百城房价数据，2013年12月，全国百城房价环比上涨0.7%，自2012年6月以来连续19个 月环比上涨。尽管房价月度上涨走势趋于平稳，但不同城市房价分化明显：一二线城市房价上涨压力依然突出；三四线城市价格继续下行。业内人士认为，2014 年楼市房价和房企分化还将加剧，差异化调控或将避免房价大幅波动，加之新型城镇化的推进以及调控长效机制的构建，将为布局三四线城市房企带来机遇。
房价房企双分化趋势明显
最近多家机构发布的数据和研究报告显示，我国楼市房价和房企分化趋势明显。一二线城市供不应求压力将持续，房价上涨压力依然突出；三四线城市面临价格下行风险。同时，领军企业尤其是“千亿军团”不断强化竞争优势，与中小房企的距离分化发展格局也越来越明显。
百城房价数据显示，2013年12月100个城市中有68个环比上涨，32个城市环比下跌。与11月相比，12月环比上涨的城市个数减少1个，其中涨幅 在1%以上的有19个，较上月减少9个；12月价格环比下跌的城市个数增加1个，其中跌幅在1%以上的有15个，较上月增加5个。报告认为，12月房价上 涨走势趋于平稳，但值得注意的是，在热点城市房价涨幅趋稳的同时，不同城市房地产市场分化进一步加剧。
业内人士认为，一线及热点二线城 市市场持续去库存，二三线城市大多库存积累。数据显示，近两年以来，一线城市和热点二线城市库存持续处于低位，以北京为例，消化库存周期仅6.9个月。世 联地产数据显示，二线城市中，营口、丹东、鄂尔多斯、温州等城市则在库存高企的同时，市场表现欠佳，去化时间多超20个月，丹东楼市库存去化时间甚至达 73.3个月。
山西大学经济与管理学院教授耿晔强认为，纵观2013年房价走势，各地地王不断涌现，从9月份开始，一线城市房价涨幅惊 人。从国家统计局发布的数据看，北上广深四个一线城市房价9-11月连续同比涨幅超过两成。中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞指出，一线城市 的中心区和周边差距非常大，比如说北京西城区的房价和它的周边平谷、密云、延庆以及河北的固安、香河，相差达到10倍。中原地产研究中心总监张大伟认为， 从全国楼市看，市场已经分化，一二线城市爆涨，三四线城市平稳，整体市场冷热不均衡。
另外，同策咨询研究部总监张宏伟认为，2013年 销售额过百亿企业扩容至71家，万科、绿地、保利、中海、恒大、碧桂园等6家企业销售额突破千亿，行业领先阵营持续壮大。同时，领军企业尤其是“千亿军 团”不断强化竞争优势，进一步拉大了与中小房企的距离，分化发展格局愈加明确。
2014年楼市“双分化”或将加剧
业内预计2014年，房地产价格上涨继续分化，不排除房价下跌城市数目进一步增加，或呈现极端分布。若各地房价继续分化会造成一线城市“地王”频出，三四线城市楼市“高空置率”风险。同时，2014年楼市或将上演“龙争虎斗。
中国银行发布的《2014年宏观经济金融展望报告》指出，2013年以来，部分城市已经出现供过于求的现象，未来这一趋势还将延续。由于三、四线城市就 业和发展机会有限，这种经济发展不均衡、就业机会不均等的状况很难出现根本性变化。此外，十八届三中会全要求，进一步放宽中小城市户籍限制，严格控制特大 城市新增人口，这意味着随着土地改革制度的推进，中小城市的土地供给将大幅增加，房价下跌城市个数可能继续增加。
花样年控股集团董事局 主席潘军认为，由于一线城市的供应量不足，而需求极大，所以一线城市房价将延续涨势。二线城市则是一个比较平稳的，缓步增长的趋势。三线城市可能面临的压 力比较大，房价将保持平稳可能不会有增长。而四线城市是一个下降的趋势，所以现在全国楼市呈现极端分布。
业内人士认为，2014年房企 “分化”呈现新格局或将上演“龙争虎斗”。张宏伟说，2013年，百亿房企军团扩大到71家，较2012年增加18家，其销售额合计达到2.3万亿 元，2013年房企“千亿军团”的扩容与百亿企业规模的扩大，暗示市场集中度进一步提高。预计2014年“千亿军团”房企将达到10家以上，而百亿房企或 将接近100家，房地产企业争夺市场龙头老大地位将更加激烈。
此外，千亿与百亿以上房企“分化”特征将更加明显，尤其是对于排名30以后的房企来讲，“力争上游，不上则下”将成为未来房企竞争格局变化过程中的主要特征。
“差异化”为房企发展迎来机遇
张大伟等业内人士认为，2014年的房地产调控政策将更讲究因地制宜和分类指导。中国房地产协会副会长朱中一认为，商品房价格过快上涨的原因是综合性 的，但调控指标过于落在房价上，调控政策过于侧重行政手段，实际操作过于一刀切，显然已不符合实际。市场分化下的房地产调控政策走向将更强调针对不同城市 的不同状况，实行不同政策。
业内人士指出，类似温州这样的城市，放松限购政策也就有了它的合理性。而对于类似北京这样的一线城市来说， 房价的猛烈上涨确实给民众带来了巨大的压力，但依靠限购等行政手段已经很难起到压低房价的效果，更重要的是需要政府推进综合改革，将掌控过多的资源外移， 减轻人口导入压力。
张宏伟等专家认为，楼市调控的地方政策主要表现为：重点一二线城市依旧从严，三四线城市有望迎来机遇期。以北上广深 为代表的一线城市和以杭州、南京、武汉等为代表的重点二线城市，将延续2013年四季度以来的从严态势。一是10月以来，已有超16个一线和二线城市出台 地方新政，纷纷收紧限购和二套房贷政策，致使一批人一夜之间丧失了购房资格，还有一批人望而却步。二是房贷政策不断收紧，虽然国家层面并未出新政，但商业 银行却不愿打折发放首套贷款，且放贷周期大幅拉长。目前来看，2014年各城市的房贷政策很可能依然偏紧。
全国城镇化会议提出要推进农 业转移人口市民化，要全面放开建制镇和小城市落户限制，有序放开中等城市落户限制，合理确定大城市落户条件，严格控制特大城市人口规模。耿晔强说，这就意 味着未来三四线城市将迎来大量的农业人口进城，从而衍生出新增住房需求。目前，我国推进新型城镇化也将有助于三四线房地产市场的长远发展，加上差异化调控 将利好这些城市的房地产企业。（记者 魏飚）