近日，一则《三四线城市将出现50多座鬼城》的报道，再次引起人们的警觉。而房地产市场在2013年的“非正常”高增长，加剧了2014年房地 产市场的不确定性。值得注意的是，确定的是房地产市场城市分化将会加剧，不确定的则是已膨胀的泡沫是否会破灭。也正是因为房地产市场的不确定，部分地方政 府表示，不再继续盲目卖地扩张，以防止滋生更大的风险。
贵阳率先收紧大盘供应
贵阳市日前发布《关于进一步促进房地产业持续健康发展的若干意见(试行)》，指出自2014年1月1日起，贵阳市总建筑面积五万平方米及以上项目须由市 发改部门核准方能列入开发计划。住宅类房地产项目容积率老城区原则上不得突破3.5，其他区域不突破2.5。住宅类房地产项目单宗用地不超过20公顷。
该意见针对超级大盘、超高层建筑等都释放了加强统筹管理信号。局部地区按照城市功能布局需设置超高层建筑的，规划方案须报贵阳市城乡规划建设委员会审 批。已批用地面积在20公顷以上或规划建筑面积100万平方米以上的住宅区建设，需充分论证其功能配套、城市基础设施承载能力、交通影响评价、环境影响评 价后，按程序报批。
除限制住宅地产开发规模外，贵阳还将加强土地储备和供给、推进“净地”出让等。具体来看，经营性用地禁止采取“现 状”、“政府收取纯收益”、“生地净挂”等方式出让，全面推行“净地”出让。土地出让前，必须完成地块内土地及房屋征收、补偿等工作，处理好土地、房屋产 权、安置补偿等法律经济关系，并明确土地开发的投资进度和开发时限。
同时，进一步细分不同用途土地在基准地价基础上的地价适用标准，充分考虑对集约节约利用土地的政策引导，对贵阳市优先发展产业尤其实体经济、教育文化、养老等用地是实行差别化地价管理。
此外，为加强房地产市场监管，贵阳市还将统筹商品房预售管理，建立监管资金和风险准备金保障机制，逐步提高商品房预售资金监管比例，并纳入专户管理。适时推行全额监管。完善房地产企业和投资人信用档案，建立企业信用等级制度。
业内人士认为，鉴于贵阳市已开发和正在开发的住宅类超级大盘较多，新规定释放了较明显的收紧住宅地产开发的信号，特别是对于老城区高容积率、高密度的大 盘将实施严格的统筹调控。而另一方面，贵阳市将鼓励和引导房地产业与文化、体育、旅游、商贸、工业、医疗、教育等产业有机结合，发展复合地产。
事实上，常住人口不到450万，面积不足300平方公里，G D P1300亿元的贵阳，在其主城区便有多个千万平方米、占地近十平方公里的超级大盘。数据显示，贵阳目前有千万大盘5个，百万平方米以上大盘16个。仅贵 阳在3年内上市的这些百万平方米以上的大型楼盘，就可以为贵阳提供接近300万人的住房，而这几乎是贵阳目前城区人口的两倍。其中，最大盘花果园城市综合 体1800万平方米，便可供给35万人。而另一千万大盘，虽然供应面积仅1200万平方米，但其占到却高达2038.02万平方米。
贵 州财经大学教授、贵州省房地产研究院副院长夏刚在接受《经济参考报》记者采访时表示，从2013年底，贵阳市开始酝酿改进房地产开发模式，特别是多方对 “超级大盘”模式都产生一定担忧。“由于之前开发的超级大盘营销触角遍及贵州各县乃至乡镇，大量潜在需求被提前透支，未来新楼盘挖掘需求潜力将更加困难。 如果再出现一批超级大盘，一旦市场定位不明确，难以找到合适的消费群体，将面临较大风险。”
夏刚说，贵阳市的一些大盘确实在功能配套、城市基础设施承载能力、交通影响方面不甚协调。此次出台的新规把加强规划统筹和完善精细化管理提到了重要位置，释放了较明显的收紧住宅地产开发的信号，特别是对于老城区高容积率、高密度的大盘将实施严格的统筹调控。
库存压顶风险积聚
