随着2013年年底新一轮调控的上马,前期涨幅较高城市的房价涨幅已得到有效遏制,2014年房价 是否会继续高歌猛进?还是会受长效机制、资金面等方面影响,泡沫破灭?此外,随着城镇化的开启,我国房地产市场将以怎样的面貌呈现?作为房企应当有怎样的 应对策略?有专家对《经济参考报》记者分析,2014年我国房地产市场去泡沫化持续,房地产开发将迎来匀利时代。
宏观调控继续从严
2013年的房地产市场给人们留下了一个“热”字,但房价难以遏制,“地王”频繁的刷新,让人们再次考量调控政策的延续性。在限贷限购等行政政策多次运用后效果减弱,信息联网、房产税等长效机制的出台预期也再次被加强。
日前,国家住房和城乡建设部部长姜伟新在全国住房城乡建设工作会议部署2014年工作时明确表示:“继续抓好房地产市场调控和监管工作”,并指出“要强 调调控的针对性。针对房地产市场出现的新情况,更加注重分类指导。北京、上海、广州、深圳等房价上涨过快的城市要从严落实差别化住房信贷税收和住房限购政 策。房价开始下跌的城市,要注重消化存量,控制新开发总量。”
据姜伟新介绍,2013年,全国有17个城市出台了稳控房价的政策措施。他说:“2014年,要保持调控政策的连续性和稳定性,执行好既有调控措施。同时要推进房地产领域深化改革的工作,加强市场监管。”
对此,福星惠誉房地产有限公司董事长谭少群表示,2014年,房地产企业面临的宏观形势将更加严峻,未来三五年内,住房回归民生轨道是基本方向,政策调整应是一个长期的过程,市场也将重新步入调整期。
专家表示,中国房地产市场开始进入由粗放式的高速成长到理性健康成长的转型期,房地产企业的生存环境发生了根本性改变。房地产开发企业不但要面对政策变 化和行业转型,还要面对同行业企业整合洗牌。行业竞争从土地储备、融资、市场份额、区域拓展、人才、产品设计等多方面全面开展。
去泡沫化持续匀利时代到来
国家统计局最新公布数据显示,2013年11月份全国70个大中城市中,新房价格环比平均涨幅为0.6%,与10月份相比,环比平均涨幅收窄0.1%。 同比涨幅扩大的势头也明显减缓,2013年9月份70个大中城市新房价格同比平均涨幅比8月份扩大0.9%,10月份比9月份扩大0.7%,11月份比 10月份扩大了0.2%,呈现逐月缩小态势。
随着房价不断攀升和调控收紧,房地产各项指标已有放缓迹象。全国工商联房地产商会创会会长聂梅生表示,2013年各项房地产指标处于高位,但增幅下降趋势明显。
房价方面,2013年前10月平均增幅18.8%,但11月包括商业地产在内增幅直线下降至8 .1%。聂梅生认为,2013年12月房价不会高歌猛进 又变到十几百分点以上,增幅甚至有可能破8,增幅下降明显。交易量方面,2013年初交易量、交易额分别为77%和50%,到年末分别变成了30%和 20%,也在趋缓。开发资金方面,虽然由于房地产市场的火热,房企资金较好,但值得注意的是,资金增幅已由年初的30%下降至20%左右。
随着挤泡沫的继续,2014年房价增速放缓已难以避免。聂梅生表示,一旦形成这样的趋势将有惯性,尤其是政府“有形的手”减少干预后,2014年房地产市场将延续2013年走势,平稳放缓形成稳着陆。
总体看来,土地价格一路走高,房企利润下降明显。虽然一线城市房价同比涨幅纷纷超过20%,但地价却远超过这个数字。
中原地产研究中心最新数据显示,截至目前,一线城市土地出让金同比集体暴涨,北上广深4大城市2013年合计土地出让金达5014亿元,相比2012年全年的2005亿元,上涨幅度达到150%,上海更是创造单一城市2000亿元的年度土地出让金历史纪录。
根据此前上市房企公布的财报,2013年前三季度,132家房企实现营业收入3954亿元,同比上涨36.9%。净 利 润 达 到4 4 3亿 元 ,同 比 上 涨24.6%。但值得注意的是,2013年第三季度的净利润率仅为9.1%。
链家地产市场研究部张旭表示,从2013年前三季度营业收入和净利润的涨幅来看,净利润涨幅远低于营业收入,房企的增收并未带来净利润的同比变化。
“利润摊薄是房地产行业发展现状。”中国房地产研究会副会长顾云昌指出,由于刚性低下和成本增加,净利润率下滑,导致行业竞争加剧、洗牌加快。
对此,谭少群认为,房地产开发均匀利润的时期已经到来,这意味着房企未来不能再以单一住宅类发展,而是应实现产品结构多元化,增强抗政策风险和行业周期 性风险能力。并应避开激进扩张、疯狂拿地的陷阱,基于有效掌握多项目的开发节奏,保持合理的土地储备和结构,在资金实力、土地储备规模和开发速度中间保持 动态平衡。
房企积极布局新型城镇化
随着城镇化的正式推进,劳动力从农村转移到城市,市场普遍预测,政策有望从土地改革及长效机制等方面入手,为房地产行业的健康成长开启空间。
谭少群表示,在新型城镇化的大背景下,随着发展规划的进一步落地,地产行业将迎来新的发展空间,新增城镇人口的住房刚性需求将继续保持增长态势。特别是 房地产长效机制的建立,将使房地产市场的行政管制与调控大大减少,房地产行业将逐步从政策驱动转为销售及盈利驱动,这都将有利于行业的持续健康成长。
“城镇化的发展趋势使城市运营商的出现成为必然。”谭少群表示,未来两三年出现的房地产企业大腕,将不再是那些做常规住宅开发的企业,而是一些从常规房地产企业中产生的城市运营商。
谭少群说,城市运营是个复杂的系统工程,其战略选择及其运营模式至关重要。随着市场进入成熟阶段,以及国家对住宅地产的调控逐渐趋于常态化,商业地产已 逐渐成为新的增长点,而住宅地产的现金流优势又是商业地产不可比拟的。因此,集合了住宅与商业多重形态的功能齐全配套全面的城市综合体项目,将是开发商的 首选。
“这种大型综合体最适合在城市的区域中心进行,它实际上就是对一个区域的整体运营,是整个区域的新经济中心娱乐中心高端居住中 心。”谭少群表示,作为商业地产最具代表性的产品,城市综合体将商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间进行组合,对城市发 展起显著的拉动作用。
值得注意的是,谭少群指出,目前城市综合体在全国疯狂而上,盲目追求大体量,高估辐射能力,存在“库存高需求低、 招商难空置高、经营难回报低”等诸多风险。应给地方政府和开发商“降温”,合理控制城市综合体数量,警惕烂尾风险,从抓运营管理着手提高质量,预防形成城 市“黑洞”。
谭少群认为,下一个20年,中国房地产所追寻的“热点城市”即将要发生微妙的位移,特别是在当前的经济形势下,中部地区承东启西的战略意义将有更大体现。