风风火火的造城运动之后留下了一座座“鬼城”，2013年中国出现了12座鬼城。空空荡荡，没有人烟，多为二三线城市，除内蒙古占据多个席位外、江苏、河南、湖北、辽宁也有城市上榜。这些“鬼城”所带来的资源与环境的巨大浪费触目惊心。
国家发改委城市和小城镇改革发展中心课题组对12个省区调查显示，12个省会城市，平均一个城市要建4.6个新城新区；144个地级城市，平均每个规划建设约1.5个新城新区。我 国城镇化速度诚然较快，但同时“鬼城”也层出不穷。中投顾问高级研究员薛胜文表示，随着我国城镇化进程的逐步推进，许多问题也暴露出来。其中新城镇产业规 划欠缺、不合理尤为凸显，许多地方的城镇化建设沦为简单的新城建造，盲目大兴土木，发展房地产。而当新城建成之时难以产生人群集聚和产业聚集，于是“鬼 城”出现了。全面深化改革加快城镇化转型
在日前召开的“第五届中国经济前瞻论坛”上，国务院发展研究中心主任李伟在谈及城镇化转型时提 出，当前我国城镇化存在诸多突出问题，要以全面深化改革加快城镇化转型。李伟认为，城市增长方式转型是城镇化转型的基础和核心。城市增长方式转型的首要问 题是城市经济发展方式转变的问题。必须尽快摈弃旧的发展模式，使城市经济发展转到依靠技术进步和管理创新上来，关键是要创造鼓励创新、宽容失败的社会氛 围，在发挥市场配置创新要素决定性作用的同时，要有效发挥好政府在制定科技规划、支持基础研究与共性技术研究、搭建创新平台等方面的作用。
土地城镇化快于人口城镇化是我国城镇化的突出特征。要解决这个问题，李伟指出，要解决城市空间粗放扩张问题，要转变城市规划理念，使城市规划由扩张性规 划逐步转向限定城市边界、优化空间结构的规划。同时，还要强化城市规划的法规严肃性。李伟认为，转变城市社会发展方式是城镇化转型的关键和难点。当前，我 国正处在工业化、城镇化、现代化快速推进的时期，也正处于社会文化急剧转型期，城乡之间、城市之间的大跨度人口流动，使得城市产生很多新的社会问题。
面对这些严峻的挑战，李伟提出，必须加快形成新的城市社会发展方式。促进城市社会发展方式转型，要进一步增强城市的公平性、包容性，逐步缩小居民收入差距，尽快消除同城居民在经济权益、政治权益、文化权益、社会权益等方面的实际差别。
城市间房价差异或继续扩大
华远地产董事长任志强观察到，2011年本轮调控初期，一线城市是重灾区，开发商纷纷跑到三四线城市去拿地，并引发其地价上涨。很快发现部分三四线城市 供应远大于需求，继鄂尔多斯、温州之后，江苏无锡、江苏常州、辽宁营口、甘肃酒泉等多个地方相继被曝出“鬼城”，很多空置楼盘无人问津。从2012年底开 始，一批房企重回一线城市。地价的上涨说明了一切。2012年12月31日，华远地产以接近500%的溢价率、16000元/平方米拿下北京通州地块时， 还有人称之为地王。但不久泰禾地产在附近拍出的地块，则楼面价已达19000元/平方米。
万科执行副总裁毛大庆常常援引6组数据来证明 北京的吸引力。北京有24所“211工程”大学，排名第二的上海仅有10所，而中国一共只有不到80所“211工程”大学。全中国的重点中学前一百强中有 35所坐落于北京。常住北京的两院院士超过了总数的50%。500名卫生系统认可的好医生中，有227位在北京。重要的门户网站的总部绝大多数在北京。还 有像中央国家机关、军队各总部，驻华使领馆、五百强总部、海归精英等以及一些身份不明的有钱人都在北京。
“这就是北京强大发展动力之来源。”毛大庆认为，核心城市房地产价值无需讨论。但与前几年不同的是，2013年下半年以来开发商在北京所取得的地块大多位于五环外。但即便是五环外的房子也是开盘就卖光。
“北上广深房价涨幅相当高，但其他部分城市房价不仅在GDP涨幅之下，有的甚至低于CPI增长。”全联房地产商会创会会长聂梅生认为，2014年房地产市场会沿袭这个态势，即一线城市房价仍将处于高位，但涨幅会收窄，一线城市和其他城市之间的房价差异将继续扩大。
聂梅生指出，当前房价确实是两个脱离——既脱离经济基本面，又脱离人的支付力，个别城市已经形成泡沫了，比如鄂尔多斯、温州，但并没有形成全局性泡沫。
城镇化需要新思维
让八九亿农民就地就近城镇化是中国城镇化的重要途径。但由于长期以来在资源配置及有关政策方面多向大中城市倾斜，小城镇发展一直活力不足、成长不快、发 育受限，而国家短期内也无力改变这一现实。因此，充分调动民间和社会力量开发小城镇，走大学带城、企业造城、市场兴城的路子是中国推进城镇化、实现城乡一 体化发展切实可行新途径。
党的十八届三中全会指出，坚持走中国特色新型城镇化道路，推进以人为核心的城镇化，推动大中小城市和小城镇协调发展、产业和城镇融合发展，促进城镇化和新农村建设协调推进。这为我国城镇化发展指明了方向。
清华大学中国农村研究院首席专家刘奇认为，企业造城走的是先城后市的路子。房企根据有关规划，按照产城一体、职住一体的思路，充分发挥企业融资、市场运 作、规划建设等优势，选择靠近园区、符合城乡规划、区位优越的城郊或乡村创建新城。这种企业造城、先城后市的新模式是我国推进城镇化进程的好途径。市场兴 城，走的是先市后城的路径。这种模式，一是具有很强生命力。二是有利于构建政府、市场、社会三驾马车各司其职、相互配合、互相制衡的多元治理结构，促使政 府把该给市场的给市场，该给社会的给社会，符合行政管理体制改革的大方向。三是充分发挥民间的创造力。四是降低行政成本。由于城镇管理实行民间自治管理， 政府不设系统的行政管理机构，公务开支将大大降低。