作为新型城镇化的基石之一，集体所有制土地改革在十八届三中全会备受瞩目，深圳今年初经国土部特批的“允许农村土地入市”政策亦即将落实。
今年底，深圳宝安区福永街道凤凰社区有望正式挂牌出让，成为深圳原农村集体工业用地入市流通的首个试点。《每日经济新闻》记者从福永街道办相关负责人处了解到，去年底深圳方格集团已开始与凤凰社区负责人进行接洽，村民或将以土地形式入股企业，获取可持续的分红收入。
业内普遍指出，农地入市与现行《土地管理法》框架存在冲突，农民只拥有农村土地的使用权，还没有出让权，消除这一法律障碍将成为农地入市的先决条件。
探索可持续收益模式
资料显示，将要入市的土地位于深圳宝安区福永街道凤凰社区，莅临深圳机场和广深一级公路，用地面积14568平方米，已长期处于闲置状态。上述负责人表示，村民普遍对这片土地的入市抱以期待，但目前村里仍在探索一种可持续的长期受益模式，“如果简单地租或卖，对村民来说并不划算。”
记者从深圳福永街道办获悉，从去年底开始，深圳方格集团已经与凤凰社区相关负责人多次沟通接洽，这家以电子产品为主营业务的公司本身也是凤凰社区的企业，如今因业务进一步发展，需要土地进行扩张，村民不一次性拿卖地钱，而是想通过土地入股的形式换取公司股份，拥有土地的集体与公司双方重新成立新的公司。
“通过这种方式，村民能获得长期稳定的收益，实现利益最大化，目前已经交由政府审批，顺利的话今年底可以进行定向招拍挂。”福永街道办事处相关负责人向记者介绍。
另据《羊城晚报》报道，此次凤凰社区农地入市的收益模式为，市国土基金与农村集体经济组织按7:3的比例分配收益，并且后者持有总建筑面积20%的物业。
工业用地先行试水
事实上，此次试水在今年初已见端倪。1月18日，深圳市规土委、经信委、住建局联合发布的《深圳市人民政府关于优化空间资源配置促进产业转型升级的意见》及其六个配套文件（以下简称“1+6文件”）中，首次提出鼓励原农村集体经济组织继受单位将手中的工业用地上市流转。
根据我国现行的《土地管理法》，农村集体土地只限于农用或自用，不得转让给非农民主体用于非农建设，尤其对于宅基地的流转更是如此。
“1+6文件”的规则突破了这一限制，文件规定“原农村集体经济组织继受单位在理清土地经济利益关系，完成青苗、建筑物及附着物的清理、补偿和拆除后，可申请以挂牌方式公开出（转）让土地使用权。”
根据该文件，符合条件的农村集体工业用地通过挂牌方式公开出让时，收益方式有两种，一种是所得收益50%纳入市国土基金，50%归原农村集体经济组织继受单位；另一种则为所得收益70%纳入市国土基金，30%归原农村集体经济组织继受单位，并可持有不超过总建筑面积20%的物业用于产业配套。
据《华夏时报》报道，此次选择从工业用地下手，而非直接拿受众更广的“小产权房”开刀，深圳市规土委人士曾表示，主要是考虑到从工业用地开始试点，各方的阻力较小，工业用地放开就是为了发展经济，发展产业，政府能够把控住。而商住用地涉及利益复杂，一旦放开，各种炒作的资金将蜂拥而入。
目前，深圳土改虽已从工业用地试水，但农地入市仍有诸多限制，涉及更大范围利益的宅基地和农村集体商住用地仍处于冷冻阶段。对此，有业内人士透露，一旦此类工业用地农地入市成功运行，今后，相关经验可以拓展到公共设施用地、商住用地，甚至连片的既有空地又有建筑（违法或不违法建筑）的用地。