刚刚过去的2013年，是一个令业内人士有些看不懂却又“暗爽”的一年。相关监控数据显示，截至2013年12月30日，去年全市一手商品住宅成 交量为1278万平方米，比前一年上涨了37.0%，这创下限购政策执行三年以来最高的年成交量纪录。成交均价则为24169元/平方米，比去年上涨 7.5%。业界预测，2014年楼市将进入复杂博弈期，在未来一段时间内房价呈上涨趋势的主旋律并不会发生大逆转。
外围区域房价变动大
自2011年迎来了史上最严厉的调控—限购政策开始，全市商品住宅的成交量开始大打折扣，在全市成交量连续三年低于1000万平方米的情况下，2013年首次突破千万级别，也远远超过限购前的水平，全市商品住宅呈现出了“量价齐升”的回暖状态。
2013年的成交均价在10月首次突破2.5万元/平方米的大关，且连续三个月维持在2.5万元/平方米以上并呈现上涨趋势。供应方面，虽然2013年 全市的供应量较前几年相比有明显的涨幅，但仍然处于“供不应求”的尴尬局面中。从成交量排名来看，排名靠前的项目仍然以刚需楼盘为主。德佑地产市场研究部 总监陆骑麟表示，“沪七条”出台以后，去年12月份的成交量出现下跌，从历年的成交走势规律看，预计今年1月份的成交量仍然会有所减少。
值得一提的是，根据汉宇地产全市各分行的反馈情况看，松江、南汇、嘉定、奉贤等区域的次新楼盘价格现已接近2万元/平方米，而中环、内环的房价则也逼近 甚至超过了4万元/平方米和6万元/平方米。因此，2014年全市房价的分布从外、中、内环的分布行情看，经过短短几年的变化，房价已从1万、2万、3万 元/平方米转变成了2万、4万、6万元/平方米。
以浦东临港新城为例，2013年初的板块行情价为1万－1.1万元/平方米，但在市场 预期、自贸区、16号线贯通等因素的影响下，到了年尾，该板块的平均房价已涨至1.5万－1.6万元/平方米，其中在售的某新项目平均售价更是达到了 1.9万－2万元/平方米。此外，在12月份成交的7幅地块，平均溢价率高达400%，楼板价则分别达到了1.5万－1.6万元/平方米，形成了“面粉贵 于面包”的现象。
汉宇地产市场研究部分析师朱春峰认为，从变动的幅度情况看，未来变化幅度相对较少的是徐汇、黄浦等市中心区域，而变化幅度较大的则分布在南汇、松江、奉贤等外围区域，其中南汇的临港新城、松江的泗泾、奉贤的南桥等又是这些区域内所重点关注的板块。