值得注意的是，拥有大量特大盘的贵阳虽是个别，但三四线库存高企，风险积聚已是共识。国务院发展研究中心主任李伟此前表示，根据国研中心的调研报告，国 内房地产市场风险仍在进一步积累，区域性分化趋势越来越明显，三四线城市出现泡沫破裂现象，房地产已成为中国经济增长的最不可预测因素，令人担忧。
截至2013年11月，一线城市可售面积较历史高位下降4%，平均出清周期降至9个月；典型的二线城市可售面积较历史高位略有下降，出清周期保持在10 个月左右，而典型的三线城市可售面积则是升至历史高点，平均出清周期高达37个月，去库存压力突出。世联地产数据显示，丹东楼市库存去化时间甚至高达 73.3个月。
从土地存量来看，一线城市现有土地存量仅需要两年左右消化，二三线城市土地消化时间分别为10年和12年。部分二三线城市潜在供应明显超出当地人口、经济和市场规模的承载能力，供应过剩风险凸显。
平安证券报告指出，目前三四线城市普遍面临较大库存去化压力，根据我们测算，2014年一二三线城市供需比将分别为短缺12%，富裕42%和83%，2014年不同城市间供需比将加大差异。
专家表 示，就房地产市场成交量而言，2014年一二线城市的成交量将稳中有跌，三四线城市则普遍看跌。从总量来看，13亿平方米的量级也许将成为阶段性的天 量，2014年下跌的可能远大于上升。对于房价，明年除北京以外，上海、广州、深圳的房价将稳中略有升，而二线城市压力早已凸显，三四线城市目前也是调整 的趋势。
“换句话来说，2013年的中国楼市已然见顶，2014年房地产市场可能将根据各城市的供需关系或高位盘整、或触顶回落。”丁祖昱判断道。
此外，也有业内人士表示，国内房地产市场已经进入了存量时代“一线城市存量住房再交易规模已经达到新房交易规模的两倍，二线重点城市如天津、杭州等存量 房与新房交易规模之比也已经达到1：1，而苏州、武汉和成都等其他二线城市也在向这一趋势靠拢，未来两三年内也将进入存量房主导的时期。”
“三四线城市方面，尽管存在大量新增用地可资利用，但存量房存在供应过剩和空置待消化的问题，这还没有考虑处于施工状态的潜在供应。”上述业内人士认 为，未来，一线城市和重点二线城市将依旧是吸引人口流入的主要区域，人地矛盾自然会将住房需求引导到存量市场上，三四线城市虽然将从城镇化红利中分一杯 羹，但是由于资源分配仍不会有大变化，这就意味着，就算不产生新的增量，三四线城市仍难以短期内产生大量需求，快速消化存量。
应从粗放型向精细转型
2014年开端的房地产市场已有变化迹象。一方面随着年底部分重点城市调控收紧，房地产市场出现疲态，另一方面，热钱流入中国房地产市场数量也开始减少。
住建部政研中心研究员赵路兴表示，之前造成热钱大量流入国内房地产市场的Q E3，而日前美联储宣布退出Q E，大量热钱或将流出中国。另外，2013年两度“钱荒”过后，2014年国内资金形势也并不明朗。因此，房地产作为以资金支撑的产业，其发展也将受到很 大限制。
而房企在有限的资金条件下，多会选择抗风险程度较高的一线城市和部分重点二线城市，因此，三四线城市开发量也将随之走缓。
但值得注意的是，政策层面，调控政策效果程度仍面临阻力。赵路兴表示，由于地方对房地产投资拉动依赖性较大，在地方债务压顶的背景下，若承债能力下降，财政困难，地方或会被迫放松调控，再次对房地产调控造成影响。
在此情况下，中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌认为，在高风险区域内，应减少土地供应，缓解供求关系。“在经济整体疲软的背景下，地方政府急于卖地补 充财政资金的倾向愈加明显。因此，应警惕地方财政短缺加大卖地冲动的行为，进一步挖掘地方购买力，以免更多的‘空城’变为‘鬼城’。”
“可以视当地情况，多开发文化地产和养老地产、教育等主题地产。”顾云昌认为，有针对性的开发模式，促进房地产从粗放型向精耕细作转型，更好的、有序的引导当地房地产行业发展。