原标题：金地的“地王”谜题
房企半年报近日相继出炉，在整个行业充斥着“回暖”声的上半年，大多数房企的日子都比较好过。作为“万保招金”传统四强的金地自然也取得了不错的业绩，销售额同比增长46.5%。不过在近年来与前面的万科、保利逐步拉开距离的金地，依然面临较大压力。要快速发展，高周转、多拿地成为必然的选择，然而在前几轮楼市波动期中，金地似乎一直在拿地节奏“慢半拍”，屡次陷入“地王”困境中，而在本轮拿地高峰期，金地的表现又将如何？
半年销售涨五成
2013年上半年，金地完成销售金额共计197.2亿元，同比增长46.5%，销售面积151.1万平方米，同比提升32.25%。而根据7月最新数据，金地在今年前7个月累计实现合约销售额224亿元。
“参照近几年金地业绩的分布情况，除了2010年下半年受推货量不足影响外，金地上半年及下半年的比例大致为四六开，估计金地2013年全年销售额将达400亿元以上。” 中国房产信息集团分析师沈晓玲对新金融记者表示，下半年供货量充足，预计为330亿元-340亿元，按照金地年初设想的60%去化率，那么下半年销售额或达204亿元。
金地在半年报中表示，企业目前处于快速增长期，上半年营业收入82亿元，同比增长36%，总资产比年初的1025亿元提升了122亿元至1147亿元，增长幅度明显。增长的原因主要有两点：一是企业上半年销售业绩良好，达197亿元，同比增长了46%；二是企业在报告期内获取较多优质土地，拿地金额200多亿元，近500万平方米建筑面积。
金地的转型
2012年，与金地并称为“万保招金”传统四强中的万科取得了1412亿元的销售额，在千亿基础上再次取得突破，保利也取得了1017亿元的签约金额，同比增幅达38%。即使剔除上述两家房企巨头，绿地、恒大等竞争对手在销售额方面也相继超过千亿或者逼近千亿。而早年以发展迅猛著称的金地，在近几年却似乎陷入一个“瓶颈期”，销售额连续几年在300亿元上下徘徊，虽然也保持了每年不到10%的增长率，但是与那些竞争对手相比，已经被远远地甩在了身后。
金地的管理层多次在不同场合承认这种压力的存在，也提出了解决方案，那就是推行产品标准化，缩短项目开发周期，加快周转，同时调整产品结构，增加刚需产品所占比例。而上述措施取得的成效在不久前公布的半年报中已有体现。
据了解，金地6月在南京获取的地块预计于今年12月正式开盘，整个周期仅5个多月，项目资金周转速度的加快将有助于保证下半年的供货量，同时下半年144平方米以下的产品占比在7成左右，与此前的产品结构相比更贴合市场需求，这一积极改变将帮助企业从销售业绩增长缓慢的困境中走出来。“例如8、9月份将继续推案的北京朗悦，该项目上半年销售额达18.50亿元，另外还有金地格林也将在下半年有新增供应，该项目延续上半年的热销态势将为大概率事件。”沈晓玲表示。
不过金地在毛利率方面，还是受到此前过于倾斜高端项目的拖累。在地产调控的大背景下，金地2011年四季度到2012年上半年，促销力度较大，而这些项目在今年上半年进入结转周期，而此前由于金地的高端项目占比较高，去化速度相对较慢，故降低售价，使得企业整体毛利率表现受拖累。最终在半年报中，金地的企业毛利率为23%，与去年同期相比下降了9个百分点，其中房地产(000736,股吧)业务结算毛利率为27%，同样下降了9个百分点，降幅较为明显。
拿地节奏“慢半拍”
随着上半年销售额的快速增长，金地在土地市场上也表现得相当激进。上半年金地拿地金额202亿元，其中权益金额高达153.4亿元左右，占到上半年销售金额的78%之多。而去年全年金地的拿地金额也只有69亿元，新增土储量为241.67万平方米，今年上半年拿地量价均远超去年水平，拿地量同比提升104%，拿地金额与去年全年相比增长了193%。
金地加大土地市场的投入，为其接下来继续高周转战略提供了保证。不过本轮调控中金地在土地市场的表现，又是习惯性地“慢半拍”。去年下半年开始，以万科、保利、恒大等为首的地产龙头在对房源积极促销的同时，已经开始在土地市场出手。而金地去年只有69亿元的拿地金额，对比上述竞争对手来说，显得过于保守。
经过去年到今年的楼市回暖，土地市场的热度和溢价率都在持续走高，拿地节奏慢半拍，意味着拿地成本将大幅度攀升。国土部的数据显示，今年二季度，全国105个重点监测城市地价总体水平为3226元/平方米，同比增长5.11%，环比增长1.62%。而一、二线城市的地价上涨势头更猛。体现在金地近期的拿地中，先是其在南京以总价28.7亿元，楼面地价7863元/平方米的高价抢下“仙林地王”，接着还在北京等地拿下多幅高溢价地块。
回顾此前金地的拿地历程，2007年土地市场最火热时金地投入162亿元高价拿地，2008年受调控影响，销售受限，同时因拿地资金不足错过2008年和2009年上半年地价低迷的拿地良机；2009年至2010年下半年土地市场再次火热之时，金地再次频频出手抢下诸多高价地，在接下来的2011年和2012年，调控政策不断，金地再次减小拿地力度，错过低价拿地良机，这也被认为是限制金地近几年销售额快速上涨的主要原因。
而比错过低价拿地良机更严重的是，在此前两轮抢地热潮中，金地囤积了大量高地价项目，在延长了项目开发周期、增加开发难度的同时，也对金地增加刚需房源比例的战略产生影响，大户型高端定位成为这些项目略显无奈的选择。“金地在后期拿地时应严防类似情况再度出现，不可因市场热度高而盲目获取高价地块。”沈晓玲表示，否则若后期楼市出现波动，这些高价抢下的地块将最先面临风险。