石排、洪梅等11个经济发展相对较弱的三线镇区楼市在今年急剧升温，一手住宅均价是全市平均涨幅的2倍多。图为洪梅镇某小区楼盘。
南方日报记者 胡国球 摄
石排、洪梅等11个三线镇区经济发展相对较弱，楼市发展也相对较为稚嫩，在售项目少，走货速度慢，房价相对较低，一度被大多品牌开发商弃如敝履。
不过，形势在今年得以改变。据研究机构的数据，截至12月8日，今年三线镇区一手住宅签约成交约69.92万平方米，同比大幅增加48%，比全市增速高18个百分点；一手住宅的签约均价迈上6000元/平方米的关口，达到6123元/平方米，同比快速上涨12%，是全市平均涨幅的2倍之多，也远高于全市的经济增速。
在此背景下，宏远、联华、中熙等品牌开发商加速布局三线镇区，就连一线房企碧桂园也按捺不住涉足属于三线镇区的企石镇。分析人士认为，三线镇区市场明年会呈加速活跃态势。
石排房价涨至6500元/平方米
日前，石排国际公馆开盘，现场人头攒动，场面相当热闹。据开发商事后统计，开盘当天销售（认购）了多达160多套洋房，并且成交均价达到6538元/平方米。石排国际公馆销售的是79—128平方米的毛坯洋房。
这让市场相当震撼。在人们心目中，石排此前的洋房也就5100元/平方米上下，如今一夜之间便涨至6500元/平方米，上涨1400元/平方米，涨幅达27%。更有甚者，石排国际公馆部分较大面积的户型单价还迈上7000元/平方米的台阶。
在东莞各镇街中，石排的经济发展水平相对较差，房地产发展也不够充分，属于房地产市场中的三线镇区，长期以来，石排楼市走货速度慢，房价相对较低，在售的项目也寥寥无几，例如去年主力在售的项目只有利丰城市花园一个项目。
今年，塘厦、凤岗、沙田等镇区狂飙突进，尤其是塘厦还力压南城夺得全市一手商品房供求的双料冠军，这些镇街赚足了眼球。实际上，三线镇区今年的发展也相当惊人，三线楼市的供应、成交、价格的增速均超过了全市的平均水平，其中房价涨幅达到全市平均水平的2倍之多。
据南方日报记者统计东莞中原研究部提供的数据，今年1月1日—12月8日，三线镇区一手住宅签约销售6818套，面积合计约69.92万平方米，同比大幅增加48%，成交均价为6123元/平方米，同比上涨12%，而全市一手住宅签约销售68139套，面积合计约716.80万平方米，同比增加30%，成交均价为8765元/平方米，同比上涨6%。
尽管三线镇区的数量达到11个，占全市33个楼市区域的33%，一手住宅的成交量却只有全市的10%，可见，三线镇区的楼市发展水平整体相对较弱。不过，三线镇区楼市今年成长很快，量价齐升现象更加显著，其中一手住宅成交量、价格的增速比全市平均水平分别高18个百分点、6个百分点。东莞前三季度地区生产总值增速为9.6%，全市房价增速低于经济增速，而三线镇区房价增速却明显高于全市经济增速。
楼市供应的数据也证明了三线镇区的高成长性。今年1月1日—12月8日，三线镇区（由于数据不全，未统计洪梅的数据）一手住宅新增供应7615套，面积合计约83.65万平方米，同比大幅增加67%，比全市高44个百分点。
碧桂园等一线房企涉足
除了一手楼市发展迅速之外，三线镇区今年以来的土地市场也狂飙突进，亮点纷呈。
据南方日报记者统计，今年1月1日—12月17日，全市房地产用地（商住、商业用地）成交约278.68万平方米，同比增加80%，这种增幅已经相当惊人，不过与三线镇区相比，却可谓小巫见大巫：三线镇区成交的房地产用地为61.45万平方米，虽然总量仅占全市的22%，但是自身同比增幅却达到了118%，比全市增速高出38个百分点。
值得注意的是，去年1月1日-12月17日，三线镇区进入最终交易环节的房地产用地为12宗，流拍了3宗，流拍率为25%，而今年同期，进入最终交易环节的房地产用地为15宗，居然全部成交，没有一宗流拍。从溢价来看，三线镇区的溢价率达到36%，比全市平均水平高出14个百分点。种种指标显示，今年东莞土地市场颇为活跃，而三线镇区与之相比更加火热，市场已经今非昔比。
例如，今年3月25日，曾经两度流拍的洪梅镇黎洲角村2013WG011地块进入最终交易环节，受到11个买家“哄抢”，历经71轮竞拍之后才花落中熙地产。此时，这宗占地约3.4万平方米的商住地已经溢价135%，楼面地价高达1839元/平方米，这让业界大跌眼镜。业内人士称，按照东莞房地产开发的造价成本，这个项目的预期成本已经达到6800元/平方米，其毛坯房价预期达到7300元/平方米，而洪梅今年基本上处于断档状态，只有少量尾货在零星签约，均价大约5200元/平方米，就算明年涨个1500元/平方米，也只有6700元/平方米。
