。
该楼盘于2009年底开售,曾因产品N +1户型设计畅销。但入住至今四年多,却一直无法拿到房产证。2013年11月,一纸广州市规划局《关于暂不同意规划验收的复函》称该小区“未经规划许可,擅自将工作阳台、花池封闭,将部分花池改为阳台使用”。规划局要求小区拆除围蔽阳台、花池的围墙。发展商也提出将部分住宅、大堂、商业等调整为架空层,其建筑面积抵消已违法封闭工作阳台、花池等超出的计容建筑面积。但终都因为业主众多,意见不统一等问题,无法达成一致意见。