与传统意义上的小镇不同，特色小镇并非行政区划，而是具有明确产业定位、融合文化、旅游、社区功能的创新创业平台。伴随着特色小镇的热潮以及逐步成熟的PPP（政府与社会资本合作）模式，正在给房企提供一种新的发展思路。但同时，业界也开始担心以特色小镇为名义的开发建设或形成新的房地产热。
多家房企扎推试水特色小镇
特色小镇建设被认为是推进中国新型城镇化建设的重要组成部分，同时也是破解城乡二元结构的钥匙，既有利于促进大、中、小城市协调发展，也是实现产业扶贫有效路径以及实现大众创业、万众创新的载体。
今年以来，无论从中央还是地方都出台了相关文件推进特色小镇的建设，特色小镇成为了当前各方关注的高频词。
可以看到的是，建设特色小镇正在成为内地房企转型的方向。短短半年不到的时间，已有多家房企发布了自己的小镇战略。
据澎湃新闻（www.thepaper.cn）不完全统计，华夏幸福、华侨城、绿城等多家房企纷纷试水特色小镇。
(南京空港会展小镇效果图)
11月4日，华夏幸福与南京市溧水区政府达成了战略合作，并且首次向外界宣布了该公司的特色小镇战略。据了解，该项目为南京空港会展小镇，占地两平方公里，建筑面积50万平方米，计划打造成为亚洲空港的专业会展中心，按照设想每年将为区域贡献15亿元的会展收入。
华夏幸福执行总裁叶珺指出，华夏幸福将充分发挥已有的PPP（政府与社会资本合作）模式经验，将其引入特色小镇，探索特色小镇PPP模式。
（科技小镇效果图）
杨国强则把目光投向了“科技小镇”。今年10月24日，碧桂园集团与东莞市黄江镇政府签下了“科技小镇”的合作计划，这也是碧桂园签下的第四个科技小镇项目，其中三个已在惠州落地。
按照碧桂园的战略规划，碧桂园将借由科技小镇全面进军产业地产，获得政府支持与大量土地资源。碧桂园方面认为，中国科技产业发展迅猛，高新企业快速集聚到一二线城市，如在深圳2000平方公里土地上，汇集了7000家高新技术企业、30000家科技企业，由此造成的房价高企、交通拥挤、空间狭小，使得企业运营成本不断升高，产业持续发展面临问题。而在紧邻深圳周边打造科技小镇，将有助于解决这些问题。
（农业小镇效果图）
与华夏幸福、碧桂园不同，宋卫平选择的是农业小镇。今年5月，宋卫平就透露绿城要在未来5至10年在上海、杭州、北京周边做出5~10个样本小镇。按他的设想，小镇距离上海、杭州等城市三五十公里，一个小镇需要三平方公里土地，其中两平方公里是农业，一平方公里开发建设，形成3万人的小镇。
华侨城则用文旅概念加入造城行列。5月29日，华侨城集团分别与成都金牛区政府、大邑县政府、双流区政府以及成都文旅集团签署合作协议，拟投资超千亿元打造天回、安仁、黄龙溪三大名镇。三个项目占地面积分别为10平方公里、15平方公里以及16.68平方公里。
11月3日，华侨城又与深圳光明新区管委会签署战略合作框架协议，将打造占地约11平方公里的绿色生态旅游区“光明小镇”，项目计划投资超500亿元。
（光明小镇效果图）
可以发现的是，尽管华夏幸福、碧桂园、华侨城、绿城等房企打造的小镇卖点各不相同，但大面积圈地的“小镇”计划如出一辙。
房企为何会青睐打造“小镇战略”？
克而瑞报告指出，除了行业利润下滑，寻找新的增长点之外，政策推动应是其中因素之一。“十三五”规划纲要提出，要因地制宜发展特色鲜明、产城融合、充满魅力的小城镇。
另外一个重要因素就是，目前一线城市和核心二线城市拿地成本越来越高，对于房地产企业来说净利润大幅下滑。随着基础设施的完善以及新兴产业的兴起，城市工商业集中于核心大城市的必要性在逐步降低。基础设施完善为核心城市转向周边城市，或中心城区转向郊区提供了可行性。
而这也引发了业界的担忧。当下房企都如潮涌般奔赴特色小镇的蓝海，大规模大体量的打造各式各样的小镇，然而小镇的建造模式、运营模式、盈利模式有些尚不清晰。在这种情况下，未来小镇市场也许会面临大量的库存和洗牌。
国家发改委发展规划司副司长陈亚军指出，无论是特色小镇还是特色小城镇，无论是东部还是西部，如果我们去搞大拆大建、搞房地产开发，那么肯定会出现空镇鬼镇这种现象，因此千万不能离开了产业去搞特色小城镇建设。
避免打“特色小镇”名义搞房地产开发
今年10月31日，国家发展改革委发布了《关于加快美丽特色小（城）镇建设的指导意见》，里面提到了建设特色小镇应建立在以产业为依托的基础上，从实际出发，防止照搬照抄。同时，要求从各地实际出发，遵循客观规律，挖掘特色优势，体现区域差异性，提倡形态多样性，彰显小（城）镇独特魅力，防止照搬照抄、“东施效颦”、一哄而上。
中国城市和小城镇改革发展中心首席经济学家李铁在接受澎湃新闻采访时指出，特色小镇的建设首先要尊重市场的需求，其次要尊重经济规律，同时在初期建设的时候政府要给予支持。
在李铁看来，特色小镇的建设应该是低成本介入的，但现在往往会出现背离特色小镇建设的情况出现。一些房企仍旧打着产业园区的思路，以特色小镇的名义来做房地产开发。
“目前，房地产市场相对火热，特别是一些大城市的房价地价比较高，特色小镇之所以受一些房企的追捧是因为解决了拿地贵的问题，特色小镇的占地面积往往要十几平方公里，以特色小镇名义向政府拿地成本相对比较低，但这和特色小镇建设的初衷是相背离的，我们一直提出，要防止以特色小镇建设的名义形成新的房地产热。”李铁指出。
陈亚军也指出，特色小镇的建设特别是要避免一哄而上，“我们其实是走过弯路也是吃过亏的，如果这个问题处理的好，能够成为新的动能，新的动力，但如果处理不好，今后对水土资源的浪费对生态环境的破坏带来的治理肯定是更加困难，因为它毕竟是量多面广，分布在很广的地方，在推进特色小城镇和小镇的过程中，一定要遵循创新的原则，也就是说要创新思路，创新方法，创新机制，不要去走老路，就要着眼于供给侧的改革，着眼于培育供给侧的小城镇经济，从这种思路出发来谋划小城镇和小镇的发展。”
在李铁看来，只有将特色小镇做起来发展到一定的规模，形成产业集聚、人才引进后，房地产开发商才可以建造住宅作为配套服务，否则又是走了传统城市发展的老路。