三线镇区今年商住用地的平均楼面地价为1372元/平方米，在全市范围内处于相对较低水平，不过部分土地的价格却堪比一二线镇街水平。如，今年1月31日出让的东坑镇井美村2013WG003号商住地，楼面地价高达2685元/平方米，其预期房价超过8000元/平方米。
三线镇区由于市场容量小，房价相对较低，大开发商一度对其不感兴趣。此前，在三线镇区有项目在售的开发商，除了佳兆业、新世纪、富盈、鼎峰、沿海之外，大多属于小型开发商。今年，世纪城开盘销售了去年与中信联合拿下的石排项目。同时，宏远、联华、中熙等品牌开发商今年纷纷在三线镇区跑马圈地。
值得一提的是，鼎峰在企石新添了一个商住项目，并且还联合碧桂园进行开发。该项目命名为碧桂园·城市花园，占地约5.7万平方米，计容建筑面积约11.4万平方米，将打造为高端洋房小区，即将在明年开盘入市，这标志着碧桂园这家一线房企涉足东莞三线镇区。
五因素促成市场升温
三线镇区楼市升温的局面，由市场大环境理想、自身市场需求累积、自身规划利好、高房价区域辐射及一二线镇街土地紧张等五个因素促成。
这两年，全国楼市走热，为东莞三线镇区的高速发展奠定了基础。在这种背景下，世纪城进驻石排开发项目。世纪城营销总监冯伟杰谈起感受时说，石排国际公馆的走货速度和销售价格都很理想，说明石排的市场需求还是比较强劲的，往后开拓区域以石排本镇为主，同时兼顾周边镇区。分析人士称，石排镇长期项目屈指可数，往往只有一个项目在售，积累了一批市场需求，随着石排国际公馆的入市而得到集中释放，所以走货迅速，价格也迅速攀升。
以石排为典型，三线镇区长期以来整体在售项目较少，有效需求无法充分释放，房价也被压抑，碰到今年的良好楼市大环境以及供应的增加，所以，量价齐升现象表现更加显著。比如，洪梅今年无新货供应，正是看到这种机遇，中熙高价斩获洪梅地块。
同时，三线镇区的规划利好提振了开发商的信心。如，水乡地区统筹发展这两年大刀阔斧在推进，水乡大道、东莞大道延长线等基础设施加码修建，这大大鼓励了社会资本流入水乡片区，如中熙、联华今年双双落子水乡地区。
再如，去年年底，东莞建市以来的最大的外资项目广东粤海装备技术产业园落户谢岗，该项目规划面积17平方公里，总投资不低于600亿元，这也激发了谢岗楼市购买力的释放。据东莞中原研究部统计，今年1月1日—12月8日，谢岗签约销售一手住宅239套，面积合计约1.96万平方米，尽管总量不多，但却已经达到去年同期成交量的6.6倍之多。此外，由于新东莞火车站搬到石龙与茶山交汇处，同时有市域轨道交通2号线在修建，茶山因此受到明显带动，今年1月1日—12月8日，签约销售一手住宅929套，面积合计约9.48万平方米，是去年同期的5.5倍之多。同时，茶山还有多个项目蓄势待发，坐等火车站和地铁的开通。
三线镇区楼市的高速发展还与高房价区域的辐射、一二线镇街的土地紧张有莫大关系。例如，城区的高房价已经让部分刚需客户转投道滘，沿海江湾国际、新里程等项目在城区客的带动下热销一时。而增城新塘的部分客户又外溢到中堂来置业，今年1月1日—12月8日居益凯景中央签约销售一手住宅397套，开发商称其中有一半客户来自新塘。
同时，一二线镇街市场经过多年发展，土地整体呈减少态势，尤其是四大城区土地更加稀缺，截至1月17日，今年城区仅有一宗土地入市，并且还是商业用地。而今年市场火热，项目去化理想，开发商急于补仓，三线镇区的土地市场自然就升温了。
目睹这种局势，东莞市房地产业协会秘书长陈骏良、合富辉煌东莞市场研究部副总监李兴旺认为，三线镇区的市场明年会呈加速活跃态势。
□三线镇区一手住宅签约成交约69.92万平方米，同比增48%
□三线镇区一手住宅的签约均价达6123元/平方米，同比涨12%
□全市一手住宅成交均价为8765元/平方米，同比涨6%
三线镇区
■名词解释
业界把2013年9月22日东莞市政府发布的普通住宅价格标准中的三类镇街认定为房地产三线镇区，其中茶山的楼市发展水平相对较低，但由于签约数据而被政府归为一类镇街，而业界根据实际行情把茶山仍认定为三线镇区，具体来说，三线镇区包括石排、东坑、道滘、中堂、望牛墩、洪梅、横沥、桥头、企石、谢岗、茶山等11个镇。